觀點網(wǎng) 從2024年的“化解風險”，到2025年的“止跌回穩(wěn)”，再到2026年轉向“著力穩(wěn)定”，短短幾年時間，中國房地產(chǎn)市場的劇本，仿佛被重寫了一遍。

一系列調(diào)整之下，那個曾以“高增長”為唯一標簽的黃金時代已悄然謝幕，取而代之的，是一個更健康、更規(guī)范、也更講究品質與服務的新周期。

面對市場的風浪，龍湖集團也在過去一年里，悄然完成了自己的“轉身”。

開發(fā)業(yè)態(tài)收斂聚焦，產(chǎn)品力被擺上更核心的位置；而由運營及服務業(yè)務構成的“經(jīng)營性板塊”，則穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐步成長為新的增長極。

與此同時，資產(chǎn)負債端也在有序瘦身，為未來發(fā)展騰出更從容的空間。

3月27日，龍湖集團曬出了過去一年的成績單，一連串調(diào)整之后，成效正從紙面上的數(shù)字，一點點照進現(xiàn)實。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入973.1億元，股東應占溢利為10.2億元。其中，運營及服務業(yè)務收入達267.7億元，占總營收近三成，成為一抹亮色。

在同日召開的業(yè)績發(fā)布會上，龍湖集團董事長兼CEO陳序平表示，要構建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，必須重新打地基，進行業(yè)務的遷移。

他強調(diào)，在2021年年末，龍湖的有息負債余額接近2000億元，其中一半以上是信用類融資，但直至今日，龍湖的信用類融資僅剩200多億元，“這意味著龍湖的新地基已經(jīng)接近打造完成”。

其次，在業(yè)務轉化方面，近幾年，龍湖存貨顯著下降，同時運營及服務業(yè)務持續(xù)增長，按此推演，“最晚在2028年，集團的運營及服務業(yè)務收入就會超過開發(fā)業(yè)務”。

從壓降負債到重構地基，從開發(fā)為主到運營并重，龍湖這場持續(xù)了數(shù)年的轉身，正為其鋪開一條更確定的前路。

開發(fā)業(yè)務：啃下存貨的硬骨頭

開發(fā)業(yè)務在龍湖集團中，依然扮演著不可或缺的角色。

最新財報顯示，2025年全年，龍湖集團實現(xiàn)開發(fā)業(yè)務營業(yè)額為705.4億元，占總營收的72.49%，期內(nèi)交付物業(yè)總建筑面積為592.5萬平方米，營業(yè)額單方價格為1.19萬元/平方米。

事實上，市場需求疲軟加上行業(yè)發(fā)展邏輯轉變，讓不少企業(yè)主動收攏觸角，把精力從跑馬圈地轉向精耕細作，曾經(jīng)高舉高打的“唯規(guī)模論”，早已悄悄退出了舞臺中央。

3月27日業(yè)績會上，執(zhí)行董事兼地產(chǎn)開發(fā)航道總經(jīng)理張旭忠直言：“龍湖很早就放棄了規(guī)模思維。”

他透露，過去幾年，龍湖的開發(fā)業(yè)務不斷收斂聚焦，一方面，新增投資量入為出、以銷定產(chǎn)定投；另一方面，積極推動存貨去化。

新增投資方面，2025年，龍湖明顯放緩了拿地節(jié)奏，投拓支出大幅壓縮。

數(shù)據(jù)顯示，去年全年，該公司在上海、深圳、蘇州、成都等地新增七宗地塊，總建面為37.7萬平方米，權益面積為26.5萬平方米，平均權益收購成本為9272元/平方米。

2026年首兩月，龍湖在青島、無錫等地新增兩宗地塊，總建筑面積為18.4萬平方米，權益面積為18.4萬平方米。

截至報告期末，龍湖集團的土地儲備合計2235萬平方米，權益面積為1732萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民幣4132元，一二線城市的土儲總建面、總貨值占比均在七成左右。

“投資拿地始終把財務安全放在第一位，我們內(nèi)部是保兌付的優(yōu)先等級高于投新增投資”，張旭忠強調(diào)。

基于上述原則，未來，龍湖投拓端的策略仍舊是以銷定支，在保證財務安全的前提下，堅持聚焦高能級城市，擇機獲取新的土地，同時不斷提升投資的精度，“拿一個要做成一個”。

將“重心”從土地投拓上收回后，過去一年，龍湖把存貨去化擺在了更重要的位置。

張旭忠提到，2025年，龍湖實現(xiàn)現(xiàn)房存貨壓降超過200億元，全年累計清盤78個項目，貢獻了165億元的簽約額；14個老項目通過“老盤新做”的方式煥新登場，實現(xiàn)去化超60億元。

在做優(yōu)新項目、去化老項目的雙輪驅動下，龍湖集團全年實現(xiàn)合同銷售額631.6億元，其中一二線城市銷售占比約90%。全年合同銷售面積518.6萬平方米，對應合同銷售均價約1.22萬元/平方米。

報告期末，龍湖已售出但未結算的合同銷售額為991億元，面積約為806萬平方米。

至于2026年的推盤計劃，該公司表示，已準備超1000億元的可售貨源，其中約85%布局在一二線城市，30%是全新項目加老盤新作。

“地產(chǎn)開發(fā)航道重點，是啃下存貨的硬骨頭”，陳序平強調(diào)，接下來，開發(fā)業(yè)務仍然會聚焦存貨去化、存量土地的投后激活以及少數(shù)優(yōu)中選優(yōu)的增量投資。

運營業(yè)務：穩(wěn)穩(wěn)的壓艙石

2025年，受開發(fā)業(yè)務量價齊跌的影響，龍湖銷售毛利率明顯承壓，核心權益后利潤出現(xiàn)首虧。

不過，業(yè)績會上，趙軼的一番話穩(wěn)住了陣腳：“集團培育的運營及服務業(yè)務在這個周期中承擔了壓艙石和穩(wěn)定器的作用。未來，這兩塊業(yè)務將保持每年兩位數(shù)的增長。”

