在租房市場(chǎng)中，拖欠租金、公寓損毀、租客消失并留下公共費(fèi)用及賬單欠費(fèi)等案例日益增多，對(duì)此，泛希臘業(yè)主聯(lián)合會(huì)（POMIDA）發(fā)布了近年來(lái)最具實(shí)用價(jià)值的及時(shí)指南：《房東必備5+5簡(jiǎn)明守則》。

POMIDA指出，在簽訂任何租賃協(xié)議前，業(yè)主必須遵循特定的“安全規(guī)程”。正如其高管強(qiáng)調(diào)的，若房東遵守基本前提條件，可以避免90%的租賃糾紛：核查房產(chǎn)適宜性與合法性、擬定規(guī)范租賃協(xié)議、備齊所有必要證書、向獨(dú)立公共收入管理局AADE申報(bào)細(xì)節(jié)，以及最關(guān)鍵的是——僅在租客完成以自己名義接通電力后方可交付鑰匙。該機(jī)構(gòu)還列出五項(xiàng)嚴(yán)禁事項(xiàng)，正是房東最常踩的雷區(qū)。從無(wú)合同預(yù)付租金到致命錯(cuò)誤,這十項(xiàng)要點(diǎn)現(xiàn)已成為每位出租人的基本保障機(jī)制：

新租約的五大先決條件

1. 房產(chǎn)適租性

業(yè)主必須交付功能完備的房產(chǎn)：配備繼電器電路、門窗嚴(yán)密、管道無(wú)滲漏、安裝安全鎖具且無(wú)城市規(guī)劃遺留問(wèn)題。若存在未經(jīng)許可的用途變更，租賃行為將面臨法律風(fēng)險(xiǎn)，在檢查時(shí)可能被叫停。POMIDA強(qiáng)調(diào)：“不安全的房產(chǎn)不應(yīng)被出租?！?/p>

2. 起草并簽署私人協(xié)議

租賃協(xié)議是業(yè)主的法律“武器”。該協(xié)議在每次付款前簽署，包含完整細(xì)節(jié)、物業(yè)使用權(quán)、權(quán)利義務(wù)、延遲條款及交付條件。向稅務(wù)局提交的電子申報(bào)無(wú)法替代該協(xié)議：任何法律訴訟均需以此文件為依據(jù)。

3. 能源性能證書（EPC）

房產(chǎn)上市前必須取得能源性能證書。缺此文件，租賃合同即屬非法并可能被撤銷。

4. 稅務(wù)系統(tǒng)申報(bào)

租賃合同須于租期開始次月月底前完成稅務(wù)系統(tǒng)申報(bào)。此步驟可“鎖定”租賃關(guān)系，確保業(yè)主稅務(wù)合規(guī)，并使租戶獲得合法水電等公用事業(yè)服務(wù)。未申報(bào)的租賃合同將被視為無(wú)效。

5. 先通電后交鑰匙

此規(guī)則可避免房東遭遇欺詐案件。租客必須先以本人名義開通電力，方可領(lǐng)取鑰匙。若在未辦理過(guò)戶的情況下交付鑰匙，一旦發(fā)生非法接電行為，甚至可能面臨盜用電費(fèi)的指控。

此外，POMIDA強(qiáng)調(diào)，房東絕不能在未簽署租約前收取租金押金或擔(dān)保金，否則將失去法律保護(hù)。該協(xié)會(huì)同時(shí)警示：新租戶未以個(gè)人名義辦理電力合同前，切勿移交鑰匙。供電仍登記在原房東名下便移交鑰匙的情況已導(dǎo)致大量盜電案件，使房東陷入巨大困境。燃?xì)馀c電話服務(wù)同樣適用此原則：所有公用事業(yè)必須在交房前完成過(guò)戶。經(jīng)驗(yàn)表明，任何在公用事業(yè)仍登記在自己名下時(shí)出租房產(chǎn)的人，都可能因非自身產(chǎn)生的欠費(fèi)承擔(dān)法律責(zé)任。

