購(gòu)買(mǎi)“二手房”，如何避免買(mǎi)到“兇宅”等忌諱的房屋？

購(gòu)買(mǎi)房屋是一般老百姓的重大事件。尤其是在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，人們普遍害怕購(gòu)買(mǎi)到“兇宅”等忌諱的房屋。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)人一般對(duì)所購(gòu)買(mǎi)房屋的具體居住使用等歷史情況知之甚少或者一概不知，而對(duì)于影響出賣(mài)的情形的房屋出賣(mài)人往往也不愿意介紹和告知，購(gòu)買(mǎi)人自己也難以打聽(tīng)的到。這種情況下作為購(gòu)買(mǎi)人該如何是好呢？前不久，筆者的一位朋友A因購(gòu)買(mǎi)到B的一套曾經(jīng)發(fā)生過(guò)有人墜亡的房屋，在發(fā)現(xiàn)后，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解決不成，訴訟到法院后，法院的調(diào)解下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：解除雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，退房退款，賣(mài)方賠償買(mǎi)方5000元損失。那么，我們看看，A在購(gòu)買(mǎi)“二手房”時(shí)是如何具體操作的。

大約在半年前，朋友A就打算購(gòu)買(mǎi)一套“二手房”一事向筆者咨詢(xún)，如何避免購(gòu)買(mǎi)到“兇宅”以及在房屋內(nèi)死過(guò)人的房屋。筆者說(shuō)無(wú)非是兩點(diǎn)：一是事前進(jìn)行認(rèn)真詳細(xì)的調(diào)查，以了解真實(shí)的情況。但這一點(diǎn)未必能做得到，因?yàn)橹榈娜撕苌伲匾氖侵榈娜艘参幢卦敢飧嬖V你。事前調(diào)查這一點(diǎn)恐怕是不大可靠的。二是和房屋中介簽訂的《中介合同》以及和出賣(mài)人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中要有出賣(mài)人保證出賣(mài)房屋不是“兇宅”以及該房屋內(nèi)不曾發(fā)生死亡事件，事后如果買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)該房屋屬于“兇宅”或者發(fā)生過(guò)死亡事件的，有權(quán)單方解除合同并有權(quán)賠償買(mǎi)方損失的相關(guān)內(nèi)容。雖然這屬于事后救濟(jì)，但也是可以彌補(bǔ)損失的。朋友A連連說(shuō)，看來(lái)我們買(mǎi)方也只能在合同方面作文章了。

在今年5月底，朋友A通過(guò)某房屋中介和房屋所有人B簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，在該合同中，除了約定有房屋的價(jià)款及交付期限、交付方式，房屋交付時(shí)間及過(guò)戶時(shí)間等條款外，還特別約定“出賣(mài)人保證該房屋不屬于是‘兇宅’以及該房屋內(nèi)沒(méi)有發(fā)生過(guò)死亡事件，如果事后買(mǎi)方了解到有上述情況，買(mǎi)方有權(quán)單方解除該房屋買(mǎi)賣(mài)合同并有權(quán)要求出賣(mài)人賠償損失”。同時(shí)，A在和某中介公司簽訂的《中介合同》中也有這樣一個(gè)條款：“中介人保證A購(gòu)買(mǎi)的房屋不屬于是‘兇宅’以及該房屋內(nèi)沒(méi)有發(fā)生過(guò)死亡事件，如果事后A了解到有上述情況，中介人則協(xié)助A解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并賠償損失，如果不能和賣(mài)方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，中介人退還中介費(fèi)8000元并再賠償8000元損失”。在《中介合同》和《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，買(mǎi)賣(mài)雙方均按合同履行了交付房屋、支付房屋價(jià)款以及房屋過(guò)戶的義務(wù)。