數(shù)據(jù)是最好的證明，2025年全年，龍湖集團運營及服務業(yè)務收入穩(wěn)步增長、占比持續(xù)提升。年內(nèi)實現(xiàn)收入267.7億元，與去年基本持平，收入占比提升至27.5%；運營及服務業(yè)務實現(xiàn)核心權益后利潤79.2億元，毛利率保持在50%以上，凈利率達30%。

其中，運營業(yè)務主要由商業(yè)投資和資產(chǎn)管理兩大板塊構成。

2025年，該項業(yè)務收入為141.9億元，較上年增長1.6%，商業(yè)投資、資產(chǎn)管理的占比分別為79.0%和21.0%。運營業(yè)務毛利率為75.6%，較上年增長1.4%，盈利能力依然可觀。

以“龍湖天街”為代表的商業(yè)投資航道，在2025年實現(xiàn)租金收入112.1億元，同比增長4%，整體出租率為96.8%。

去年全年，龍湖新增運營13座商場，其中5座為輕資產(chǎn)。截至期末，龍湖累計運營99座商場，已開業(yè)商場建筑面積1050萬平方米（含車位總建筑面積1403萬平方米），一座座“天街”正在全國鋪開。

更亮眼的是運營成果，數(shù)據(jù)顯示，已開業(yè)商場全年實現(xiàn)總營業(yè)額超820億元，剔除車輛銷售的營業(yè)額整體增長17%，同店增長6%，日均客流約380萬人次，相當于每天有近400萬人在龍湖的商場里穿梭、消費。

2025年新開商場期末平均出租率超過96%，幾乎“開一座火一座”。

此外，年內(nèi)，龍湖商業(yè)持續(xù)通過招商調(diào)改，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)和品牌組合，讓消費者常逛常新，也讓資產(chǎn)回報率水漲船高。

會上，關于商業(yè)存量項目的改造升級，商業(yè)投資航道總經(jīng)理包偉直言：“長期來看，購物中心的存量改造，已經(jīng)不再是行業(yè)的可選項，而是關乎生存的必選項。改造后，隨著項目品質提升和品牌升級，將會持續(xù)帶來正向的營收增長?！?/p>

展望2026年，龍湖計劃開業(yè)9座商場，其中5座為重資產(chǎn)，4座為輕資產(chǎn)。隨著更多商場開門迎客，商業(yè)航道的收入有望再上新臺階。

業(yè)績會上，陳序平為商業(yè)航道定下了“三管齊下”的打法。第一，對已開業(yè)項目做好存量改造，落實“一店一策”，提升運營質效，力爭今年同店同比重新實現(xiàn)5%以上的增長；第二，新開項目一次開好；第三，抓住輕資產(chǎn)項目的機會，獲取適合龍湖的輕資產(chǎn)項目。

至于資產(chǎn)管理航道，也由單兵作戰(zhàn)升級為六路并進。

2024年，龍湖對原來的長租公寓航道進行升級，業(yè)務進一步擴展至長租公寓（冠寓）、活力街區(qū)（歡肆）、服務式公寓（霞菲公館）、產(chǎn)業(yè)辦公（藍海引擎）、婦兒醫(yī)院（佑佑寶貝）以及健康養(yǎng)老（椿山萬樹）六大業(yè)務。

針對這一升級，陳序平表示：“2024年公司就洞察到長租公寓市場的變化，我們覺得如果這個航道只做長租公寓，未來會受到一些限制，因此主動對航道進行了升級。”

這一調(diào)整，顯然不是簡單的“換名字”，而是戰(zhàn)略視野的重新錨定。而調(diào)整的成效，已經(jīng)寫進了2025年的成績單里。

這一年，龍湖資產(chǎn)管理航道實現(xiàn)收入29.8億元，穩(wěn)中有進。其中，長租公寓品牌冠寓全年實現(xiàn)租金收入24.8億元，整體出租率94.1%，開業(yè)超過六個月的項目出租率更是攀升至95.7%。

此外，活力街區(qū)品牌歡肆，年內(nèi)于上海、杭州、合肥、成都新開業(yè)4個項目，期末出租率93%。

展望未來，陳序平為資產(chǎn)管理航道定下了“三步走”的清晰打法。第一，新開項目做好業(yè)態(tài)組合優(yōu)化，把資產(chǎn)價值“榨”到最大；第二，提升運營效率，推進同店同比提升，包括存量項目的資產(chǎn)翻新計劃，他透露，預計今年將推出40個項目的煥新計劃，讓老資產(chǎn)煥發(fā)新活力；第三，優(yōu)化資產(chǎn)結構，加大長期布局需求的資產(chǎn)，同時對部分項目進行有序出清，做到“有進有退”。

他特別提到，養(yǎng)老公寓品牌椿山萬樹過去兩年表現(xiàn)亮眼，因此公司主動調(diào)整資產(chǎn)端，把適合做這類產(chǎn)品的存量土儲做了調(diào)配?！翱赡軙薪咏?0個椿山萬樹項目在未來三年陸續(xù)開業(yè)。”

換言之，養(yǎng)老賽道，正在成為龍湖資產(chǎn)管理航道的新增長極。

服務業(yè)務：業(yè)績穩(wěn)定器

服務業(yè)務則主要包括物業(yè)服務和智慧營造兩大航道。2025年，龍湖集團實現(xiàn)服務業(yè)務收入125.8億元，較上年小幅下降1.3%，服務業(yè)務毛利率為28.3%。

先看物業(yè)服務。龍湖智創(chuàng)生活的服務版圖早已不局限于住宅，而是延伸至商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)總部、城市服務、醫(yī)院、公建場館等十三大業(yè)態(tài)。

2025年，龍湖智創(chuàng)生活全年實現(xiàn)收入112.3億元。截至期末，已進駐城市超100個，在管項目超2100個，在管面積約3.6億平方米。

業(yè)績會上，龍湖物業(yè)服務航道總經(jīng)理宋海林表示，去年業(yè)績出現(xiàn)小幅下降，更多是主動做了一些聚焦和優(yōu)化。

“對于一些低效的、沒有護城河的項目，我們是堅定退出的?！彼嘎叮壳褒埡莿?chuàng)生活的調(diào)整基本到位，2026年有信心重回兩位數(shù)的增長。

