4月10日，一條看似普通的政務(wù)新聞，在沈陽(yáng)地產(chǎn)圈炸開(kāi)了鍋。

沈陽(yáng)市委常委、副市長(zhǎng)李剛帶隊(duì)，赴深圳拜訪中海地產(chǎn)總部。官方通稿里的措辭很耐人尋味：“希望中海繼續(xù)發(fā)揮央企綜合優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步加大在沈投資建設(shè)力度”、“積極回應(yīng)企業(yè)關(guān)切的問(wèn)題，推動(dòng)相關(guān)合作事項(xiàng)加快落地”。

中海&沈陽(yáng)，相關(guān)合作?！昂献鳌笔裁茨兀?/p>

這倒是讓我想起了沈陽(yáng)的“前地王”——鐵路機(jī)械學(xué)校地塊。前不久，飽經(jīng)風(fēng)霜的地塊，“更新”了。

新的綠色圍擋，干干凈凈，像是在等什么人。

兩塊信息拼在一起，很難不讓人產(chǎn)生一個(gè)聯(lián)想：

李剛這趟深圳之行，是不是可以“順帶”解決一下鐵路機(jī)械學(xué)校地塊？

這塊地，耽誤了皇姑最美的8年

先給不熟悉的朋友補(bǔ)個(gè)課。

沈陽(yáng)鐵路機(jī)械學(xué)校地塊，地處皇姑核心，緊鄰遼寧大學(xué)、百鳥(niǎo)公園、北行商圈。地塊總面積（根據(jù)原規(guī)劃）約9.04萬(wàn)平方米，這是沈陽(yáng)主城區(qū)內(nèi)真正意義上的“大體量絕版寶地”。

2018年2月，這塊地出讓時(shí)風(fēng)光無(wú)限。當(dāng)年不僅吸引了11家競(jìng)買(mǎi)人參與，更經(jīng)歷了罕見(jiàn)的61輪鏖戰(zhàn)，最終被渥爾夫以21.52億元收入囊中，樓面價(jià)高達(dá)11900元/平方米，溢價(jià)138%，堪稱當(dāng)年的“地王”。

2018年成交現(xiàn)場(chǎng)

彼時(shí)市場(chǎng)一片狂歡，認(rèn)為沈陽(yáng)一環(huán)又將崛起一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。

然后，就沒(méi)有然后了。

這塊地一擱就是8年。期間的曲折，一言難盡。

直到2025年8月，沈陽(yáng)市自然資源局一紙公告，才算為這場(chǎng)鬧劇畫(huà)上句號(hào)。公告顯示，土地出讓合同被解除，原因是開(kāi)發(fā)商欠繳約19.62億元土地款，構(gòu)成根本違約。1.9億元保證金被沒(méi)收，另追討約38.14億元違約金。

事實(shí)上，渥爾夫及其關(guān)聯(lián)公司早已進(jìn)入破產(chǎn)程序，當(dāng)年的土地款始終未能清繳。

公司破產(chǎn)，一塊黃金寶地，就這樣被白白耽誤了8年。有網(wǎng)友說(shuō)得扎心：“渥爾夫，耽誤了皇姑最美的8年?！?/p>

圍擋已換，規(guī)劃已調(diào)，可否覓得良人？

說(shuō)來(lái)心酸，鐵路機(jī)械學(xué)校地塊作為當(dāng)年的地王，成交之后竟如此沉寂了8年。這8年間，它眼看著沈陽(yáng)樓市潮起潮落，眼看著鄰居市委黨校搬遷，眼看著“兄弟”市委黨校地塊上高樓拔地而起……

而它，始終靜靜佇立，任憑黃金地塊上雜草叢生。

但最近，有細(xì)心市民發(fā)現(xiàn)：地塊的圍擋換了。

依然沒(méi)有任何廣告，連公益廣告都沒(méi)有。統(tǒng)一的綠色圍擋綿延矗立，將地塊圍得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。陳舊的“征收區(qū)域安全提示”上，“新增”了一張“圍擋公示牌”，公示了圍擋設(shè)置單位與聯(lián)系人。除此之外，沒(méi)有任何文字，沒(méi)有任何logo。

一切，干干凈凈。

不久后，沈陽(yáng)市自然資源局發(fā)布了地塊的規(guī)劃調(diào)整公示。

根據(jù)公示，鐵路機(jī)械學(xué)校地塊范圍東至怒江街、西至延河街、北至18米規(guī)劃路、南至用地界線，占地面積約9.04公頃。調(diào)整內(nèi)容很關(guān)鍵：由“居住與商業(yè)混合用地”調(diào)整為“二類居住用地”，同時(shí)將規(guī)劃道路南移至地塊邊界，紅線寬度由18米調(diào)整為14米。