在房屋過(guò)戶一個(gè)月后，A在其購(gòu)買(mǎi)的房屋所在小區(qū)的門(mén)口食雜店購(gòu)買(mǎi)食品時(shí)，偶爾聽(tīng)到自己購(gòu)買(mǎi)的房屋原房主B的母親在該房屋內(nèi)墜亡的情況，并且警察還因此出警過(guò)。A經(jīng)過(guò)當(dāng)房屋當(dāng)?shù)嘏沙鏊蚵?tīng)，派出所警察告知A確有此事。B的母親患有阿爾茨海默癥，在2018年12月在該房屋陽(yáng)臺(tái)上墜落地面死亡，警察出警后認(rèn)為墜亡，不屬于刑事案件。A很生氣地找到B詢(xún)問(wèn)此事，B也承認(rèn)確有此事，但認(rèn)為不屬于是在房屋內(nèi)死亡的，是墜落以后在地面死亡的。雙方不能就解除合同及賠償問(wèn)題達(dá)成一致。于是，A將B訴訟到法院，請(qǐng)求解除與B簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并賠償中介費(fèi)等損失總計(jì)人民幣10000元。

法院在審理中，A申請(qǐng)中介公司的工作人員出庭作證，中介公司工作人員證明在和B的談話向其了解房屋情況時(shí)，B保證說(shuō)房屋內(nèi)沒(méi)有死過(guò)人，自己的父母在農(nóng)村老家和哥哥一起生活，父母曾經(jīng)到該房屋居住過(guò)一段時(shí)間，但都是在農(nóng)村老家在醫(yī)院去世的。工作人員還提供了他們與B談話的錄音。工作人員還作證證明，買(mǎi)方A也專(zhuān)門(mén)詢(xún)問(wèn)過(guò)B，B也是如此保證的。經(jīng)過(guò)法官多次調(diào)解，原告A和被告B雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：雙方解除合同，退房退款，被告B向原告A賠償損失人民幣5000元。

本案中，購(gòu)房人A雖然不幸購(gòu)買(mǎi)到了自己忌諱的曾經(jīng)死過(guò)人的房屋，但最終還是挽回了損失。主要原因還是在其簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中，訂立了出賣(mài)人證其出賣(mài)的房屋不是“兇宅”以及房屋內(nèi)不曾死過(guò)人的特別條款，以及在和中介人簽訂的《中介合同》中要求中介人保證不買(mǎi)到死過(guò)人的房屋以及違約的責(zé)任的條款。本案如果沒(méi)有這樣一個(gè)特別條款，恐怕A是不可能解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的。因?yàn)閲?yán)格來(lái)說(shuō)，該房屋難以認(rèn)定為是“兇宅”。 因?yàn)椤皟凑钡恼J(rèn)定，通常是在房屋內(nèi)發(fā)生有人非正常死亡的情形，例如，自殺、被殺，以及其他不正常死亡，譬如被電擊死亡、煤氣或者燃?xì)庵卸舅劳龅取Ｔ诜课輧?nèi)因疾病死亡，尤其是老人壽終死亡的，通常被認(rèn)為是正常死亡，這樣的房屋是不能被認(rèn)為是“兇宅”的。如果是“兇宅”的話，通常認(rèn)為房屋從出賣(mài)人或者出租人是有告知義務(wù)的，未盡到告知義務(wù)，則通常認(rèn)為構(gòu)成欺詐，依法是可以撤銷(xiāo)合同的。但如果不是屬于“兇宅”則在購(gòu)買(mǎi)方?jīng)]有詢(xún)問(wèn)的情況下則沒(méi)有告知義務(wù)。因在本案中，在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中訂立有出賣(mài)人B也有保證出賣(mài)房屋中不曾死亡過(guò)人的內(nèi)容，盡管B抗辯說(shuō)人是死亡在室外的，但通常這種情況也是認(rèn)定是在該房屋內(nèi)死亡的。另外，在《中介合同》也訂立一個(gè)這樣的特別條款，中介人也會(huì)在事前以及糾紛發(fā)生后，積極履行其義務(wù)，有助于買(mǎi)方彌補(bǔ)損失。

再一種情況就是房屋出賣(mài)人和中介人描述該房屋所在的位置幾年之后會(huì)修建商超等商業(yè)設(shè)施以及修建學(xué)校等，即該房屋升值的空間很大。以此來(lái)吸引人購(gòu)買(mǎi)。這種情況下，為保證將來(lái)真的可以實(shí)現(xiàn)，其有效做法也是在簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以及《中介合同》中訂立類(lèi)似的條款以及違反該條款應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任，如此，就可以最大程度免受損失以及受到損失后獲得法律救濟(jì)。

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