顯然，對龍湖智創(chuàng)生活而言，主動“瘦身”，是為了更好地“強身”。

再看智慧營造，從2022年正式亮相到2025年末，龍湖龍智造已經(jīng)跑滿了三個年頭。累計獲取代建類項目270余個，總建筑面積超3800萬平方米，遍及北京、上海、成都、重慶、西安、杭州等核心一二線城市。

三年時間，龍湖龍智造已然從新兵成長為代建賽道上的實力派，數(shù)據(jù)顯示，2025年龍湖龍智造實現(xiàn)營業(yè)收入13億元，全年新增代建面積1387萬平方米，代建銷售額206.2億元,交付面積293萬平方米。

“這幾年下來，龍湖龍智造的毛利率一直穩(wěn)定在40%以上，收入利潤也保持了穩(wěn)定的增長，這個點我們是有信心去維持的?！标愋蚱皆跇I(yè)績會上如是說。言語之間，底氣十足。

陳序平總結道：“商業(yè)投資及資產(chǎn)管理兩個運營航道，重點在同店同比的經(jīng)營提升，包括開好新項目，以資產(chǎn)回報率作為經(jīng)營導向，持續(xù)提升運營資產(chǎn)的資產(chǎn)效率?！?/p>

言下之意，運營業(yè)務的每一分投入，都要算好回報賬，讓存量資產(chǎn)持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流。

至于物業(yè)服務及智慧營造兩個服務航道，龍湖表示，將繼續(xù)拓寬業(yè)務圍欄，加大創(chuàng)新力度，做好服務，提升客戶滿意度，同時控制好應收款的規(guī)模。

這意味著，服務業(yè)務不僅要跑得快，還要跑得穩(wěn)，在規(guī)模擴張與風險控制之間，找到那個恰到好處的平衡點。

運營航道重“提質”，服務航道重“擴圍”，顯然，龍湖的“四駕馬車”不斷提速向前。

債務管理：穿越周期的底氣

2025年是龍湖債務轉換的最后一年，也是最關鍵的一年。

這一年，龍湖交出了一份堪稱硬核的兌付成績單，年內(nèi)，該公司經(jīng)全額兌付超100億元的境內(nèi)信用債和35億元中債增信債券，12月初更是提前結清了92.27億港元海外銀團貸。

2026年1月5日，龍湖再次完成“21龍湖02”的本金兌付與付息，涉及總金額約10.38億元。

綜合計算下來，2025年，該公司兌付的債務約220億元，趙軼在業(yè)績會上表示，公司安全平穩(wěn)地度過了債務高峰，未來每年到期的集團層面?zhèn)鶆找?guī)模有限。

觀點新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，當下，龍湖集團境內(nèi)信用債余額約33億元，分別為2026年5月到期15億元，8月到期10億元，以及2027年1月到期8億元，到期規(guī)模小，債務壓力可控。

截至期末，龍湖在手現(xiàn)金292億元，綜合借貸1528.1億元，較2024年末壓降235億元，短債占比和外幣債務占比進一步壓降至10%左右。

這意味著，龍湖的債務結構正在變得更加“輕盈”和“安全”。

從債務結構來看，境內(nèi)貸款占比83%，境外信用貸款占比6%，銀行融資合計占比接近90%；境內(nèi)債券占比5%，境外債券占比6%，且境外債券均為2027年及以后分四年到期。

值得一提的是，經(jīng)營性物業(yè)貸及長租貸這兩個品種余額已超千億元，占融資總額的比例提升至66%，這無疑是龍湖融資結構優(yōu)化的最大亮點。

按到期分布來看，未來每年到期的債務規(guī)模分布平緩，一年內(nèi)到期債務為人民幣157.9億元，占總債務比例為10.3%，超過一半的債務為五年及以后到期。

從核心指標看，龍湖凈負債率（負債凈額除以權益總額）為52.2%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為54.7%，剔除預售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.14倍，三道紅線穩(wěn)穩(wěn)踩在安全區(qū)內(nèi)。

在有序降債的同時，集團持續(xù)優(yōu)化債務結構，進一步壓降融資成本，拉長借貸年期。2025年，龍湖平均融資年利率為3.51%，平均合同借貸年期為12.12年；非抵押債務占總債務比例為23.8%。

整體來看，龍湖集團的資金負債水平，穩(wěn)穩(wěn)地保持在安全檔位。

面向未來，趙軼表示，集團層面的到期債務基本可控、分布平緩。其中，2026年剩余約60億元左右，包括信用債還剩25億元，中債證券的擔保還剩23億元，境外的信用貸款還剩13億元?！拔覀兌加行蜻M行了鋪排，會提前削峰、有序歸還?！?/p>

關于龍湖的融資管理策略，趙軼將其概括為三大原則，第一，嚴守信用，銀行融資不逾期不展期，公開市場債務不違約；第二，不斷優(yōu)化提高運營資產(chǎn)的NPI，提升資產(chǎn)估值，挖掘經(jīng)營性物業(yè)貸空間，拉長賬期，同時控制好短期債務和外幣債務；第三，強化管控，夯實賬戶級管控體系，提前削峰到期債務。

從壓降負債到優(yōu)化結構，從安全過峰到從容鋪排，龍湖用這一場債務管理攻堅戰(zhàn)，為自己換來了穿越周期的底氣與空間。

以下為龍湖集團2025年度業(yè)績會問答實錄：

龍湖業(yè)績會實錄：削峰舊債務，筑牢新地基

五年時間，價格、規(guī)模全面回調(diào)的房地產(chǎn)市場，造就了房企最艱難的環(huán)境，卻也明晰了新發(fā)展模式轉型的路徑。

房地產(chǎn)過往二十年打磨的“高杠桿”模式，逐漸退出了歷史舞臺，城市發(fā)展所需的“建、運、服”一體化能力，取而代之成為新環(huán)境下房企發(fā)展的核心能力。

