1. 案件介紹

作為一名普通的購房者，乙滿懷期待地簽下購房合同，支付了定金，甚至已經(jīng)提前入住，滿心歡喜地等待完成過戶、擁有一個(gè)屬于自己的家。然而，他未曾料到，自己不僅沒能等來新房產(chǎn)證，反而陷入了一場耗時(shí)耗力的訴訟，不僅購房計(jì)劃徹底落空，已支付的購房款被長期占用，還被對方告上法庭，要求承擔(dān)“違約”責(zé)任并支付房屋使用費(fèi)。這突如其來的困境，讓乙倍感壓力與不解：明明是自己按照約定備好了錢，對方卻臨時(shí)變卦，怎么最后反而成了“被告”？

本案源于一起典型的二手房買賣糾紛。2019年8月，出賣人甲與買受人乙簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定房屋總價(jià)93萬元。合同約定乙需支付定金3萬元及首付款65萬元，余款待過戶后支付。合同簽署后，乙依約支付了定金3萬元及部分首付款2萬元，合計(jì)5萬元，甲亦將房屋交付給乙先行使用。

然而，合同的順利履行在支付首付款的關(guān)鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)了波折。雙方此前通過微信聊天約定，于2019年11月15日共同前往貸款銀行，由乙直接將65萬元首付款用于清償甲名下的剩余銀行貸款（約44.8萬元），以滌除房屋上設(shè)定的抵押權(quán)，為后續(xù)過戶掃清障礙。這本是一個(gè)保障交易安全、對雙方都有利的安排。但在約定當(dāng)日，甲并未如約前往銀行。數(shù)日后，甲單方面提出，要求乙將65萬元首付款直接支付到其個(gè)人賬戶，而不再通過銀行直接還款滌除抵押。面對這一突如其來的變更，乙產(chǎn)生了合理的疑慮：如果將巨款直接付給甲，甲能否確保用于還款？如果甲挪作他用，房屋抵押權(quán)無法解除，自己的購房目的將徹底落空，房款也可能追索無門。因此，乙拒絕了甲的要求。

更令乙措手不及的是，2020年1月，甲在未通知乙的情況下，竟在涉案房屋上又新設(shè)了一個(gè)高達(dá)100萬元的抵押權(quán)。隨后，甲以乙“拒絕支付首付款”構(gòu)成違約為由，向乙發(fā)出通知，單方宣布解除合同。緊接著，甲將乙訴至某基層法院，請求法院判令解除合同，并要求乙支付違約金及房屋占有使用費(fèi)。原本的購房者，瞬間變成了法庭上的被告。

2. 裁判結(jié)果與理由

裁判結(jié)果：
某基層法院一審判決：1. 確認(rèn)甲、乙雙方簽訂的《房屋買賣合同》解除；2. 甲應(yīng)向乙返還已收取的購房款5萬元；3. 甲應(yīng)向乙賠償房屋差價(jià)損失等違約損失共計(jì)20.19萬元；4. 乙應(yīng)在判決生效后15日內(nèi)向甲返還房屋，并支付自房屋交付后至實(shí)際返還之日止的占有使用費(fèi)（按雙方確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。甲不服一審判決提起上訴，但因未在指定期限內(nèi)交納訴訟費(fèi)，某中級人民法院裁定按自動(dòng)撤回上訴處理，一審判決遂發(fā)生法律效力。

裁判理由：
法院的判決主要基于以下兩點(diǎn)核心事實(shí)認(rèn)定和法律適用：

1. 關(guān)于乙拒絕支付首付款的行為性質(zhì)：法院認(rèn)為，雖然書面合同未明確首付款支付方式，但雙方的微信聊天記錄足以證明，雙方已就“以購房款直接清償銀行貸款以滌除抵押權(quán)”這一履行方式達(dá)成了補(bǔ)充合意。在房屋存在抵押的情況下，該約定是保障交易安全、實(shí)現(xiàn)合同目的的重要前提。甲單方變更該履行方式，且未提供任何擔(dān)保（如第三方監(jiān)管、擔(dān)保函等）以確保其收款后能及時(shí)滌除抵押權(quán)，在此情況下，乙依法享有不安抗辯權(quán)，其拒絕付款的行為屬于正當(dāng)行使權(quán)利，不構(gòu)成違約。因此，甲基于乙“違約”而發(fā)出的解除合同通知，不能產(chǎn)生法律效力。

