（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告陳景明與出名人李哲系親戚關(guān)系，李哲與劉敏系夫妻，二人育有一子李浩然；李建國與張桂蘭系夫妻，二人育有一子李哲、一女李娜；李建國的父親李建軍已去世。2010年，陳景明因計(jì)劃在多地購房，為獲取更高購房貸款額度、減少個(gè)人所得稅繳納，與具備購房資質(zhì)的李哲口頭達(dá)成借名買房協(xié)議，約定由陳景明全額出資，以李哲的名義購買一號房屋，房屋所有費(fèi)用（首付款、貸款、稅費(fèi)等）由陳景明承擔(dān)，房屋實(shí)際歸陳景明所有，待條件成熟后李哲配合辦理過戶手續(xù)。

2010年8月，陳景明以李哲的名義，與開發(fā)商甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買一號房屋，房屋總價(jià)款10470129元，首付款3150129元，剩余房款以按揭貸款方式支付。同日，李哲（借款人）與乙銀行（貸款人）、甲公司（保證人）簽訂《個(gè)人一手住房貸款合同》，貸款金額6280000元，貸款期限30年；陳景明及案外人張艷（陳景明前妻）與乙銀行簽訂《個(gè)人貸款保證合同》，為該筆貸款提供連帶責(zé)任保證。2012年7月，一號房屋登記至李哲名下，房屋產(chǎn)權(quán)證及全部購房手續(xù)均由陳景明持有保管。

合同簽訂后，陳景明全額支付首付款、中介費(fèi)、抵押費(fèi)等全部費(fèi)用，且一直通過本人、母親及公司出納賬戶償還房屋按揭貸款；房屋交付后，陳景明出資裝修并長期居住使用，房屋的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等日常維護(hù)費(fèi)用均由其承擔(dān)。雙方未就借名買房事宜簽訂書面協(xié)議。

2015年3月，李哲因突發(fā)疾病去世，此時(shí)一號房屋尚未辦理過戶手續(xù)。后李哲的父親李建國、爺爺李建軍先后去世，李哲的繼承人變更為母親張桂蘭、妻子劉敏、兒子李浩然、妹妹李娜。其中，張桂蘭、劉敏知曉并認(rèn)可借名買房事實(shí)，出具《借名買房及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬聲明》，明確一號房屋實(shí)際歸陳景明所有，愿意配合辦理過戶手續(xù)；張桂蘭另出具《自愿放棄房產(chǎn)繼承權(quán)聲明書》，放棄對該房屋的繼承權(quán)。但李娜否認(rèn)借名關(guān)系，主張一號房屋系李建國借用李哲名義購買，拒絕配合過戶，雙方溝通無果。

為維護(hù)自身合法權(quán)益，陳景明訴至法院，提出訴訟請求：判令全體繼承人（張桂蘭、劉敏、李浩然、李娜）協(xié)助辦理一號房屋過戶登記手續(xù)。庭審中，第三人乙銀行述稱，本案爭議不影響其貸款債權(quán)實(shí)現(xiàn)，同意在陳景明代償貸款后辦理抵押權(quán)滌除手續(xù)。

庭審中，陳景明提交購房票據(jù)、貸款合同、還款憑證、房屋日常維護(hù)費(fèi)用單據(jù)、居住痕跡證明、《借名買房及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬聲明》等證據(jù)，佐證借名關(guān)系成立及自身全額出資、實(shí)際占有使用的事實(shí)；同時(shí)提交自身經(jīng)營公司的相關(guān)證明，證實(shí)其具備購房經(jīng)濟(jì)實(shí)力。李娜辯稱，陳景明未提供書面借名協(xié)議，亦無法充分證明貸款全部由其償還，主張一號房屋系李建國借用李哲名義購買，但未提交任何證據(jù)佐證其主張。經(jīng)法院調(diào)取李哲名下還貸賬戶流水，雖無法反映交易對手信息，但結(jié)合陳景明提交的保證合同、還款憑證及繼承人聲明，能夠印證貸款償還事實(shí)。

另查，陳景明目前已具備北京市房屋購買資格，且同意代為清償一號房屋剩余按揭貸款，以滌除房屋抵押權(quán)。

裁判結(jié)果

一、原告陳景明于本判決生效之日起十日內(nèi)向第三人乙銀行清償一號房屋的抵押貸款債務(wù)，具體金額以清償時(shí)乙銀行出具的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；乙銀行應(yīng)當(dāng)在陳景明代償貸款后三日內(nèi)協(xié)助注銷一號房屋的該筆抵押權(quán)；

二、被告張桂蘭、劉敏、李浩然、李娜于上述抵押權(quán)注銷之日起三日內(nèi)，協(xié)助原告陳景明辦理一號房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