身處其中的龍湖，依然沒有浪費任何一次危機。

2026年3月27日，龍湖集團舉行2025年業(yè)績發(fā)布會。在“固本韌行，聚勢向新”的主題下，龍湖曬出過去一年的成績單。

面對周期考驗，龍湖集團遵循高質量發(fā)展的路徑，2025年，營業(yè)收入為973.1億元。其中，龍湖集團運營及服務業(yè)務合計實現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，同時實現(xiàn)核心權益后利潤79.2億元。

債務方面，有息負債較上年末下降235.1億元至1528.1億元，安全穿越債務高峰，融資成本降至3.51%，平均合同借貸年期拉長至12.12年，持續(xù)優(yōu)化債務結構。

更重要的是，如今龍湖集團的三大業(yè)務板塊各司其職，一個“低負債、低融資成本、正向現(xiàn)金流驅動”的健康發(fā)展模式已然有了雛形。

在業(yè)績會上，龍湖集團管理層表示，房企能否過渡到新模式，核心問題在于業(yè)務調(diào)整能否與債務結構調(diào)整深入結合，民營開發(fā)商必須主動轉型謀出路，重建債務地基，重構發(fā)展模式。過去三年半，龍湖持續(xù)壓降負債規(guī)模，以長周期的經(jīng)營性物業(yè)貸替換過往的信用融資，并連續(xù)三年實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。如今龍湖的新地基已接近打造完成，這條路困難重重，但龍湖會堅定走下去。

從左至右依次為宋海林、趙軼、陳序平、張旭忠、包偉

以下為媒體問答環(huán)節(jié)：

Q：2026年政府工作報告對房地產(chǎn)的提法，從去年的止跌回穩(wěn)轉變?yōu)橹Ψ€(wěn)定，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一定的修復跡象，管理層對今年的行業(yè)走勢如何判斷？龍湖在2026年的整體經(jīng)營策略是什么？

陳序平：2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整以來，轉眼已經(jīng)歷時五年時間，這五年全國新房開工量相比高點跌去七成，新房成交量跌去五成，二手房價格跌去近四成，調(diào)整幅度非常大。與此同時，政策也在持續(xù)出臺，目的是穩(wěn)住樓市，因此今年一季度以來，整個市場特別是一些熱點城市，出現(xiàn)了二手房成交量的回穩(wěn)；新房市場中頭部城市核心地段的改善產(chǎn)品也出現(xiàn)熱賣。整個市場歷時五年調(diào)整，今年的跌幅有望大幅收窄，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。而二手房成交回暖也會傳導到新房市場，體現(xiàn)為置換的需求，我們也積極做好產(chǎn)品準備。比如去年推出的重慶御湖境項目，入市8個月就實現(xiàn)30億的銷售。今年我們也會結合老盤新作還有新地塊的獲取，陸續(xù)有新的產(chǎn)品面市，持續(xù)滿足客戶需求。

從2022年下半年開始，龍湖主動作了戰(zhàn)略調(diào)整，開始降負債，雖然那時整個市場尚未進入深度調(diào)整期，但我們已經(jīng)察覺到市場的異樣。這三年半時間，龍湖整體有息負債降了近600億，降到1500多億，供應鏈融資實現(xiàn)了全部清零，債務結構也做了很大的優(yōu)化，從過往的以信用融資為主，轉換為以長周期的經(jīng)營性物業(yè)貸為主，2023-2025連續(xù)三年均經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

2026年，開發(fā)業(yè)務仍然會聚焦存貨去化、存量土儲的激活，以及優(yōu)中選優(yōu)的增量投資，重點是啃下存貨的硬骨頭。商業(yè)投資與資產(chǎn)管理兩個運營航道要實現(xiàn)同店同比經(jīng)營提升，開好新項目，以資產(chǎn)回報率作為經(jīng)營導向，持續(xù)提升運營資產(chǎn)的資產(chǎn)效率。物業(yè)服務和智慧營造兩個服務航道繼續(xù)拓寬業(yè)務圍欄，做好服務，提升客戶滿意度，同時控制好應收款的規(guī)模。集團整體層面繼續(xù)以經(jīng)營現(xiàn)金流驅動增長，全年力爭實現(xiàn)50-100億經(jīng)營性現(xiàn)金流，同時繼續(xù)用經(jīng)營性物業(yè)貸替換短期的融資。盡管今年集團層面的信用融資到期只有60多億，相比去年220億大幅下降，但我們?nèi)詫沿攧瞻踩鳛楣景l(fā)展的底線去堅守。

明年一月份，龍湖境內(nèi)債及境內(nèi)中票將全部還清，僅余少量海外美元債，在27年之后陸續(xù)清償。同時這幾年運營及服務航道利潤大幅超過開發(fā)航道，去年貢獻利潤近80億，今年預計實現(xiàn)10%以上增長，力爭盡快到達100億規(guī)模。最晚到2028年，更可持續(xù)的運營及服務業(yè)務收入也將超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入，意味著龍湖完成了收入結構的轉型，而到那個時候龍湖的債務結構轉型也徹底完成，意味著龍湖完成這一波轉型，也實現(xiàn)新開發(fā)模式。

Q：公司2025年首次出現(xiàn)核心權益后虧損，請問管理層：本次核心虧損的主因是什么？在開發(fā)業(yè)務盈利承壓的行業(yè)周期下，如何確保運營及服務業(yè)務穩(wěn)定地發(fā)揮利潤壓艙石和現(xiàn)金流穩(wěn)定器的作用？是否有明確的核心利潤回正時間表。

趙軼：2025年公司出現(xiàn)核心權益后利潤虧損，主要還是受大環(huán)境影響。因為這些年整個地產(chǎn)市場的量價持續(xù)下行，公司的開發(fā)業(yè)務銷售毛利率明顯承壓，這一壓力會在2025年、2026年的結算中集中體現(xiàn)，這也是整個行業(yè)共同面臨的考驗。