具體而言，POMIDA建議：

1. 切勿在書面租賃合同簽署前收取押金。

這是最大的陷阱。缺乏書面憑證時(shí)，可能面臨索賠風(fēng)險(xiǎn)，而租客卻可無(wú)義務(wù)拒絕入住。

2. 切勿租給信息不完整的租客。

資料缺失是危險(xiǎn)信號(hào)。許多“幽靈租客”案例都始于對(duì)方拒絕提供稅務(wù)登記號(hào)或使用第三方信息。

3. 切勿在核驗(yàn)居留許可前將房產(chǎn)租給外國(guó)人。

租賃合同必須注明有效的居留許可。若許可過(guò)期未續(xù)簽，業(yè)主可能卷入非自身責(zé)任的法律程序。

4. 切勿在未簽訂供電合約的情況下移交鑰匙。

據(jù)希臘電力分配網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商通報(bào)，若業(yè)主在供電仍登記在自己名下時(shí)移交鑰匙，則需對(duì)租戶盜用電力承擔(dān)法律責(zé)任。

5. 切勿在業(yè)主名下公用事業(yè)仍處于激活狀態(tài)時(shí)移交房產(chǎn)。

電力、天然氣、電話——所有服務(wù)必須轉(zhuǎn)至租戶名下。否則任何欠款或違規(guī)行為都將追溯至業(yè)主。

除“5+5黃金法則”外，POMIDA還制定了房東必須適用于每份租賃合同的規(guī)則框架。

租賃協(xié)議：必須采用書面私人協(xié)議形式，完整載明房東與租客信息、稅務(wù)識(shí)別號(hào)、房產(chǎn)用途、租期及確切租金。向稅務(wù)局提交的電子申報(bào)并非租賃協(xié)議，僅具信息申報(bào)性質(zhì)。正式租賃合約須由業(yè)主律師起草，而非租戶。

租期與用途：住宅租賃及新商業(yè)租賃的最低租期為三年，即使書面約定了更短租期。須明確標(biāo)注用途（主居所、辦公室、商鋪等），尤其涉及醫(yī)療相關(guān)物業(yè)時(shí)，必須核查相關(guān)許可證及城市規(guī)劃許可。

租金：可自由協(xié)商，但合同須明確標(biāo)注實(shí)際金額，切忌使用“虛報(bào)”金額。商業(yè)物業(yè)另需繳納3.6%的數(shù)字交易費(fèi)。與其設(shè)定“虛高”租金導(dǎo)致空置，不如選擇優(yōu)質(zhì)租戶并設(shè)定略低的合理租金。

電子申報(bào)：出租方須于租賃開始次月月底前將租賃申報(bào)提交至稅務(wù)局平臺(tái)并保留收據(jù)。租賃終止申報(bào)須待鑰匙歸還后方可電子提交。

保險(xiǎn)：房產(chǎn)須自出租首日起投?；馂?zāi)、水災(zāi)及地震險(xiǎn)。此保險(xiǎn)既保障物業(yè)安全，又可享受20%保費(fèi)折扣。

與租戶的關(guān)系：在訴諸法外措施和法院之前，應(yīng)竭盡所有溝通途徑。租賃關(guān)系具有持續(xù)性。初期溝通越清晰，沖突發(fā)生的概率就越低。

公共費(fèi)用：業(yè)主須與物業(yè)管理方保持聯(lián)絡(luò)，若租戶遺留未結(jié)賬單應(yīng)及時(shí)告知。法律上，最終業(yè)主可能需承擔(dān)租戶拖欠公寓大樓的欠費(fèi)。

電力：交房前務(wù)必將電表登記至租戶名下。若電力已被切斷，須先由租戶簽訂新供電合同再交付鑰匙，否則業(yè)主可能因電力盜用行為被牽連。

供水：供水合同仍登記在業(yè)主名下，故業(yè)主須定期核查賬單。租賃合同中應(yīng)注明供水賬號(hào)及水表號(hào)，以便監(jiān)控賬單支付情況。

天然氣：合同必須始終登記在租戶名下。業(yè)主需保留合同中的客戶代碼，以便及時(shí)獲知欠費(fèi)情況。（宋飛諾）

圖源：protothema.gr