法院說理

法院認(rèn)為，本案的核心爭議焦點(diǎn)為：1. 陳景明與李哲之間是否成立借名買房關(guān)系；2. 陳景明主張繼承人協(xié)助過戶的請求是否具有法律依據(jù)；3. 房屋抵押權(quán)未注銷的情況下，過戶請求能否支持。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，雙方之間成立合法有效的借名買房關(guān)系。借名買房約定既可以是書面形式，也可以是口頭形式，認(rèn)定口頭借名關(guān)系應(yīng)綜合考量房屋出資、占有使用、手續(xù)持有及借名理由是否合理四大核心要素。本案中，其一，陳景明提交的首付款支付憑證、貸款保證合同、還款相關(guān)證據(jù)，結(jié)合其經(jīng)濟(jì)實(shí)力證明，能夠證實(shí)其系一號房屋的全額實(shí)際出資人，雖還貸賬戶流水無法反映交易對手，但無相反證據(jù)推翻陳景明的還款主張，應(yīng)認(rèn)定貸款由其實(shí)際償還；其二，陳景明長期占有使用房屋、承擔(dān)日常維護(hù)費(fèi)用，且持有全部購房手續(xù)，該情形符合實(shí)際權(quán)利人的特征，與“房屋歸李哲所有”的主張相悖；其三，張桂蘭、劉敏作為李哲的近親屬，出具的《借名買房及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬聲明》能夠佐證口頭借名合意的存在；其四，陳景明關(guān)于“借名系為獲取更高貸款額度、減少個(gè)稅”的理由，符合日常交易邏輯，具有合理性。反觀李娜，其主張房屋系李建國借用李哲名義購買，但未提交任何出資、占有使用的證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。綜上，法院認(rèn)定陳景明與李哲之間存在借名買房關(guān)系。

第二，陳景明主張繼承人協(xié)助過戶的請求于法有據(jù)。李哲去世后，其繼承人應(yīng)在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)，履行李哲生前的合同義務(wù)。本案中，借名買房關(guān)系合法有效，陳景明作為實(shí)際權(quán)利人，有權(quán)要求李哲配合辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)李哲去世，其全體繼承人應(yīng)共同履行協(xié)助過戶義務(wù)。張桂蘭、劉敏、李浩然認(rèn)可借名事實(shí)并愿意配合，符合法律規(guī)定；李娜雖拒絕配合，但無合法理由，其抗辯主張未被采信，仍需履行協(xié)助義務(wù)。

第三，房屋抵押權(quán)未注銷不影響過戶請求的支持。一號房屋雖設(shè)有按揭抵押權(quán)，但陳景明明確同意代為清償剩余貸款，滌除抵押權(quán)，第三人乙銀行亦同意在貸款清償后辦理抵押注銷手續(xù)，該行為既不損害抵押權(quán)人的合法權(quán)益，也不違反法律規(guī)定。因此，在陳景明代償貸款、注銷抵押權(quán)后，繼承人應(yīng)協(xié)助辦理過戶手續(xù)，法院對陳景明的核心訴求予以支持。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“出名人去世、部分繼承人不配合過戶、無書面借名協(xié)議、房屋有按揭抵押”這一高頻復(fù)雜借名買房糾紛，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為有類似需求的借名人提供參考，助力借名人突破過戶困境、守住合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

1. 無書面協(xié)議，“四維證據(jù)鏈”是認(rèn)定借名關(guān)系的核心關(guān)鍵。本案中，雙方未簽訂書面借名合同，這是借名買房糾紛的常見痛點(diǎn)，也是部分繼承人否認(rèn)借名關(guān)系的主要理由。我們在辦案中，重點(diǎn)構(gòu)建“出資+占有+手續(xù)持有+合意佐證”四維證據(jù)鏈，破解無書面協(xié)議的困境：一是出資證據(jù)（首付款轉(zhuǎn)賬記錄、貸款保證合同、還款憑證），證實(shí)委托人全額出資；二是占有使用證據(jù)（裝修憑證、日常費(fèi)用單據(jù)、居住痕跡），印證實(shí)際權(quán)利人身份；三是手續(xù)持有證據(jù)（購房合同、產(chǎn)權(quán)證、稅費(fèi)票據(jù)），體現(xiàn)委托人對房屋的實(shí)際管控；四是合意佐證證據(jù)（繼承人聲明、親屬證言），補(bǔ)充證明口頭借名約定的存在。同時(shí)，結(jié)合委托人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，反駁對方“無出資能力”的潛在抗辯，最終讓法院依法認(rèn)定借名關(guān)系成立，這是本案勝訴的核心基礎(chǔ)。專業(yè)律師可協(xié)助當(dāng)事人梳理證據(jù)、補(bǔ)齊證據(jù)短板，構(gòu)建完整閉環(huán)，破解無書面協(xié)議的維權(quán)難題。