在開發(fā)業(yè)務盈利承壓的同時，我們培育的運營及服務業(yè)務，在這個周期當中承擔了壓艙石和穩(wěn)定器的作用。2025年運營及服務業(yè)務穩(wěn)步增長貢獻利潤，25年實現(xiàn)收入268億，占比提升到30%左右；利潤率保持穩(wěn)定，毛利率在50%以上，凈利率在30%，為集團貢獻利潤接近80億。未來這兩塊業(yè)務會每年保持兩位數(shù)增長，繼續(xù)為集團起到穩(wěn)壓器和壓艙石作用。

公司去年已經(jīng)成功穿越債務最高峰，未來將繼續(xù)在財務安全穩(wěn)健的前提下逐步修復利潤，模式非常穩(wěn)定清晰：開發(fā)業(yè)務逐步減虧，運營和服務業(yè)務未來保持兩位數(shù)穩(wěn)定增長。整個集團低點會在25到26年，從27年開始恢復增長。

Q：2025年公司拿地趨于謹慎，請問接下來拿地策略，投資思路是怎樣的？

張旭忠：在投資拿地方面，集團始終把財務安全放在第一位，保兌付的優(yōu)先級高于新增投資。2025年全年，我們在上海、深圳、成都、蘇州、重慶等核心城市，獲取了7幅優(yōu)質土地，總的建面有38萬方，新增貨值大概有82億。截止到25年底，總的土儲還有2200多萬方，整體未售貨值還是超過2000億，其中一二線城市占比也超過了七成。

未來我們?nèi)詫⒊掷m(xù)嚴守投資刻度和投資紀律，以銷定支。在保證財務安全的情況下，我們堅持聚焦高能級的城市，擇機獲取新的土地，同時不斷提升投資的精度，做到優(yōu)中選優(yōu)，拿一成一，并且根據(jù)市場情況保持一個彈性的供貨節(jié)奏，讓每一筆投資都為公司帶來實實在在的價值。謝謝。

Q：2025年是龍湖的償債高峰之年，全年有息負債壓降超200億，請問2026年和2027年債務到期情況如何？公司已連續(xù)三年實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，2026年將采取哪些措施，進一步優(yōu)化債務結構和融資成本？

趙軼：公司憑借經(jīng)營性物業(yè)貸和正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，安全平穩(wěn)渡過了2025年債務高峰。25年全年償還集團層面?zhèn)鶆展?20億：償還境內(nèi)信用債超100億，償還中債增進擔保債券超35億，償還境外信用貸款85億人民幣。截至2025年底，整個負債規(guī)模是有序下降的，有息負債余額1528億，較2024年底余額降低235億，降幅13%。同時結構端不斷優(yōu)化，銀行融資占比上升至接近90%，且主要是戰(zhàn)略行的合作，經(jīng)營性物業(yè)貸加長租貸共超過1000億，經(jīng)營性物業(yè)貸當年新增約180億，這部分也是一個長周期、低成本的品種。外幣負債余額150億左右，占比只有10%，不斷減少，而且是100%做了掉期。一年以內(nèi)到期短債158億，占比只有10%左右，這個指標非常優(yōu)秀。剔除預收監(jiān)管資金以后的現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)1.14。另外融資成本也不斷下降，25年平均融資成本3.51%，同比下降49個基點。平均合同借貸年期進一步拉長到12.12年。

度過了2025年債務償還高峰，26年及以后集團層面每年到期債務趨于平緩。26年目前還剩余61億，包括境內(nèi)信用債25億，中債增進擔保債券23億，境外信用貸款13億，都進行了鋪排，會提前削峰有序歸還。27年整個集團層面?zhèn)鶆沾蟾旁?0億左右，28年69億，29年39億，32年13億，跟前三年比大幅下降。

未來融資管理策略還是會嚴格遵守下面三個原則：第一，嚴守信用，銀行融資不逾期、不展期，公開市場債務融資不違約。第二，不斷提高運營資產(chǎn)NPI，提升資產(chǎn)估值，挖掘經(jīng)營性物業(yè)貸的融資空間，優(yōu)化融資結構，拉長賬期；同時特別要控制好短期債務和外幣債務。第三，強化融資和現(xiàn)金管理機制，夯實和建立賬戶級的管控體系，提前削峰到期債務。

Q：在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務普遍承壓的背景下，龍湖運營及服務板塊，過去一年增長動能源自哪里？公司如何規(guī)劃2026年運營及服務業(yè)務的增長目標？

陳序平：在講業(yè)務操作層面之前，我要首先強調(diào)，這一輪降負債時，我們所有運營服務業(yè)務的核心資產(chǎn)都沒有進行出售或者稀釋，保住了公司最核心的資產(chǎn)，也為這些業(yè)務持續(xù)的增長提供了最有利的條件。我們這輪應對整個債務周期時，是以長期主義去思考問題，實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的同時不出售核心資產(chǎn)，這成為了公司層面的一個底線。

在具體業(yè)務打法上，分航道分享一下：C2是我們的商業(yè)投資航道，已開業(yè)的項目已經(jīng)近100個，重點抓好幾個事：第一，抓好存量項目的Capex改造提升，一店一策做好運營提質提效，預計同店同比在今年重新到5%以上的增長。第二，新開項目一次開好，去年新開8個重資產(chǎn)的天街，到年底的平均出租率超過96%，開業(yè)項目的品質、產(chǎn)品包括在整個行業(yè)里的影響力，在商家、客戶心中都是不錯的。第三，繼續(xù)抓住一些輕資產(chǎn)項目的機會，獲取適合的輕資產(chǎn)項目。比如去年簽了大家熟悉的北京世貿(mào)天街項目，這個項目正在進行前期準備和改造，預計年底會開業(yè)。

C3資產(chǎn)管理航道是多元業(yè)態(tài)的組合，不止是長租公寓，而是六類業(yè)務形成的全業(yè)態(tài)組合。未來會做好整個資產(chǎn)盤面優(yōu)化，出清一些不滿足資產(chǎn)布局要求的項目，比如一些低能級城市的項目、原來產(chǎn)品品質不太好的中資產(chǎn)項目、或者預判持續(xù)經(jīng)營會帶來虧損的項目，做好資產(chǎn)優(yōu)化整合，持續(xù)提升盤活。比如，椿山萬樹養(yǎng)老公寓過去兩年獲得非常好的表現(xiàn)，因此資產(chǎn)端主動做了調(diào)整，結合存量土儲情況，規(guī)劃了接近10個椿山萬樹養(yǎng)老公寓，會在未來三年內(nèi)陸續(xù)開出來，這也會變成C3航道非常好的資產(chǎn)。

