來源：市場資訊

（來源：郁見投資）

地產(chǎn)周速達(dá)

1）上海新政效果觀察：月度成交體量超過前三輪

上海2026年2月25日（初九）放松外環(huán)內(nèi)限購，已經(jīng)滿1個(gè)月，首先觀察最近一周成交表現(xiàn)：

最近一周上海二手房成交面積環(huán)比小增2%，此前一周增長14%，仍處爬坡期，不過增速繼續(xù)放緩。北京與深圳本周分別環(huán)比增長10%和6%，相較于上周的高基數(shù)（分別環(huán)比增長21%和17%），動能同樣出現(xiàn)邊際回落。

京深表現(xiàn)后來居上，上海的政策提振效應(yīng)未再進(jìn)一步擴(kuò)大。以春節(jié)為基準(zhǔn)，觀察二月初二至二月初八（26年為3月20-26日），與去年農(nóng)歷同期對比，上海二手房成交面積同比增長21%，而北京、深圳同比增幅分別為32%、24%，已高于上海。對比前一周三地分別為+11%、-2%、+5%。增幅分別擴(kuò)大10pct、33pct、20pct。

對比未出政策的北京、深圳，為剔除春節(jié)影響，統(tǒng)一對比春節(jié)后29天（26年2月26日-3月26日與25年2月7日-3月7日）。上海領(lǐng)先北京和深圳，上海成交面積同比增長20%，而北京、深圳同比增幅分別為10%、3%。上海成交套數(shù)同比增長23%，而北京、深圳同比增幅分別為15%、14%。

已披露的3月1-27日上海二手房成交套數(shù)達(dá)2.6萬套，還剩下四個(gè)自然日未披露，且28-29日為周末，單日成交套數(shù)往往高于1000套，近兩周周末均突破1300套，可預(yù)見，3月上海二手房成交套數(shù)將在3萬套左右，若突破3萬套，則為21年4月以來月度新高。

2）房價(jià)觀察：各線城市持續(xù)磨底

3月14-19日，各線城市二手房掛牌跌幅擴(kuò)大。一線城市二手房掛牌價(jià)集體下滑，上海由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下滑0.37%，跌回上周漲前價(jià)格，北京、深圳環(huán)比分別下滑0.26%、0.46%。二三線城市環(huán)比下滑0.15%、0.18%，跌幅擴(kuò)大0.02-0.07pct。

3）二手房周成交有回暖趨勢

二手房周成交面積周環(huán)比連增四周，同比依舊為負(fù)但降幅收窄。二手房方面，3月20-26日，15城市二手房成交面積環(huán)比增長8%，成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高，同比則小幅下跌3%，跌幅較上周收窄4個(gè)百分點(diǎn)。新房環(huán)比大增30%，主要二、三線城市（36%、49%）拉動，不過同比仍小幅下滑2%，跌幅較上周收窄6個(gè)百分點(diǎn)。

月度趨勢來看，本輪“金三”成色依然不足。雖周度環(huán)比持續(xù)增長，但月度較去年同期相比表現(xiàn)一般，3月1-26日二手房成交面積同比降9%，降幅較1-2月擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)。新房同樣延續(xù)跌勢，3月1-26日繼續(xù)下跌8%，跌幅小于1-2月的19%。分結(jié)構(gòu)來看，3月1-26日，多數(shù)城市二手房市 場成交面積同比下滑，深圳、杭州、蘇州、成都降幅相對較高，僅揚(yáng)州同比明顯增長。新房市場中，僅廣州、武漢同比小幅增長，北京、深圳及部分二三線城市降幅較大。

主要城市觀察

附錄 | 地產(chǎn)政策/新聞回顧

3月23日 武漢市取消公積金貸款戶籍限制，新增異地商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)

《武漢住房公積金異地個(gè)人住房貸款實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》

3月23日 武漢市取消公積金貸款戶籍限制，新增異地商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。公積金異地貸款申請取消戶籍地限制，異地繳存公積金滿6個(gè)月即可申請；套數(shù)認(rèn)定與本地統(tǒng)一，以本市房查和公積金貸款記錄為準(zhǔn)；新增異地商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)，外地繳存職工或其配偶在武漢購房時(shí)，若已辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款且尚未結(jié)清，可以申請將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

3月25日 南昌市給予購房稅收優(yōu)惠、提高貸款額度、執(zhí)行公積金“既提又貸”政策

《關(guān)于推動我市房地產(chǎn)高質(zhì)量健康發(fā)展的通知》

3月25日 南昌市給予購房稅收優(yōu)惠、提高貸款額度、執(zhí)行公積金“既提又貸”政策。對出售住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人予以退稅優(yōu)惠。其中，購房金額大于或等于轉(zhuǎn)讓金額的予以全部退還，小于轉(zhuǎn)讓金額的按所占比例退還；加大公積金貸款購房力度，對購買星級綠色建筑或裝配式建筑等綠色節(jié)能商品住宅的，貸款額度上浮10%；繼續(xù)執(zhí)行“既提又貸”政策。

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分析師：肖金川

分析師執(zhí)業(yè)編號：S1120524030004

分析師：黃曉曦

分析師執(zhí)業(yè)編號：S1120524040002

聯(lián)系人：洪青青

證券研究報(bào)告：《上海3月二手房成交或創(chuàng)近五年新高》

報(bào)告發(fā)布日期：2026年3月28日

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