2. 精準(zhǔn)鎖定全部繼承人，避免遺漏責(zé)任主體。出名人去世后，借名買房過戶的核心難點(diǎn)的是確定全部繼承人，若遺漏繼承人，可能導(dǎo)致過戶手續(xù)無法推進(jìn)，甚至引發(fā)二次訴訟。我們在辦案中，全面梳理李哲的親屬關(guān)系，逐一核實(shí)繼承人身份，包括配偶、子女、父母等，確保將全部繼承人列為被告，既包括認(rèn)可借名事實(shí)的繼承人，也包括否認(rèn)借名關(guān)系的繼承人，同時(shí)明確各繼承人的權(quán)利義務(wù)，避免因遺漏主體導(dǎo)致維權(quán)受阻。這提醒借名人，出名人去世后，切勿盲目起訴，應(yīng)委托專業(yè)律師梳理繼承關(guān)系，鎖定全部責(zé)任主體，為順利過戶奠定基礎(chǔ)。

3. 破解“貸款未還清、抵押未滌除”的過戶障礙。本案中，房屋尚有按揭貸款未還清，抵押權(quán)未注銷，是過戶的重要阻礙。我們在辦案中，一方面協(xié)助委托人明確表示愿意代為清償剩余貸款，主動(dòng)化解抵押權(quán)障礙；另一方面，與第三人銀行溝通確認(rèn)滌除抵押的流程和條件，提交相關(guān)書面承諾，確保法院認(rèn)可該解決方案。最終，法院判決委托人清償貸款、滌除抵押后辦理過戶，既兼顧了抵押權(quán)人的合法權(quán)益，也實(shí)現(xiàn)了委托人的過戶訴求。實(shí)踐中，借名買房涉及按揭貸款的，借名人應(yīng)委托律師制定針對性方案，提前與銀行溝通，避免因抵押問題導(dǎo)致過戶失敗。

4. 精準(zhǔn)應(yīng)對部分繼承人的惡意抗辯，強(qiáng)化舉證力度。本案中，李娜無任何證據(jù)卻否認(rèn)借名關(guān)系、主張房屋為遺產(chǎn)，屬于典型的惡意抗辯。我們在辦案中，一方面重點(diǎn)反駁其抗辯主張，指出其未提交任何出資、占有證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果；另一方面，補(bǔ)充提交委托人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力證明、貸款保證合同等證據(jù)，進(jìn)一步印證借名事實(shí)，同時(shí)援引類似案例的裁判思路，強(qiáng)化我方主張的合法性和合理性，最終說服法院未采信其抗辯。這提醒借名人，遇到繼承人惡意抗辯時(shí)，切勿陷入口頭爭論，應(yīng)委托專業(yè)律師固定證據(jù)、精準(zhǔn)抗辯，通過法律手段維護(hù)自身權(quán)益。

5. 重視親屬聲明的證明效力，提前固定關(guān)鍵證據(jù)。本案中，張桂蘭、劉敏出具的《借名買房及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬聲明》，是認(rèn)定借名合意的重要證據(jù)，極大助力了案件勝訴。實(shí)踐中，出名人去世后，部分繼承人知曉借名事實(shí)，若能提前讓其出具書面聲明，可有效佐證借名關(guān)系，減少維權(quán)難度。我們在此提醒，借名買房即便未簽訂書面協(xié)議，也應(yīng)及時(shí)讓知曉事實(shí)的近親屬出具書面證明，同時(shí)留存雙方溝通記錄、證人證言等，提前固定關(guān)鍵證據(jù)，避免后續(xù)繼承人反悔引發(fā)糾紛。

6. 借名買房需規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，提前規(guī)劃過戶事宜。本案中，委托人借名買房的初衷是規(guī)避個(gè)稅、獲取更高貸款額度，雖最終勝訴，但也因規(guī)避政策導(dǎo)致糾紛發(fā)生，增加了維權(quán)成本。我們在此特別提醒，借名買房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，尤其是出名人去世后，繼承人分歧、遺產(chǎn)爭議等問題會(huì)讓過戶變得異常復(fù)雜。若確需借名，務(wù)必簽訂書面借名合同，明確房屋歸屬、過戶條件及繼承人的配合義務(wù)；同時(shí)，關(guān)注自身購房資質(zhì)，在具備過戶條件時(shí)及時(shí)辦理過戶，避免出名人去世后引發(fā)繼承糾紛。

最后，若您正面臨“出名人去世、繼承人不配合過戶、無書面借名協(xié)議”等借名買房糾紛，切勿盲目協(xié)商或起訴，應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)的房產(chǎn)律師介入。律師可協(xié)助您梳理證據(jù)鏈、鎖定全部繼承人、破解抵押障礙、應(yīng)對繼承人抗辯，通過訴訟或協(xié)商的方式，實(shí)現(xiàn)房屋過戶，最大程度維護(hù)您的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于借名買房糾紛、房產(chǎn)繼承交叉案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人維權(quán)，助力客戶突破過戶困境、挽回經(jīng)濟(jì)損失。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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