出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

2月25日，廣州土地市場迎來馬年首場史詩級土拍——珠江新城馬場1期地塊歷經9小時鏖戰(zhàn)、243輪競價，最終由越秀地產以236.04億元總價摘得，成交樓面價約8.5萬元/平方米，一舉刷新廣州住宅樓面單價歷史天花板，溢價率26.60%，總價位列廣州土拍史上第二。這場萬眾矚目的出讓，既是珠江新城土地價值的終極兌現(xiàn)，也是廣州樓市信心強勢回歸的重要信號，為全國核心城市土地市場注入強勁動能。

作為珠江新城開發(fā)三十年來最后一塊大規(guī)模核心地塊，馬場1期地塊從掛牌之初就承載著極高期待。地塊地處天河區(qū)黃埔大道以南、馬場路以東，位居珠江新城東區(qū)核心區(qū)位，總用地面積約19.45萬平方米，計容總建面約56.69萬平方米，涵蓋居住、商業(yè)、辦公、酒店、教育等多元業(yè)態(tài)，是片區(qū)罕見的超大體量綜合用地。這里前身為1992年建成的廣州賽馬場，1999年停業(yè)后長期閑置，如今通過城市更新煥新登場，定位為“人民文體新客廳、國際商都消費地”，規(guī)劃打造對標國際一流的城市綜合體，總投資超151億元，區(qū)位價值與規(guī)劃高度雙重稀缺。

本次土拍競爭烈度創(chuàng)下近年紀錄，共有越秀、保利、華潤、招商、珠實、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投8家實力房企報名參與。競價啟動后，8家房企輪番出手，短短1.5小時競價突破70輪，總價沖破200億元；136輪時報價達214.44億元，樓面價7.57萬元/平方米，提前刷新廣州樓面價紀錄；200輪后僅剩越秀與保利兩家?guī)p峰對決，線上圍觀人數(shù)一度突破10萬，土拍系統(tǒng)出現(xiàn)短暫擁堵，足見市場對核心地塊的狂熱追捧。最終越秀憑借穩(wěn)健實力與本土深耕優(yōu)勢成功奪地，彰顯出國企在核心資產布局中的堅定信心。

從出讓規(guī)則來看，廣州此次土拍兼顧市場活力與企業(yè)壓力，釋放出積極信號。為降低房企資金門檻，官方發(fā)布補充公告，允許以保函替代37.28億元現(xiàn)金保證金，大幅減輕資金占用壓力，既保障了競買資質，又激發(fā)了參與熱情，為高總價地塊出讓提供了靈活可行的范本。地塊雖總價高企、條件嚴格，要求競得人自持大額商業(yè)資產、配建安置物業(yè)、引進高端商業(yè)與五星級酒店，6年內累計銷售貢獻不低于300億元，但嚴苛條件并未阻擋房企熱情，反而印證了市場對廣州核心區(qū)長期價值的高度認可。

馬場地塊登頂單價地王，核心邏輯是核心地段的不可復制性與豪宅市場的堅挺需求形成共振。珠江新城作為廣州CBD，近五年無全新住宅入市，一手豪宅供應極度稀缺，而高端改善需求持續(xù)旺盛。2025年天河區(qū)成為廣州唯一量價齊升的板塊，豪宅成交占比持續(xù)攀升，周邊僑鑫·匯悅臺二手單價最高突破30萬元/平方米，保利·玥璽灣開盤單日銷售額破百億元，印證珠江新城頂豪市場的強大承載力。馬場地塊與兩大頂豪項目咫尺相鄰，未來將填補片區(qū)高端住宅空白，進一步鞏固廣州豪宅市場標桿地位。

從城市發(fā)展維度，此次出讓是廣州提升核心能級、激活消費引擎的關鍵落子。地塊明確要求引進高端時尚百貨，對標北京SKP打造國際級商業(yè)地標，若順利落地，將填補珠江新城高端商業(yè)短板，形成集頂級居住、商務辦公、文化體育、高端消費于一體的城市新客廳，推動珠江新城從商務核心向“商務+消費+居住”全能型CBD升級，助力廣州建設國際消費中心城市。同時，優(yōu)質地塊出讓帶動土地市場回暖，提振市場預期，為城市基礎設施建設、產業(yè)招商引資提供堅實支撐。

站在行業(yè)視角，馬場地塊成交對全國樓市具有風向標意義。在當前市場環(huán)境下，高總價、高門檻地塊仍能實現(xiàn)高溢價、長時間競價，說明房企投資邏輯已全面回歸核心城市、核心地段，資源向優(yōu)質資產集中的趨勢愈發(fā)明顯。越秀斥資拿地，不僅是對廣州經濟基本面與樓市前景的看好，更是本土國企助力城市更新、踐行長期主義的體現(xiàn)，有助于穩(wěn)定市場預期，引導行業(yè)理性投資、高質量發(fā)展。

當然，地塊也面臨一定挑戰(zhàn)。超大體量自持商業(yè)、高額固定資產投資與嚴苛運營指標，對房企資金實力、運營能力、操盤水平提出極高要求；高地價對應的未來售價預期，也需匹配市場承接力，在產品打造、成本控制、商業(yè)運營等方面需精耕細作。但總體而言，這些挑戰(zhàn)均屬于高質量發(fā)展中的正常命題，不會改變地塊長期價值向好的趨勢。

236億的總價、8.5萬元/平方米的單價，不僅是一組數(shù)字，更是廣州城市價值的鮮明注腳。馬場地塊的成功出讓，以最直觀的方式證明：核心城市的核心資產，始終具備穿越周期的韌性與價值。隨著越秀正式入局，這片珠江新城最后的寶地即將啟動建設，未來將打造成為廣州面向世界的新名片，既重塑城市商業(yè)格局與豪宅版圖，也為廣州乃至全國樓市注入持久信心。