來源：深圳淘房志

碧海真的落寞了？

去年放開“限購”后，很多人都預(yù)測碧海作為曾經(jīng)的“網(wǎng)紅”片區(qū)，或成為最大受益者。

然而，事實(shí)卻令人大跌眼鏡，碧海整體的價(jià)、量表現(xiàn)甚至不如逐漸“邊緣化”的羅湖；

今年開年，碧海標(biāo)桿小區(qū)的“筍盤”比東部大運(yùn)的房產(chǎn)價(jià)格還低了......

淘房君從中介處了解到，碧海的華豐前海灣新上架了一套建面133平的四房，業(yè)主售價(jià)僅780萬，折算單價(jià)僅5.86萬/平；

大運(yùn)“四大神盤”之一的陽光天健城，同面積段的二手房源，單價(jià)基本上都要6萬+。

淘房君從中介處獲悉，這只是極個(gè)別急售的筍盤才會(huì)報(bào)價(jià)這么低，碧海的整體市場價(jià)格還是要高于大運(yùn)的。

但是，業(yè)主頻繁降價(jià)、碧海止跌跡象不明朗，都嚴(yán)重打擊了碧海的市場信心。

現(xiàn)在，“企鵝島”開始試運(yùn)營，企業(yè)、員工們也在陸續(xù)入駐，碧海的“救星”終于來了！

碧海成交價(jià)年均下跌約18%

熱門小區(qū)普遍行情低迷

誰能想到，作為“過氣”的網(wǎng)紅片區(qū)，2025年碧海的市場行情居然比2024年還要低迷。

成交均價(jià)從7字頭回落到6.09萬/平，年均跌幅約18%；

如果碧海市場持續(xù)低迷，就要回到5字頭時(shí)代了。

在這樣的大環(huán)境下，碧海多個(gè)熱門小區(qū)的成交情況也不容樂觀。

唯一表現(xiàn)尚可的是泰華陽光海，容積率超低，部分戶型可享山景、高爾夫景觀，居住舒適度相對高；

小區(qū)建面141平的復(fù)式四房，上下兩層加起來套內(nèi)使用面積接近270平，單價(jià)能賣到9萬多，相較于2024年的行情漲了12%，距離高峰期成交價(jià)也就1萬/平的差距。

不過，小區(qū)經(jīng)典的三房戶型，目前售價(jià)還在6.5萬-7萬/平徘徊，跟2024年行情大差不差。

圣淘沙駿園，算是碧海比較抗跌的小區(qū)了，成交價(jià)年均跌幅約5%。

該小區(qū)位置相對優(yōu)越，樓下就是西鄉(xiāng)地鐵站，一街之隔天虹商場，小區(qū)園林設(shè)計(jì)的很不錯(cuò)，而且距離飛機(jī)航線稍遠(yuǎn)一些。

碧海片區(qū)成交量最活躍的樓盤--碧海富通城，價(jià)格基本回歸到5字頭；

其中，均價(jià)最貴的6期，三房戶型一年時(shí)間跌了85萬。

碧海的“龍頭”標(biāo)桿--華豐前海灣。

一期建面80多平的經(jīng)典三房戶型，年初的低樓層的成交單價(jià)都要7萬多一平，現(xiàn)在6字頭房源還有談價(jià)空間；

二期的跌幅也跟一期大差不差。

“網(wǎng)紅小區(qū)”--宏發(fā)前城，建面88平的三房，7萬多/平的房源隨便挑；

要知道該戶型在2021年高峰期的成交價(jià)可是要13萬+/平的。

臨近沿江高速以及企鵝島的玉湖灣，房源基本上6.5萬/平起，這個(gè)價(jià)格跟該小區(qū)在10年前的行情差不多。

“企鵝島”勢必能救活碧海市場

上一輪碧海的行情暴漲，是三個(gè)因素共同帶來的高關(guān)注度和高熱度：寶中購買力外溢、企鵝島員工的置業(yè)需求、以及業(yè)主普遍跟風(fēng)。

現(xiàn)在寶中尚且自顧不暇、市場熱點(diǎn)也不在西部，碧海僅剩一個(gè)砝碼--“企鵝島”了；

這里未來的價(jià)值上限最主要的取決于企鵝島能帶來多大的價(jià)值效應(yīng)。

去年底，企鵝島開始試運(yùn)營，4000多套設(shè)施齊全的宿舍也投入使用，這在一定程度上會(huì)壓縮碧海的置業(yè)需求。

但是，長遠(yuǎn)來看，企鵝島對于碧海市場絕對是大利好，整個(gè)片區(qū)周邊的配套、人氣、消費(fèi)群體未來都會(huì)有較大的提振。

首先，對于企鵝島的員工來說，島內(nèi)提供的宿舍覆蓋面太有限。

一方面，企鵝島整體規(guī)劃8-10萬人辦公，且為了不讓老員工一直占著宿舍、新員工無法享受福利，宿舍規(guī)定最多只能租2年，期滿后必須搬走。

另一方面，宿舍公寓建面約40㎡、套內(nèi)25㎡上下，更適配單身員工；如果是家庭住戶，只能另外租房或者買房。

其次，從供需關(guān)系的角度來講，購買力持續(xù)進(jìn)入二手房市場是必然。

整個(gè)碧海片區(qū)都沒有多少空地，未來的新增供應(yīng)不大。

目前，在售的京地海樾府，僅剩8套尾盤，已知的唯一新盤就是碧海玖號花園。

除此以外，沒有其他新增供應(yīng)了，接下來的供需關(guān)系只會(huì)越來越緊張。

最后，碧海的價(jià)格已經(jīng)跌到位。

碧海本輪價(jià)格調(diào)整的力度，放眼全深圳都是數(shù)一數(shù)二的大。

普遍六萬的單價(jià)，把之前所有的漲幅都”吐“出去了，算是回到合理區(qū)間。

現(xiàn)階段，那些樓齡較新、靠近地鐵、戶型好的二手房，價(jià)格處于歷史相對低位，繼續(xù)下探的空間極小。

預(yù)計(jì)伴隨著企鵝島持續(xù)運(yùn)營，這類房源的價(jià)格能夠明顯回暖。