北京進(jìn)深 徐迪 2月26日，多家自媒體發(fā)布了中海通州九棵樹售樓處的施工視頻，項(xiàng)目案名也正式浮出：

中?！ぞ翗錆M和——中海四大全新產(chǎn)品系“萬方安和”中的“和”系首秀。

在經(jīng)歷兩版方案公示之后，中海玖樹滿和在反饋意見通告中給出了項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖。

終版總平圖給人最直觀的感受就是，視覺上更立體了一些。

這主要來自于項(xiàng)目屋頂?shù)恼{(diào)整。

1、此前的平屋頂，調(diào)整成了簡(jiǎn)化坡頂形式。

這與出讓文件中關(guān)于第五立面的要求相符。

坡度不大，可以做出新中式風(fēng)格。

調(diào)整后，整體建筑高度小幅增加了0.1米，相應(yīng)的室內(nèi)層高也會(huì)有小幅增加。

通州九棵樹南地塊6017地塊項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖↓

2、風(fēng)雨連廊又一次調(diào)整。

上一版從方形改為直條形，這一次又變成圍繞物業(yè)配套樓的回字形，另一側(cè)連接到下沉庭院的樓梯。

3、鄰里中心再擴(kuò)容。

兩處鄰里中心統(tǒng)一改成了鄰里共享空間。

同時(shí)，大門口獨(dú)棟空間，在地下又增加了一層規(guī)模，層高5.8米，可提供更多功能。

4、大門設(shè)計(jì)細(xì)化。

東側(cè)景觀大門頂部增加了一處鏤空格柵設(shè)計(jì)。

5、地面停車位再調(diào)整。

北門口的從18個(gè)縮至16個(gè)；

中央集中停車場(chǎng)從97個(gè)，增至101個(gè)。

6、最新技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：

總建面83355㎡，地上計(jì)容面積54428㎡，不計(jì)容面積749㎡；地下建面28178㎡。

戶型方面與原版本沒有太大出入。

預(yù)計(jì)是小戶型為主，面積段預(yù)計(jì)75/92/100/119㎡。

北排兩邊的小高層：1#、2#和4#、5#，建面約100㎡，共200套；

北排中間的3#樓，建面約119㎡，共66套；

南排兩側(cè)6#樓、9#樓，建面約75㎡，共160套；

南排中間的兩棟7#、8#，建面約92㎡，共154套。

贈(zèng)送簡(jiǎn)單但是豪橫，南向通面寬開敞陽臺(tái)，進(jìn)深1.5米；

北向通面寬設(shè)備平臺(tái)，進(jìn)深0.8米。

由于樓棟是行列式排布，東西間距較為緊湊，沒有側(cè)邊飄窗贈(zèng)送。

陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)，在總平圖上來看都是結(jié)構(gòu)外建筑。

但在做戶型預(yù)測(cè)時(shí)，發(fā)現(xiàn)陽臺(tái)這部分應(yīng)該要計(jì)一半面積，否則總建面對(duì)不上。

現(xiàn)行通例是，按開敞陽臺(tái)報(bào)規(guī)，計(jì)一半建面，設(shè)備平臺(tái)不計(jì)建面，交付時(shí)都包進(jìn)室內(nèi)，大概率是這樣。

東側(cè)退線20米，實(shí)際容積率增加。

6017地塊的出讓文件中提到，沿九棵樹中路西側(cè)道路紅線向西20米范圍內(nèi)空間不得建設(shè)永久性建筑，建議結(jié)合開敞空間和綠化統(tǒng)一設(shè)計(jì)。

九棵樹中路西側(cè)，也就是小區(qū)東側(cè)，只有大門沿紅線而建，其余的住宅樓和配套樓都退線20米 。

這樣一來，小區(qū)實(shí)際容積率會(huì)達(dá)到2.4左右。

為了最大化保證樓間距，南北樓棟和西側(cè)建筑都靠近紅線，最小距離2.9米左右。

南排4棟樓東西間距5米出頭，如果側(cè)邊開窗會(huì)形成對(duì)視，隱私性較差。

這4棟樓戶型比較狹長(zhǎng)，側(cè)邊不能開窗的話，整體通透性和采光也會(huì)受到影響。

反饋意見

2025年12月23日-31日，通州九棵樹6017地塊項(xiàng)目首次公示方案；2026年1月21日-29日，又優(yōu)化了一版方案并公示。

期間收到公眾反饋意見14份，主要涉及以下幾點(diǎn)：

1、項(xiàng)目北側(cè)高層建筑影響北側(cè)尚未入市的6016地塊權(quán)益，建議重新調(diào)整樓座位置布局。

建設(shè)單位意見：本項(xiàng)目與北側(cè)現(xiàn)狀空地權(quán)益單位溝通協(xié)商，已就本次設(shè)計(jì)方案征求權(quán)益單位同意意見。

