整個地產(chǎn)行業(yè)已變的情況之下，各家房企都在尋找新的生存之道。

所以，以往的發(fā)展模式，也在發(fā)生一些變化。

特別是最近龍湖、新城控股發(fā)布了今年1-2月份的經(jīng)營數(shù)據(jù)之后，大家會發(fā)現(xiàn)這兩家企業(yè)已經(jīng)變了。

關于龍湖、新城，已經(jīng)不能按照傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)來看待，他們正在經(jīng)歷開發(fā)為主到運營為主的轉(zhuǎn)型。

當然，企業(yè)企穩(wěn)之后，他們或許將開啟新一輪的投資。

01

龍湖、新城，經(jīng)營收入超越地產(chǎn)銷售

在曾經(jīng)的千億規(guī)模民營房企中，龍湖、新城應該是這一輪行業(yè)調(diào)整中少有依然保持安全的房企，這兩家房企一家是從重慶走向全國的，一家是從江蘇常州走向全國的。

與其他民營房企在發(fā)展過程中不同的是，這兩家房企從很早就開始布局商業(yè)板塊。

龍湖形成了天街、星悅薈兩大產(chǎn)品線，新城則打造了吾悅廣場產(chǎn)品線。

早期的這種重資產(chǎn)自持商業(yè)，對于兩家房企的資金是一個考驗，沉淀了大量的資金。

但站在如今看來，沉淀的這些商業(yè)資產(chǎn)不但成為其最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，并且這么多年在商業(yè)運營中積累的資源、經(jīng)驗，也成為其如今輕資產(chǎn)管理輸出的優(yōu)勢。

當然，除了商業(yè)投資之外，龍湖在長租公寓、物業(yè)、代建等板塊也形成了一定的規(guī)模，新城則在酒店等板塊也形成了一定的規(guī)模。

這一切，共同形成了其競爭力、與眾不同。

就在近日，這兩家房企分別發(fā)布了今年1-2月份的經(jīng)營簡報。

龍湖今年1-2月份在地產(chǎn)板塊的銷售額為約44.5億元，經(jīng)營性收入則為約44億元（含稅為47億元）。在經(jīng)營性收入里面，運營收入約24.4億元（含稅約26.2億元）、服務收入約19.6億元（含稅20.8億元）。

也就是說，龍湖的含稅經(jīng)營性收入，已經(jīng)超過了地產(chǎn)板塊的銷售額！

新城控股今年1-2月的地產(chǎn)銷售額為19.37億元，比上年同期下降34.91%；商業(yè)運營收入則為23.49億元，比上年同期上漲2.62%。

新城控股的商業(yè)運營收入，也超過了地產(chǎn)銷售額。

值得注意的是，目前地產(chǎn)開發(fā)的銷售額結(jié)轉(zhuǎn)基本是兩三年后，也就是說目前的銷售額在兩三年后會體現(xiàn)在公司的營收里。

在這兩三年時間里，隨著公司開業(yè)商業(yè)的增加，經(jīng)營性收入會進一步增長。

那個時候，公司的營收結(jié)構(gòu)里，經(jīng)營性收入更是會大幅超過地產(chǎn)開發(fā)營收。

當經(jīng)營性收入超過地產(chǎn)開發(fā)營收的時候，龍湖、新城實際上已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商了。

所以說，龍湖、新城已經(jīng)變了。

02

開發(fā)商兩大轉(zhuǎn)型方向

這一輪樓市的調(diào)整時間之長、調(diào)整度之深，遠超此前大家的預想。

對于任何一家開發(fā)商來講，這一輪的行業(yè)調(diào)整都是深遠的影響。

并且經(jīng)歷幾十年的一路狂奔之后，在人均住房面積大幅提升的情況之下，整個地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯也發(fā)生了變化。

這兩年，不管是尚安全的房企，還是已經(jīng)出險的房企，除了保交房之外，大家都在干一件事情，那就是：還債。

保交房，這是政治底線，沒有可以商量的，這是必須完成的。

還債，則關乎到企業(yè)的生存和明天。

當各大地產(chǎn)企業(yè)把資金拿來還債的時候，就必然減少新增投資。這就是為什么看起來很多房企一年還有幾百億、上千億的銷售額，但地產(chǎn)投資大幅下降的原因所在。

在努力還錢降低負債的同時，實際上各大房企也在尋找新的出路。

畢竟，企業(yè)還要發(fā)展，不可能說關門不干了。

從目前來看，以龍湖、新城、華潤等為代表擁有大量自持商業(yè)的企業(yè)，底氣要更十足一些。源源不斷的租金收入可以給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且經(jīng)營性收入的盈利能力也遠超地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

同時，手握的大量自持資產(chǎn)通過資產(chǎn)證券化，在不增加負債、保住運營權(quán)限的情況之下，可以換取現(xiàn)金流。這么多年在商業(yè)運營板塊積累的經(jīng)驗、資源，還可以通過輕資產(chǎn)管理輸出。

經(jīng)歷償債高峰期之后，企業(yè)負債率下降之后，這類企業(yè)未來的日子過的可能比其他企業(yè)更好，有點類似于港資企業(yè)的模式。

而此前以住宅開發(fā)為主的房企，現(xiàn)在都瞄準一個方向叫做代建。

最新數(shù)據(jù)顯示，綠城依然占據(jù)全國代建市場20%以上的市場份額，穩(wěn)居第一。

這意味著，綠城占據(jù)了代建市場1/5以上的市場份額！

除了綠城之外，融創(chuàng)、金地、龍湖、招商、中鐵建、旭輝、金茂、中鐵、朗詩、金科、建業(yè)、遠洋等都在干代建。

理論上來講，代建業(yè)務可以在不增加資金壓力、不增加負債的情況之下，依托于企業(yè)的產(chǎn)品優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、集采優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、操盤優(yōu)勢等，在繼續(xù)確保市場份額的同時提升企業(yè)的盈利能力，貌似是一門好生意。

但實際上，當大家都躋身進入代建市場的時候，競爭越來越激烈，代建費率下降的同時，行業(yè)也在內(nèi)卷。

另外，不管是傳統(tǒng)的重資產(chǎn)投資開發(fā)，還是如今的代建，都依然受到市場變化的影響。

當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)市場下行時，代建也面臨更大的考驗，綠城管理2025年利潤大幅下降就是例子。

這個時候，真的很羨慕華潤、龍湖、新城等“包租公”，真的是躺賺！

只不過，從傳統(tǒng)地產(chǎn)商到運營服務商的轉(zhuǎn)變，對于原有地產(chǎn)開發(fā)板塊的從業(yè)者來講，就比較尷尬了，畢竟活少了，從個人職業(yè)發(fā)展的角度來講就需要尋找新的出路。

這就是為什么，去年到今年多家地產(chǎn)企業(yè)高管變動的原因所在了。

一個時代已經(jīng)結(jié)束，一個新的時代已經(jīng)開啟。