這兩天，上海樓市最熱鬧的，除了“滬七條”新政，就是溫州看房團(tuán)“回歸”的戲碼。

一批浙C牌照的豪車(chē)，齊刷刷停在安瀾上海、中海環(huán)宇玖章的售樓處門(mén)口，場(chǎng)面堪比小型車(chē)展。

朋友圈瞬間刷屏，營(yíng)銷(xiāo)號(hào)集體高潮，文案整齊劃一：“溫州人回來(lái)了！”“上海核心資產(chǎn)被搶?zhuān)　薄皹鞘写禾靵?lái)了！”

劇情確實(shí)眼熟。二十多年前，溫州購(gòu)房團(tuán)橫掃上海灘，世茂濱江花園、御翠豪庭都留下過(guò)他們的傳說(shuō)。

2024年，中海順昌玖里近三分之一的買(mǎi)家也是溫州人。所以當(dāng)這支“神秘力量”再次現(xiàn)身，哪怕只是停在門(mén)口拍張照，也足夠制造一波情緒。

但評(píng)論區(qū)很快有人潑冷水：溫州人早就買(mǎi)夠了，現(xiàn)在才進(jìn)場(chǎng)，不符合他們的風(fēng)格。

緊接著有人補(bǔ)刀：車(chē)是租的。

真假其實(shí)不重要。重要的是，這件事被設(shè)計(jì)出來(lái)，并且被所有人看見(jiàn)了。

問(wèn)題在于：都2026年了，為什么還在玩這種把戲？

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始需要觀眾，它其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)的下半場(chǎng)。看看這幾個(gè)“被看房團(tuán)寵幸”的項(xiàng)目，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)經(jīng)不起細(xì)扒。

安瀾上海，去年12月首開(kāi)211套房源，均價(jià)17.88萬(wàn)/㎡，官宣賣(mài)了90.77億，去化率約8成，認(rèn)籌率155%，一派“日光”氣象。

但截至2月28日，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，已售加已預(yù)定僅136套，網(wǎng)簽率不足七成。

中海環(huán)宇玖章更微妙。首開(kāi)90套房源，認(rèn)籌率高達(dá)220%，官宣“開(kāi)盤(pán)售罄”。但真實(shí)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是：已售34套，已預(yù)定48套，可售8套。

所謂的“日光”，是靠“預(yù)定”撐場(chǎng)面的文字游戲。用“定金池”穩(wěn)住短期去化，用“已預(yù)定”代替“已售”，這套操作手法并不新鮮。

把預(yù)定算進(jìn)去，去化勉強(qiáng)好看；單看已售，落差立現(xiàn)。

所以，為什么偏偏在這個(gè)時(shí)候，溫州看房團(tuán)“恰好”出現(xiàn)？

政策窗口剛開(kāi)，市場(chǎng)情緒剛被點(diǎn)燃，任何能強(qiáng)化“有人在買(mǎi)”的信號(hào)都會(huì)被放大。

豪車(chē)只是道具，情緒才是目的。

樓市從來(lái)不缺房子，缺的是信心；營(yíng)銷(xiāo)從來(lái)不只賣(mài)產(chǎn)品，更是在賣(mài)預(yù)期。

這話說(shuō)得漂亮，但說(shuō)穿了就是：數(shù)據(jù)不夠，戲來(lái)湊。

但這里有個(gè)更耐人尋味的細(xì)節(jié)：既然是溫州看房團(tuán)“重現(xiàn)江湖”，怎么滿屏刷到的都是中海的項(xiàng)目？

招商呢？保利呢？華潤(rùn)呢？融創(chuàng)呢？

去年上海賣(mài)得最好的項(xiàng)目里，融創(chuàng)的表現(xiàn)有目共睹，哪怕是到了2026年，上海地區(qū)房企銷(xiāo)售名次分別是招商蛇口、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地，中海也僅僅排名第四。

排名在中海地產(chǎn)之前的這些房企真金白銀的成交，怎么不見(jiàn)被“溫州看房團(tuán)”光顧？

是溫州人看不上這些項(xiàng)目？還是這些項(xiàng)目的銷(xiāo)售不需要靠“溫州看房團(tuán)”來(lái)演戲？

答案不言自明。

這場(chǎng)戲的總導(dǎo)演，繞不開(kāi)一個(gè)人——中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理金天。

金天是2021年5月從寧波公司調(diào)任上海的，結(jié)束了華東區(qū)域總經(jīng)理劉慧明兼任上海公司總經(jīng)理的局面。

他接手的是一個(gè)“特殊”的上海公司：2020年，中海剛經(jīng)歷過(guò)虹口拿地風(fēng)波，原華東區(qū)域總經(jīng)理齊大鵬被免，原上海公司總經(jīng)理崔帥從內(nèi)部通訊錄消失。

金天算是臨危受命，收拾局面。

隨后幾年，他確實(shí)趕上了好時(shí)候。2024年，中海在上海創(chuàng)下700億的銷(xiāo)售神話，至今還是全國(guó)性房企單城最高紀(jì)錄保持者。

金天站在上海房企的最高點(diǎn)，享受著單城紀(jì)錄創(chuàng)造者的光環(huán)。

但神話的保質(zhì)期比想象中短。2025年，中海在上海的業(yè)績(jī)從700億滑落到280億左右。曾經(jīng)的“利潤(rùn)王”開(kāi)始顯露疲態(tài)，經(jīng)營(yíng)溢利同比下降27.7%。

上海作為最重要的糧倉(cāng)之一，失速會(huì)被全國(guó)業(yè)績(jī)放大。

對(duì)金天來(lái)說(shuō)，壓力是雙重的。他既是700億神話的親歷者，也是這場(chǎng)回落的當(dāng)事人。

在更高層面，華東區(qū)域總經(jīng)理劉慧明必須直面一個(gè)現(xiàn)實(shí)：這個(gè)成績(jī)，確實(shí)不太好向中海集團(tuán)董事長(zhǎng)顏建國(guó)交代。

于是，2026年開(kāi)春，“溫州看房團(tuán)”登場(chǎng)了。

不得不說(shuō)，金天確實(shí)很賣(mài)力。在市場(chǎng)冷的時(shí)候巧借東風(fēng)，多做了幾輪觸達(dá)、多鋪了一點(diǎn)聲量，讓項(xiàng)目獲得更多曝光。

這話聽(tīng)起來(lái)像表?yè)P(yáng)，但翻譯過(guò)來(lái)就是：活兒整得挺花，數(shù)據(jù)不夠硬湊。

只是有一點(diǎn)讓人想不通：溫州人當(dāng)年橫掃上海灘，買(mǎi)的是世茂濱江花園，買(mǎi)的是御翠豪庭，買(mǎi)的是全上海的好房子。

怎么二十年過(guò)去，眼光突然變得這么專(zhuān)一，只盯著中海一家看了？

招商的銷(xiāo)售不需要演戲，因?yàn)槿思艺嬗谐山?。保利的銷(xiāo)售不需要炒作，因?yàn)槿思艺嬗械皆L。融創(chuàng)的銷(xiāo)售不需要租車(chē)，因?yàn)槿思胰ツ昃褪巧虾ｄN(xiāo)冠。

只有中海，需要靠一隊(duì)浙C牌照的道具車(chē)，撐起“樓市春天”的場(chǎng)面。

這出戲，演得挺辛苦。