C4物業(yè)服務航道，本質是要做到客戶的滿意。我們要抓好對客戶服務、確?？蛻魸M意度的同時，實現(xiàn)有質量的增長。去年C4航道主動退出了一些限價過低、未來可能無法維持高質量服務的項目，并主動加大了在基礎服務，尤其是安全管理方面的投入。經(jīng)過去年一年的調(diào)整，C4航道今年會重新回到兩位數(shù)的增長，無論住宅服務，還是商企服務，很多項目陸續(xù)新簽、新進，為增長提供了保證。

最后是C5智慧營造航道。這幾年代建行業(yè)競爭越來越激烈，部分項目出現(xiàn)不理性報價，但龍湖龍智造沒有參與。因為我們從成立之初，就是通過能力去撬動市場，而非價格去搶占市場。這幾年龍智造的費率一直保持穩(wěn)定，航道毛利率超過40%，應收款規(guī)模非常小，收入及利潤均保持穩(wěn)定增長。

這四個業(yè)務板塊組合起來，去年收入大概在260多億，毛利率在50%以上，EBITDA覆蓋利息超過了2倍，預計到2028年有望達到4倍，本身這個數(shù)就是一個投資級的評級指標。以上是關于運營及服務業(yè)務的打法。

Q：2025年消費市場整體承壓，港資與國央企加速布局核心城市，在存量競爭與新增供應雙重壓力下，龍湖商業(yè)如何實現(xiàn)收入與客流的增長，面對2026年可能持續(xù)復雜的市場環(huán)境，這種增長勢頭還能持續(xù)嗎？

包偉：確實2025年對于整個行業(yè)是有壓力的，市場和競爭都會帶來一些不確定性。但這個時候，我們越要明白自己的確定性是什么。龍湖商業(yè)非常篤定地把“做好行活”作為穿越周期的確定性，這也是近兩年我們依然保持增長的關鍵原因。2025年全年龍湖商業(yè)剔車營業(yè)額整體增長17%，同店同比增長6%；日均客流整體增長16%，同店同比增長7%。都實現(xiàn)了正向的提升。

面對2026年以后后續(xù)市場，我們的確定性仍然是全力做好自己的行活，找到屬于龍湖商業(yè)的解決之道。

三個方面做好確定性。

第一，持續(xù)投入存量項目改造提升，做好優(yōu)質客群的心智同頻建設，例如2025年改造重慶北城天街、蘇州獅山天街，這些項目均實現(xiàn)了改造后大幅客流及銷售的增長，提供了非常重要的改造經(jīng)驗，今年北京長楹天街、杭州濱江天街等都在持續(xù)做大規(guī)模的改造提升動作。

第二，把全面提升新項目“一次做對”的能力擺在很重要的位置上。2024年底開業(yè)的海南?？谔旖?，基本上沒有培育期，這在當下的市場是非常難得的。25年?？谔旖咒N售額實現(xiàn)海南省有稅商場第一，25年開業(yè)的重慶江岸天街也成為南坪地區(qū)最佳購物體驗場所，迅速在客流銷售端站上高位。

第三，要把消費者內(nèi)容運營做成龍湖商業(yè)運營能力的護城河。2025年繼續(xù)強化了天街廟會、天街歡搶節(jié)、醒春季等原創(chuàng)IP內(nèi)容的運營，不僅帶動客流的增長，也成為品牌調(diào)改的發(fā)動機。2026年我們將進一步構建“天街內(nèi)容生產(chǎn)系統(tǒng)”，讓內(nèi)容的生產(chǎn)和運營成為龍湖商業(yè)的競爭壁壘。

2026年我們還會新開業(yè)9座購物中心，其中5座重資產(chǎn)，4座輕資產(chǎn)，我們將以客戶需求出發(fā)，把產(chǎn)品做好，把招商的內(nèi)容做好，保持可持續(xù)的增長。

Q：據(jù)相關機構統(tǒng)計，2025年45%的代建項目費率集中在1%-2%之間，行業(yè)低費率趨勢還在延續(xù)，請問龍湖龍智造如何看待規(guī)模突圍和利潤增長？

陳序平：龍湖龍智造品牌是在2022年發(fā)布的，當初成立時，就想要將龍湖這么多年沉淀的操盤能力、客戶口碑、包括數(shù)字化能力整合起來，依靠全過程營造去服務客戶。那時絕大多數(shù)企業(yè)還沒有進入代建市場，這幾年跑下來，整個業(yè)務增長非常快，競爭也在變大，也出現(xiàn)一些非理性的報價。但是龍湖始終覺得要靠能力去撬動這個市場，我們要為業(yè)主方創(chuàng)造更大的價值，同時去獲取我們的收益，而不是通過低費率去競爭。這幾年跑下來龍湖龍智造毛利率一直穩(wěn)定在40%以上，收入、利潤也是保持穩(wěn)定增長，這點我們是有信心維持的。

另外分享幾個案例，為什么說我們靠操盤能力去撬動市場？比如廣州的央璟頌項目這個代建代銷項目，去年4月份入市后在去年12月份就銷售完了，8個月時間銷售超過30個億，單盤躋身廣州前20名，這個項目獲得非常好回報。成都西璟臺項目，之前爛尾8年，在AMC進入之后，龍湖龍智造幫整個項目激活，實現(xiàn)提前入市、熱銷和交付，最終讓1700戶業(yè)主提前收房，也實現(xiàn)了政府端、資方、代建方、購房業(yè)主的多贏局面。

