文/上海進深 嚴明會

最新效果圖一流出，黃浦區(qū)的豪宅雷達就又被點亮了。

這次的主角，是市場等了很久的弘久黃浦21街坊項目，入市節(jié)點也已提上日程。

這塊地曾被世茂視作上海位置最好的住宅儲備之一，距離人民廣場僅約200米，是上海傳統(tǒng)意義上的中心地帶。

放進城市價值坐標系里看，這類地段屬于不可復制資產(chǎn)。

從地塊指標來看：

占地面積約2.03萬㎡，計容面積約6.94萬㎡，其中住宅占比80%，商辦占比20%。

住宅總建筑面積約5.55萬㎡，按套均120㎡估算，總盤約400套左右。

這塊地早在2024年就公示了規(guī)劃方案：

項目擬建1幢5層的多層住宅、12-16層的小高層，以及37層的高層，所有樓棟首層架空。

值得關注的是，A2#樓是一幢樓高約134.5米的超高層建筑。

地塊不大，但社區(qū)內(nèi)部還設置了室外活動場、下沉庭院等配套設施。

北側(cè)的商業(yè)部分多為2-3層左右的多層建筑。

地塊內(nèi)設計兩個車行出入口，一個位于鳳陽路，一個位于新昌路，兩個地庫坡道緊鄰車行出入口布置，小區(qū)內(nèi)部完全人車分流。

不過，核心地段從來不是只有光環(huán)。

項目西側(cè)緊鄰南北高架路，噪音影響客觀存在。其中A1#樓距離高架最近，西側(cè)戶距高架約42米，而且建筑距離南邊長征醫(yī)院的辦公樓只有11.08m。

這些數(shù)字，也是日后買家會拿著放大鏡審視的細節(jié)。

項目背后的資本結(jié)構(gòu)，更有故事性。

項目最早由中華企業(yè)和世茂集團聯(lián)合開發(fā)。2022年上半年，世茂退出45%股權(quán)，弘久實業(yè)接手；同年12月，弘久又從中華企業(yè)手中拿下剩余股權(quán)，自此項目由弘久100%持有。

當下的開發(fā)主體為上海春日置業(yè)有限公司，法定代表人和董事長為丁為東，該公司由弘久實業(yè)通過上海虹甬企業(yè)管理有限公司100%持股，實控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分別為63%、37%。

2024年9月，上海虹甬企業(yè)管理有限公司將上海春日置業(yè)的全部股權(quán)質(zhì)押給了中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海五角場支行，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額9000萬元。

資金的騰挪之間，項目的推進節(jié)奏也在悄悄提速。

現(xiàn)場施工銘牌顯示，2025年5月，樁基與圍護工程已經(jīng)完成。

弘久此前操盤過東方漁人碼頭，也做過北外灘的紅盤新弘北外灘。

但開發(fā)滯后，也是這家企業(yè)繞不開的標簽。

以弘久·新弘北外灘項目為例，地塊早在2003年就啟動招掛出讓，卻因第一輪動遷居民通過率未達標，沉睡了十多年。

2016年項目轉(zhuǎn)讓，弘久實業(yè)接手，直到2021年6月首批房源開盤，從接手到入市，差不多五年。

相比之下，黃浦21街坊的節(jié)奏并不算慢。

放在當下市場語境里看，尚未入市的黃浦21街坊踩在一個很微妙的時間節(jié)點。

政策強調(diào)“好房子”，買家更愿意為品質(zhì)支付溢價，而核心地段供應卻越來越少。加上“滬七條”政策的放開，越內(nèi)環(huán)購買門檻實際降低。

周邊競品價格也已提前定錨。

項目北側(cè)，是海玥黃浦源別墅地塊，建面約220-660㎡風貌別墅在售中，再向北約300米是海玥黃浦源公寓地塊，推出16套建面約303㎡小高層，及主力建面約198-281㎡的一江一河觀景房源，入市均價14.56萬/㎡。