2. 關(guān)于甲新設(shè)抵押行為的性質(zhì)：法院明確指出，在合同履行期間，甲為案涉房屋設(shè)定新的抵押，并在抵押到期后明確表示不予滌除，該行為直接導(dǎo)致房屋無法辦理過戶，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成了根本違約。正是由于甲的這一根本違約行為，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，因此法院支持了雙方解除合同的訴請。合同解除后，雙方互負(fù)返還義務(wù)（乙還房，甲還錢）。同時(shí)，因甲的根本違約導(dǎo)致合同解除，乙作為守約方，有權(quán)主張損失賠償。法院采納了雙方商定的評估基準(zhǔn)日，將評估市場價(jià)與合同價(jià)的差價(jià)部分，認(rèn)定為乙因合同解除而遭受的合理損失（即房屋漲價(jià)損失），判決由甲予以賠償。

3. 法律分析

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：本案是一起出賣人“先違約、后告狀”的典型案例，對于處于類似乙的境地的買受人（被告）而言，具有極強(qiáng)的參考價(jià)值。它清晰地展示了，在面對出賣人單方變更核心條款并增設(shè)權(quán)利負(fù)擔(dān)時(shí)，買受人如何依法捍衛(wèi)自身權(quán)利，并成功進(jìn)行抗辯。作為上海律師，我們處理過大量類似復(fù)雜房產(chǎn)糾紛，本案的裁判思路為被告的抗辯提供了明確的方向。

一、 法條解讀：不安抗辯權(quán)與根本違約的認(rèn)定
本案裁判的核心法律依據(jù)在于《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定。首先，關(guān)于乙拒絕付款的行為，涉及第五百二十七條規(guī)定的“不安抗辯權(quán)”。當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有喪失或可能喪失履行債務(wù)能力的情形時(shí)，可以中止履行。本案中，甲要求變更付款方式，使購房款脫離“?？顚Ｓ谩钡拈]環(huán)，乙有合理理由懷疑甲在收款后可能不用于解押，導(dǎo)致自身債權(quán)面臨風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)中止付款具有充分的法律依據(jù)。其次，關(guān)于甲的違約責(zé)任，根據(jù)民法典第五百六十三條，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。甲在房屋上設(shè)立新的巨額抵押且拒絕清除，徹底阻塞了過戶路徑，合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，其行為被認(rèn)定為“根本違約”于法有據(jù)。

二、 抗辯策略：從被告視角構(gòu)建防御體系
若您作為案件中的“乙”面臨訴訟，上海律師建議可從以下角度構(gòu)建抗辯策略：

1. 證據(jù)抗辯：夯實(shí)“合意變更”與“單方違約”的事實(shí)基礎(chǔ)。這是抗辯的基石。必須全力搜集并固定證明雙方曾就“直接還款滌除抵押”達(dá)成一致的證據(jù)，如微信聊天記錄、短信、電子郵件或中介證言。同時(shí)，要證明是對方首先提出了變更要求，且該變更方案增加了您的交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，積極調(diào)取房產(chǎn)抵押登記信息，以證明對方在合同期內(nèi)新設(shè)抵押的事實(shí)。核心在于向法庭呈現(xiàn)完整的證據(jù)鏈：是出賣人先行為不當(dāng)，破壞了交易的安全基礎(chǔ)。