Q：多地推出物業(yè)費指導價政策，公司是否感受到降價壓力？2025年龍湖物業(yè)管理收入同比下跌的原因是什么？

宋海林：確實像大家看到的，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展面臨著非常多的壓力和不確定性。面對這樣諸多的不確定性，龍湖智創(chuàng)生活的方向是比較明確和清晰的，我們非常堅定地堅守善待初心，為客戶、業(yè)主創(chuàng)造價值，提供可信賴、可持續(xù)的優(yōu)質服務。2025年，我們一直堅決地按照這樣的思路和方向落地，基礎物業(yè)費的平均單價保持穩(wěn)定。

業(yè)主的滿意是服務的根基，我們非?？粗貥I(yè)主真實的滿意度反饋。不同于常規(guī)在固定時間進行第三方電話調(diào)查的方式，為了確保真實性和及時性，龍湖的滿意度評價是由系統(tǒng)配置，根據(jù)客戶的行為觸點，無固定節(jié)點隨機推評，從而最大程度減少人為干擾。2025年，我們的客戶滿意度，穩(wěn)定保持在90%的高位。

2025年龍湖智創(chuàng)生活實現(xiàn)收入112億，同比小幅下降，主要由于我們主動在做聚焦和優(yōu)化。一方面，退出一些限價過低，沒有辦法持續(xù)提供優(yōu)質服務的項目；另一方面，甄別出真正能創(chuàng)造客戶價值的業(yè)務線和產(chǎn)品線，堅定放棄那些低效的、沒有護城河的業(yè)務。

從這個角度來講，2025年我們的調(diào)整基本到位了，2026年將繼續(xù)堅定地為客戶提供有溫度、有智慧的“好服務”，強化安防體系、優(yōu)化智慧管理系統(tǒng)、提升環(huán)境品質、煥新園區(qū)設施、豐富文化活動等，以優(yōu)質服務推動業(yè)務有質量的增長，持續(xù)貢獻穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流。我們非常有信心，龍湖智創(chuàng)生活在2026年會重回到兩位數(shù)的增長。

Q：面對市場調(diào)整，龍湖地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務是否會主動控速？具體的區(qū)塊策略是什么？在好房子需求依然強勁的背景下，公司將如何提升產(chǎn)品力來穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務的毛利水平？

張旭忠：面對幾年來市場的深度調(diào)整，其實我們在開發(fā)業(yè)務上很早就放棄了規(guī)模的思維，主動進行了投資的聚焦，堅持量入為出，以銷定產(chǎn)、定投，把開發(fā)業(yè)務重心始終放在現(xiàn)金流的安全和資產(chǎn)質量的提升上面。

在這個背景下，攻堅存貨去化是我們25年工作的重中之重。在過去一年推進之中，我們堅持以客戶為中心，通過產(chǎn)品力的打磨，服務顆粒度的細化，以及配套資源的提升等多項舉措來推動現(xiàn)房的庫存去化和存量資產(chǎn)的煥新：第一，結合政策導向抓住了市場的窗口期，25年期初的現(xiàn)房實現(xiàn)壓降超過200億。第二，非常堅決清盤去庫存，全年累計清盤78個項目，貢獻165億簽約額。第三，推動14個存量項目的全面煥新，通過老盤新作等方式實現(xiàn)去化超60億。這一系列動作有效補充了經(jīng)營性現(xiàn)金流，同時也提升了安全底線。2026年，我們也將積極借助政策的利好，繼續(xù)拓寬思路，會追尋更多的更高效的去化模式。

目前，好房子依然在市場上有強勁需求，在這種背景下，龍湖去年底發(fā)布了《龍湖集團好房子產(chǎn)品標準》，主要通過產(chǎn)品力、服務力、配套力構建四好價值體系，涵蓋400多個具體標準。在售項目中，我們打造“中央車站、地下會所、漫集市”等標桿配套，提升產(chǎn)品競爭力；在已交付項目中，落地“美+景觀、善住精裝、全域守護”等品質細節(jié)，將標準轉化為業(yè)主的生活日常。未來，龍湖將持續(xù)迭代產(chǎn)品力，為客戶創(chuàng)造長期價值，為業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展提供堅實支撐。

Q：龍湖物業(yè)是行業(yè)內(nèi)較早提出數(shù)字化理念并轉型“智慧服務”的公司，在當前物業(yè)行業(yè)整體面臨數(shù)字化轉型提升背景下，龍湖智創(chuàng)生活做了哪些應對？

宋海林：龍湖從創(chuàng)業(yè)開始，我們的初心就是用產(chǎn)品和服務善待客戶的一生。龍湖在過去十年間，持續(xù)在數(shù)字化上做了大量投入，都是為了給業(yè)主和客戶提供更優(yōu)質、更高效的服務。

龍湖在智慧空間技術上，尤其是圍繞著IoT、AI、BIM數(shù)字孿生等，拿到超過1000件發(fā)明專利，構建了完整的數(shù)字化系統(tǒng)，通過這些系統(tǒng)為客戶提供服務。舉個例子，龍湖智創(chuàng)生活自研的HALO智慧空間服務平臺，就是通過數(shù)字孿生技術，在物理空間和數(shù)字空間之間，建立起實時映射關系，能夠讓我們實時感知空間、理解空間、管理空間，同步服務好客戶。其實要實現(xiàn)“好服務”，門檻是很高的。一個項目從進駐那一刻起，在運行、運維、安全、能源、通行、品質等等的服務管理上，都需要數(shù)字化底座的加持，和人的服務有機協(xié)同，從而為業(yè)主和客戶提供優(yōu)質的服務。

無論是頂層設計，還是產(chǎn)品落地，數(shù)字化體系都是龍湖智創(chuàng)生活在未來長期發(fā)展過程中堅實的護城河，我們也會在這個領域持續(xù)發(fā)力、持續(xù)應用，做好服務。

Q：過去幾年在政策的推動下，長租公寓市場供應量顯著增加，但2025年長租公寓供應增速明顯放緩，龍湖資產(chǎn)管理航道如何應對這樣的市場變化？

陳序平：其實在2024年，我們就洞察到整個長租公寓市場供應是在增加的，而未來人口是下降的，如果這個航道只做長租公寓可能未來發(fā)展會受到限制，所以我們將長租公寓航道主動升級為資產(chǎn)管理航道，形成六大業(yè)務飛輪組合。

