觀點(diǎn)網(wǎng) 物業(yè)行業(yè)正處在一個(gè)不太輕松的階段。規(guī)模紅利逐漸退去，企業(yè)普遍面臨增長放緩、利潤承壓的現(xiàn)實(shí)，競爭也從“跑得快”轉(zhuǎn)向“做得細(xì)”。

3月25日，建發(fā)物業(yè)管理集團(tuán)有限公司公布2025年全年業(yè)績。從數(shù)據(jù)來看，公司仍保持增長節(jié)奏，財(cái)務(wù)狀況相對穩(wěn)定。

3月27日，建發(fā)物業(yè)召開2025年度業(yè)績投資者會，董事會主席喬海俠、執(zhí)行董事兼行政總裁黃黨輝、非執(zhí)行董事田美坦、財(cái)務(wù)總監(jiān)李婷等出席會議并圍繞外拓、增值服務(wù)、科技投入以及中長期規(guī)劃作出回答。

業(yè)績延續(xù)增長

2025年，建發(fā)物業(yè)整體經(jīng)營收入與利潤繼續(xù)上行。

全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入38.8億元，同比增長17.8%；毛利8.23億元，同比增長16.5%；年內(nèi)利潤3.74億元，同比增長14.0%；歸母凈利潤3.59億元，同比增長11.0%，連續(xù)兩年維持雙位數(shù)增速。

此外，建發(fā)物業(yè)2025年毛利率為21.2%，較上年小幅下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，主要還是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化所致。家政、零售及美居等板塊占比提升，拉低了整體利潤率。

截至2025年末，公司合約建筑面積約1.173億平方米，同比增長7.5%；對應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量776個(gè)，同比增長10.4%。在管面積達(dá)到9174萬平方米，同比增長21.4%，項(xiàng)目數(shù)619個(gè)，同比增長17.5%。

于報(bào)告期末，其業(yè)務(wù)已覆蓋16個(gè)省區(qū)、66座城市，服務(wù)約53.8萬戶家庭，體量仍在往上走。

在現(xiàn)金流方面，建發(fā)物業(yè)2025年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為5.99億元，同比增長125.9%；期末現(xiàn)金及等價(jià)物為34.14億元，同比增長17.9%。流動比率維持在1.8倍，短期償債壓力不大。

同時(shí)，公司擬派發(fā)末期股息每股0.15港元，并額外派發(fā)特別股息0.05港元，合計(jì)0.20港元，分紅率約69%，較上年提升約10個(gè)百分點(diǎn)，按當(dāng)時(shí)股價(jià)測算股息率約7.6%。

分業(yè)務(wù)看，結(jié)構(gòu)變化已經(jīng)比較明顯。物業(yè)管理服務(wù)收入22.3億元，同比增長24.9%，仍是核心來源，占比57.3%。社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)收入9.37億元，同比增長23.3%，占比24.2%，增速較快。

商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)收入1.02億元，同比增長26.4%，體量不大但增長更快。非業(yè)主增值服務(wù)收入6.16億元，同比下降8.2%，主要還是銷售案場數(shù)量減少所致，這一塊在主動收縮。

外拓提速與結(jié)構(gòu)調(diào)整

過去一年，建發(fā)物業(yè)在外拓和結(jié)構(gòu)調(diào)整上都有一些變化。

第三方拓展明顯加快，2025年外拓合同金額8.4億元，同比增長63%；千萬級以上項(xiàng)目29個(gè)。非住宅項(xiàng)目占比提升至78%，較上年提高22個(gè)百分點(diǎn)，醫(yī)院、軍隊(duì)等業(yè)態(tài)逐漸增加，比如漳州圓山醫(yī)院、寧德聯(lián)通項(xiàng)目陸續(xù)落地。

區(qū)域上也不再局限福建，省外簽約金額達(dá)到4.2億元，占比一半，同時(shí)設(shè)立了5個(gè)工建籌備處，為后續(xù)拓展做準(zhǔn)備。

對于2026年的安排，管理層給出的方向比較直接：一是繼續(xù)做非住宅，重點(diǎn)放在部隊(duì)、醫(yī)院、商辦等領(lǐng)域；二是住宅項(xiàng)目不追求數(shù)量，更看質(zhì)量；三是區(qū)域上依舊深耕福建，同時(shí)依托籌備處向外延伸。

另外，社區(qū)增值服務(wù)仍是增長較快的一塊。2025年相關(guān)收入約9.5億元，同比增長23%，占比接近四分之一。其中家政業(yè)務(wù)收入1.25億元，同比增長25%，滲透率從5%提升到16%；美居業(yè)務(wù)收入1.3億元，同比增長19%，已在120個(gè)項(xiàng)目采用聯(lián)營模式。

接下來，管理層表示，一方面將繼續(xù)深挖存量社區(qū)，另一方面在一二線城市嘗試自營模式，把家政和美居從“合作為主”逐步轉(zhuǎn)向“部分自營”，以此優(yōu)化供應(yīng)鏈和服務(wù)能力。

當(dāng)前建發(fā)物業(yè)已在超過500個(gè)項(xiàng)目試用清潔、擦窗、垃圾回收等機(jī)器人。管理層明確表示，希望達(dá)成“人+AI+機(jī)器”的協(xié)同模式。

從更長周期來看，公司在業(yè)績會上提出了“十五五”的三條主線：一是繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，包括外拓、并購和內(nèi)部協(xié)同；二是培育第二增長曲線，重點(diǎn)放在社區(qū)消費(fèi)與城市服務(wù)；三是用技術(shù)提升效率，推進(jìn)AI和機(jī)器人應(yīng)用。目標(biāo)是到2030年“再造一個(gè)建發(fā)物業(yè)”，整體規(guī)模和效率都有明顯提升。

回款情況整體可控。2025年末應(yīng)收賬款6.1億元，同比增長16%，增速低于收入和規(guī)模擴(kuò)張。公司通過分級管理和考核約束來控制風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也希望通過服務(wù)改善來提升繳費(fèi)意愿。

收并購節(jié)奏則較為謹(jǐn)慎。2025年沒有新增并購項(xiàng)目，已有的河南全順物業(yè)、廈門豪億物業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)。后續(xù)仍會關(guān)注機(jī)會，但前提是與戰(zhàn)略匹配、估值合理。

行業(yè)還在調(diào)整，節(jié)奏普遍放慢。建發(fā)物業(yè)的做法并不激進(jìn)，一邊維持規(guī)模增長，一邊調(diào)整結(jié)構(gòu)，同時(shí)在增值服務(wù)和科技應(yīng)用上逐步推進(jìn)。

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