2、“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見函中明確指出，沿九棵樹中路西側(cè)道路紅線向西20米范圍內(nèi)空間不得建設(shè)永久性建筑，但該項(xiàng)目公示方案中在上述空間內(nèi)仍設(shè)置了景觀大門、雨水調(diào)蓄池、化糞池等永久性建筑，明顯與“多規(guī)合一”要求不符，建議該項(xiàng)目建設(shè)單位按照“多規(guī)合一”要求重新調(diào)整上述建筑位置布局。

建設(shè)單位意見：本項(xiàng)目永久性建筑均規(guī)劃在20米范圍以外。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，雨水調(diào)蓄池、化糞池等構(gòu)筑物不屬于永久性建筑。

3、該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為高度60米，超過原規(guī)劃高度45米限高，嚴(yán)重影響周邊居民樓采光，懇請(qǐng)不予審批通過，按照原規(guī)劃45米限高執(zhí)行。

建設(shè)單位意見：地塊規(guī)劃建筑高度45米（局部60米）。本項(xiàng)目方案中僅2#住宅樓、4#住宅樓建筑高度54.1米，滿足相關(guān)要求。

4、6017地塊北側(cè)的6016地塊還沒有拍賣，如果6017地塊是60米設(shè)計(jì)高度，按照當(dāng)代小區(qū)北高南低的設(shè)計(jì)格局，北側(cè)的6016地塊的樓層高度勢(shì)必一定會(huì)更高或者不低于60米的高度，那么6016/6017地塊的高度一定會(huì)對(duì)瑞都國(guó)際南區(qū)外圍的12號(hào)樓13號(hào)樓形成采光時(shí)長(zhǎng)影響。現(xiàn)在瑞都國(guó)際小區(qū)的12號(hào)樓13號(hào)樓前面沒有遮擋，日照時(shí)長(zhǎng)均為全天日照，60米的高度形成的遮擋會(huì)如何影響到兩幢樓居民的日照時(shí)長(zhǎng)以及生活舒適度，請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)重新予以考慮評(píng)估。

建設(shè)單位意見：本項(xiàng)目規(guī)劃樓棟與瑞都南區(qū)現(xiàn)狀樓棟最近距離約187米，建筑間距滿足國(guó)家及北京市的相關(guān)要求。按照日照分析軟件的日照分析模擬，本項(xiàng)目對(duì)周邊現(xiàn)有建筑的日照均滿足國(guó)家及北京市的相關(guān)要求。

拿地回溯：

中海通州九棵樹地塊于11月27日完成出讓，總價(jià)12.48億元，樓面價(jià)約2.29萬元/㎡，溢價(jià)率0.97%。

項(xiàng)目開發(fā)主體北京海鏵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2012年3月，注冊(cè)資本2000萬元，由中海發(fā)展100%持股。

中國(guó)海外發(fā)展助理總裁付熙嵬擔(dān)任項(xiàng)目法定代表人、董事；中海北京公司倪健剛擔(dān)任項(xiàng)目總經(jīng)理。

今年4月初，中海曾參與過通州八里橋地塊的競(jìng)拍，但最終該地塊由招商蛇口拿下，開發(fā)為朝棠攬閱項(xiàng)目。

中海地產(chǎn)以合作開發(fā)的方式參股了朝棠攬閱的項(xiàng)目公司，持股比例25%。

這是中海首次試水通州樓市，朝棠攬閱的市場(chǎng)表現(xiàn)讓中海印證了通州的購(gòu)買力。

九棵樹項(xiàng)目，與八里橋的朝棠攬閱同屬通州老城區(qū)。

今年以來，通州拍出溢價(jià)的兩宗地都在老城區(qū)，除了朝棠攬閱所在的八里橋，還有中鐵建花語璟云的梨園地塊。

這一帶是成熟住區(qū)，學(xué)鐵商等配套都很完善。

離朝陽區(qū)很近，加上副中心和運(yùn)河商務(wù)區(qū)的概念，對(duì)于東三環(huán)CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

相關(guān)公司：中國(guó)海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股