翻譯一下：商業(yè)配比歸零，自持枷鎖解除，地塊更規(guī)整了。

有人說(shuō)，這次圍擋“更新”，不過(guò)是政府收回地塊后的標(biāo)準(zhǔn)化管理動(dòng)作，也是為了“待價(jià)而沽”。

但我認(rèn)為，圍擋更新疊加調(diào)規(guī)落地，信號(hào)已經(jīng)很明確了：這塊地，正在被重新整理，靜待新主人。或者，已經(jīng)有了“心儀的對(duì)象”，只是細(xì)節(jié)還在洽談。

要知道，就在幾天前，這塊地還是30%的商業(yè)配比，附帶4萬(wàn)平方米自持10年、18米寬的道路切割，這些“硬性規(guī)劃”每一項(xiàng)都可是“硬骨頭”。

如今，調(diào)規(guī)之后，商業(yè)歸零、自持解除、道路紅線收窄至14米，地塊變得規(guī)整而純粹。相比之下，2025年9月中海拿下的北行兩宗地塊（樓面價(jià)6234元/㎡和7910元/㎡），以及總價(jià)剛過(guò)30億的中儲(chǔ)物流“地王”，也就成了這塊地重新定價(jià)的參照系。

不難猜測(cè)，鐵路機(jī)械學(xué)校地塊如果再亮相，樓面價(jià)雖然難再“破萬(wàn)”，但在調(diào)規(guī)之后，商業(yè)和自持的枷鎖已經(jīng)拆除，開(kāi)發(fā)成本仍然大幅降低，這讓更多房企有了“上車”的可能。

中海？可能嗎？

在眾多潛在接盤(pán)方中，中海是最容易被聯(lián)想到的名字。

回顧中海在沈陽(yáng)的過(guò)往，它向來(lái)是土地市場(chǎng)上的常客——鐵路機(jī)械學(xué)校地塊當(dāng)年最后幾輪競(jìng)價(jià)，就是中海與渥爾夫之間的“貼身肉搏”。

更重要的是，中海目前在沈陽(yáng)“嚴(yán)重缺地”。

這幾乎是“公開(kāi)的秘密”。

盤(pán)點(diǎn)一下中海在沈陽(yáng)的幾個(gè)項(xiàng)目就會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年它在沈陽(yáng)幾乎沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備，幾個(gè)在售項(xiàng)目的去化周期普遍在12個(gè)月以內(nèi)。甚至可以推測(cè)，到2026年末，大部分項(xiàng)目都將售罄。（別提醒我還有中海瑞文熙和——這個(gè)項(xiàng)目雖然今年2月剛開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)即熱銷3.8億元，但房源已全部釋放，去化速度值得關(guān)注。）

對(duì)于中海這種“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的央企來(lái)說(shuō)，沒(méi)有地，就意味著2027年可能無(wú)房可賣。這是不可接受的。更何況，中海在皇姑區(qū)可謂“樹(shù)大根深”——一個(gè)中海寰宇天下，直接改變了塔灣的城市界面，甚至重塑了皇姑人的“心理邊界”。

2026年開(kāi)年，中海瑞文熙和成為沈陽(yáng)首個(gè)首開(kāi)的純新盤(pán)，再加上“洋房銷冠”中海源境云起，中海在皇姑的開(kāi)發(fā)節(jié)奏與口碑積累已達(dá)頂峰。如果鐵路機(jī)械學(xué)校地塊最終由中海操盤(pán)，無(wú)疑是一個(gè)雙贏的選擇：中海補(bǔ)上了土地儲(chǔ)備的缺口，皇姑迎來(lái)一個(gè)真正的標(biāo)桿項(xiàng)目。

華潤(rùn)呢？新世界呢？城投呢？

當(dāng)然，以上種種，終究只是基于邏輯的推演。即便地塊“蠢蠢欲動(dòng)”，中海也絕非唯一選項(xiàng)。

2018年就曾參與“混戰(zhàn)”的新世界，當(dāng)年能夠打破多年未在沈陽(yáng)拿地的慣例，罕見(jiàn)地出現(xiàn)在競(jìng)買(mǎi)席上，說(shuō)明它對(duì)這塊地，是有過(guò)“想法”的，如今再次出現(xiàn)，也說(shuō)得通。

2018年土拍現(xiàn)場(chǎng)