2. 法律適用抗辯：主張權(quán)利正當(dāng)行使，否定自身違約。明確主張己方行為是行使法律賦予的不安抗辯權(quán)，而非違約。強(qiáng)調(diào)在二手房交易中，抵押權(quán)能否及時(shí)滌除是關(guān)乎合同能否繼續(xù)履行的根本前提。出賣人單方變更關(guān)鍵支付方式，且未提供任何有效擔(dān)保以消除買受人的合理疑慮，買受人當(dāng)然有權(quán)暫停履行，此乃法律為平衡交易風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)善意方而設(shè)計(jì)的制度，不應(yīng)被曲解為違約。

3. 因果關(guān)系抗辯：指出合同僵局與解除的根本原因。清晰地向法庭論述，導(dǎo)致合同最終無法履行、陷入僵局的根本原因和起點(diǎn)，是出賣人甲的單方變更行為及后續(xù)新設(shè)抵押的惡意行為。正是甲的一系列操作，使得交易無法推進(jìn)。因此，合同解除的責(zé)任應(yīng)完全由甲承擔(dān)，其無權(quán)向乙主張任何所謂的“違約金”。相反，乙因甲的根本違約所遭受的損失（如房價(jià)上漲帶來的機(jī)會損失），應(yīng)由甲賠償。

4. 訴訟請求抗辯：對對方訴請進(jìn)行逐一駁斥與反制。針對甲提出的支付違約金、占有使用費(fèi)等訴請，應(yīng)基于以上三點(diǎn)進(jìn)行駁斥。同時(shí)，應(yīng)果斷提起反訴，請求法院判令解除合同（因?qū)Ψ礁具`約），并要求對方返還已付房款、賠償房屋差價(jià)損失、承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用等。將防守轉(zhuǎn)為積極進(jìn)攻，是此類案件中獲得有利判決的關(guān)鍵。

三、 風(fēng)險(xiǎn)提示與行動(dòng)建議
盡管本案中乙最終勝訴，但訴訟過程本身耗費(fèi)時(shí)間、精力和金錢。作為上海律師團(tuán)隊(duì)，我們提示各位讀者，在遇到類似情況時(shí)：

• 首要風(fēng)險(xiǎn)在于證據(jù)滅失。務(wù)必保存好所有溝通記錄，對重要通話可考慮錄音。

• 其次風(fēng)險(xiǎn)是應(yīng)對不當(dāng)。收到對方解除通知或訴狀后，切勿消極不理，應(yīng)在法定期間內(nèi)積極回應(yīng)或應(yīng)訴，否則可能被認(rèn)定為認(rèn)可對方主張或放棄權(quán)利。

• 行動(dòng)建議：一旦出賣人出現(xiàn)單方變更重要條款、拒絕配合解押或新增權(quán)利負(fù)擔(dān)等行為，應(yīng)立即以書面形式（如律師函）固定對方違約事實(shí)，明確己方立場。同時(shí)，盡快咨詢專業(yè)律師，評估情況，制定包括談判、發(fā)函、財(cái)產(chǎn)保全乃至訴訟在內(nèi)的全盤策略。上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)在處理此類商事合同與房產(chǎn)糾紛時(shí)，尤其注重為被告方設(shè)計(jì)系統(tǒng)性抗辯方案，通過證據(jù)梳理、法律論證和庭審對抗，全力維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

具體案件需咨詢專業(yè)律師，本分析僅為參考，不構(gòu)成執(zhí)業(yè)意見。如需針對您遇到的類似糾紛進(jìn)行個(gè)性化抗辯策略分析，可聯(lián)系上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)。

4. 律師團(tuán)隊(duì)與專業(yè)領(lǐng)域展示

本文分析由上海君瀾律師事務(wù)所高級合伙人俞強(qiáng)律師提供視角支持。俞強(qiáng)律師系北京大學(xué)法律碩士，擁有超過15年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，累計(jì)處理各類復(fù)雜商事訴訟、仲裁案件600余件，尤其擅長從被告視角為公司股權(quán)糾紛、重大合同違約、金融資管爭議及商事犯罪辯護(hù)等案件，制定精準(zhǔn)有效的抗辯策略與爭議解決方案。

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