對于資產(chǎn)管理航道而言，我們堅持三個策略：第一，新開的項目做好業(yè)態(tài)組合最優(yōu)解，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。比如今年新開的合肥、杭州、上海、成都武侯這四個項目，下面是歡肆街區(qū)商業(yè)，上面塔樓就是冠寓長租公寓，項目內(nèi)不同業(yè)態(tài)形成非常好的生態(tài)協(xié)同關系，也獲得很高的出租率。另外結合存量土儲，規(guī)劃了10個椿山萬樹養(yǎng)老公寓，未來三年陸續(xù)入市。第二，存量項目抓好運營效率，推進同店同比的提升，26年將啟動資產(chǎn)煥新計劃，覆蓋全國40多個項目。第三，做好資產(chǎn)盤面結構優(yōu)化，把滿足長期布局要求的資產(chǎn)持續(xù)做好，把一些不符合布局的項目有序出清。

Q：我們有關注到去年龍湖商業(yè)做了不少改造，是否也對租金造成影響，今年是否也有相關計劃？

包偉：這個對全行業(yè)而言，這都是一個長短期結合的問題，如何做好結合是過去兩年龍湖商業(yè)非常重要的工作鋪排。陣痛確實會有，改造會造成短時間內(nèi)租金的擾動，但改造是為了下一個周期的增長，龍湖在這方面做了全方位的鋪排：一方面全集團統(tǒng)籌，用其它項目和新開項目的增長，彌補調(diào)改帶來的收入缺口，這也是大集團可以騰挪的優(yōu)勢所在；

另一方面，我們在改造的現(xiàn)場做了非常精心的策劃和鋪排，將營業(yè)額擾動控制在最小范圍。最終呈現(xiàn)出的結果是一方面做了大量改造，另一方面我們的整體收入、營業(yè)額及客流都在不斷增長。這就是我們怎么把“短期”做好的體現(xiàn)。

說到“長期”，在改造之后，多個項目的表現(xiàn)也得到了驗證，無論是品質、營業(yè)額還是租金，都有明顯提升。以25年完成改造的重慶北城天街為例，今年預計營業(yè)額、收入及NPI的漲幅將遠遠超過30%，這也幫助龍湖積累了成熟的改造經(jīng)驗。今年我們?nèi)詴Χ鄠€存量項目做大量的改造提升計劃，比如持續(xù)改造中的北京長楹天街、蘇州獅山天街、南京河西天街等等。長期來看，購物中心的存量改造已經(jīng)不再是行業(yè)“可選項”，而是關乎生存的“必選項”，改造后隨著項目品質提升和品牌升級，也將帶來營收的持續(xù)增長。

Q：隨著行業(yè)競爭從規(guī)模轉向好房子、好服務、好運營，龍湖如何定義本輪行業(yè)新周期的競爭規(guī)則，龍湖對未來的規(guī)劃又是怎樣的？

陳序平：這幾年大家都在提房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有各種各樣的論述，但大家也關注到，整個行業(yè)沒有幾家能真正從老模式過渡到新模式。核心問題就在于房地產(chǎn)包括收入及債務結構在內(nèi)的整體模式，都建立在原有的地產(chǎn)開發(fā)的地基上，過往地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模足夠大、銷售速度足夠快、現(xiàn)金流足夠好，整個行業(yè)都建立在這個地基之上?，F(xiàn)在要提新模式，如果不重新打地基進行業(yè)務的遷移是不現(xiàn)實的。龍湖這幾年做的事情，就是把業(yè)務調(diào)整深入結合進債務結構調(diào)整，互為因果。債務結構的調(diào)整是因為信用債市場的變化，信用市場變化是因為21年開始的行業(yè)下行，讓整個市場出現(xiàn)信用裂痕，引發(fā)了信用市場的變化，而信用市場的變化又加劇了房地產(chǎn)市場的下行，相互影響。這就倒逼民營房企必須主動轉型謀出路，做信用債的清零，重建債務地基，重構發(fā)展模式。

在這個過程中，龍湖首先要做好債務安全及債務結構轉化。過去三年半龍湖整體壓降600億有息負債，供應鏈融資清零。我們的經(jīng)營性物業(yè)貸做到了過千億，過往我們是以依賴信用融資為主，在2021年底的時點，整個有息負債余額大概是 2000億，其中有一半以上是信用類負債。而到今天為止，龍湖的信用類融資僅余 200億，這意味著過去幾年我們幾乎清掉近800億的信用類融資，這也意味著龍湖新的地基已經(jīng)接近打造完成，待債務結構遷移也完成后，新模式的地基才能徹底完成打造。

另一方面是業(yè)務上的轉換。做整個債務結構的轉換，包括新地基的打造，客觀上對地產(chǎn)開發(fā)新拿地是有影響的，倒逼我們在老的存貨、老的項目投資的去化、激活上下更多功夫。這幾年龍湖整體的存貨包括未開發(fā)土儲是顯著下降的，這也是我們在轉化過程中必須去做的事情。同時，我們的運營及服務業(yè)務也會變得更加重要，無論是同店同比的提升，還是更多業(yè)務圍欄的獲取，從而實現(xiàn)運營及服務業(yè)務的持續(xù)增長。按照推演，最晚2028年運營服務業(yè)務會超過開發(fā)收入。當然，我們的開發(fā)業(yè)務收入會持續(xù)保持，但運營服務業(yè)務的收入會貢獻主要利潤，到2028年底，運營及服務業(yè)務的EBITDA預計將覆蓋利息接近4倍，我們整體的有息負債預計會降到1200億左右，而且?guī)缀醵际情L周期的經(jīng)營性物業(yè)貸。這個過程一路走來，經(jīng)歷過才能知道其中的艱辛。面對當下，我們幾乎已經(jīng)完成了債務結構的轉化，也會更加有信心在未來的兩三年時間，把這段轉型之路堅定走下去，堅定去實現(xiàn)！

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