此外，還有財(cái)大氣粗的華潤(rùn)置地，也是潛在的競(jìng)爭(zhēng)者。只要地塊條件合適，他們隨時(shí)可以“頂上”。

當(dāng)然，也有人會(huì)問(wèn)：既然中海和華潤(rùn)置地都是潛在接盤(pán)方，那會(huì)不會(huì)是“中海+華潤(rùn)聯(lián)合拿地”？

這個(gè)猜測(cè)很美好，但現(xiàn)實(shí)很骨感。

查一下公開(kāi)信息就知道：中海和華潤(rùn)在沈陽(yáng)，從來(lái)沒(méi)有聯(lián)合拿地或聯(lián)合開(kāi)發(fā)的案例，他們?cè)谏蜿?yáng)的合作往往僅限于非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

所以，“中華聯(lián)合”在理論上存在可能，但在實(shí)踐中缺乏先例，概率遠(yuǎn)低于另一種“中華聯(lián)合”——我沒(méi)寫(xiě)錯(cuò)，但此中非彼中：中鐵與華潤(rùn)，也是“中華聯(lián)合”。

事實(shí)上，早在市委黨校地塊開(kāi)發(fā)時(shí)，就曾有小道消息透露“中鐵可能聯(lián)合華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)”，雖然最后未能成行，也不失為一個(gè)美好的故事。如果新地塊二者能夠“再續(xù)前緣”，同樣是一段佳話。

當(dāng)然，以上的聯(lián)合，概率都低于1%，只能供咱們網(wǎng)友之間切磋暢想了。

然則即便傳統(tǒng)招拍掛路徑不暢，也無(wú)需擔(dān)心。城投托底之外，還有“輕資產(chǎn)”模式玩得風(fēng)生水起的“新興勢(shì)力”可以補(bǔ)位。

在皇姑，金地和旭輝都是深耕多年的老朋友。金地近年來(lái)在皇姑勢(shì)如破竹——位于塔灣地鐵口的金地峯璽壹號(hào)，是金地代建的四代洋房產(chǎn)品；此外，金地還手握金地江山風(fēng)華·云闕、北陵農(nóng)場(chǎng)三期等項(xiàng)目。金地既深諳皇姑客群需求，又積累了海量?jī)?yōu)質(zhì)客戶，繼續(xù)以代建模式操盤(pán)鐵路機(jī)械學(xué)校地塊，并非天方夜譚。

圖片來(lái)源于旭輝·森嶼暖樹(shù)

同樣，旭輝建管在沈陽(yáng)成功盤(pán)活“老大難”項(xiàng)目的戰(zhàn)績(jī)有目共睹——位于渾南的旭輝·森嶼暖樹(shù)，是旭輝建管打造的青年首置四代宅，得房率最高可達(dá)124%，已成為沈陽(yáng)四代宅市場(chǎng)的熱門(mén)項(xiàng)目。倘若旭輝建管“殺”回皇姑，同樣值得期待。

8年蹉跎，皇姑能否等來(lái)花開(kāi)？

鐵路機(jī)械學(xué)校地塊的故事，某種程度上正是沈陽(yáng)樓市過(guò)去8年的一個(gè)縮影。

2018年的瘋狂，隨后的沉寂，爛尾的困局，直到如今的重啟信號(hào)——這條拋物線，與這座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌宕起伏幾乎完全重合。

8年，足夠一個(gè)孩子從小學(xué)讀到高中。8年，也足夠一塊黃金寶地從巔峰跌落塵埃，再等待重生的契機(jī)。

如今，地塊的命運(yùn)齒輪，似乎又開(kāi)始轉(zhuǎn)動(dòng)。

不同的是，這一次的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)徹底變了。過(guò)去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的玩法早已被淘汰。取而代之的，是“核心地段+頭部房企+產(chǎn)品力”的新范式。而調(diào)規(guī)之后的鐵路機(jī)械學(xué)校地塊——純住宅、無(wú)自持、地塊規(guī)整，正是這個(gè)新范式下的新的“標(biāo)準(zhǔn)答案”。

這宗地塊，無(wú)論最終花落中海、華潤(rùn)，還是以代建模式牽手金地、旭輝，有一點(diǎn)可以確定：這塊被耽誤了8年的土地，也許，終于等來(lái)了屬于它的天時(shí)、地利與人和。

它曾經(jīng)是皇姑的遺憾，但很可能，即將成為皇姑的驕傲。

只是不知道，這一次，它能不能等來(lái)那個(gè)真正懂它、也有能力成就它的主人。