核彈級信號來襲，即將開啟3月小陽春。

今年以來，樓市向好信號出現(xiàn)。

尤其農歷新年后，樓市利好“一棒接著一棒”！

劃重點：在一線城市“展開”。

先是上海，松綁樓市調控；再是香港，調高豪宅印花稅，而廣州，馬年土拍第一棒拍出樓面價歷史新高；與此同時，深圳馬年第一宗宅地也已掛牌。一線樓市“多點爆破”，市場此起彼伏……

01.

一線城市先“啟動”

上海/香港/廣州傳出三大信號

先看上海：”滬七條”核彈——樓市調控再放松。

2月25日，上海發(fā)布“滬七條”重磅新政，主要從松綁限購、優(yōu)化公積金貸款額度及認定情況、免征唯一住房房產稅三個維度放松樓市調控。

值得注意的是，這是近兩年里上海第四次大幅優(yōu)化樓市調控、放松限購。

雖然從近1年來上海的二手房成交量來看，目前的上海樓市成交態(tài)勢向好，今年1月成交量同比還上漲了26.69%。

但看價格就能發(fā)現(xiàn)，上海目前二手房成交價是下行的趨勢。換句話說，成交量的穩(wěn)，和價格下行有一定的關系。

而今年的4月，上海將有超3萬套限售房源解禁入市（2021年3月上海出臺限售政策，網簽備案開始算限售5年，今年4月約有3.2萬套房源解禁）。

在這個關鍵的節(jié)點，出新政，目的很直接，除了大基調——去庫存，還有就是——穩(wěn)房價。

新政出臺之后，上海買房人也開始動起來了，率先可以在新房市場上看到：

外環(huán)內的外灘*府、閔行顓橋的保利等項目展廳，出現(xiàn)人擠人的盛況。

新政24小時，招商蛇口上海公司成交總金額超174516697元。

招商蛇口海報，圖源：網絡，僅供參考

回歸到政策本身來看，目前一線城市，廣州全域取消限購外，北京、上海、深圳這三個城市部分限購，而從目前的限購政策來看，上海的“限購政策最松”。

中國知名財經評論員、財經自媒體“劉曉博說財經”主理人劉曉博在@劉曉博說財經中提到：上海此次樓市新政的力度比較大，而且有制度創(chuàng)新：雖然沒有在部分區(qū)域徹底取消限購，但開創(chuàng)了一個新玩法：把“居住證滿N年” 作為獨立購房資格，替代社保（個稅）的政策。目前內地住房仍然有限購的，只有北京上海深圳海口三亞了。估計接下來，深圳、?？?、三亞可能也會出臺新政。深圳目前只有核心區(qū)（福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)的新安街道）還有限購，其他地區(qū)基本上取消了。接下來，深圳大概率會有所動作，出臺進一步的政策。

再看香港：豪宅印花稅上調，市場火熱下的“反向”操作。

2月25日，香港財政司司長陳茂波在《財政預算案2026》中提到，將調整價值1億元或以上住宅的印花稅稅率，由原先的4.25%上調至6.5%，2月26日生效。

以一套總價1.1億的住宅為例，原先印花稅款是467.5萬，現(xiàn)在是715萬，購入成本增加了247.5萬。

去年香港住宅全年成交量近6.3萬宗，相較之下總價1億以上一手豪宅成交不過101套（數(shù)據參考：美聯(lián)物業(yè)）來看，影響并不大。

值得注意的是，過去一年香港樓市整體向好——成交量、價齊漲：

2025年香港整體樓宇買賣合約量約6.28萬宗，同比上漲約18.3%，為2021年來新高；2025年香港樓價上升3.3%，結束連續(xù)三年的跌勢。

而在本月，先是高盛將香港2026年房價上升幅度的預測由5%調高至12%，緊跟著是摩根大通，同樣將香港房價的上升預期由原來的5-7%調高至10-15%。

市場向好、預期向好之下，香港上調豪宅印花稅，一定程度可以看做市場向好的信號。

還有廣州：地王狂歡，243輪競拍一度干崩系統(tǒng)。

同樣是在2月25日，廣州“上演”了馬年土拍大戲。

2月25日上午10點，廣州備受關注的珠江新城馬場地塊正式出讓，8家開發(fā)商報名、7家參與競價（保利、越秀、華潤、廣州城投、廣州建筑、珠江實業(yè)、廣州地鐵）經過近9個小時鏖戰(zhàn)、243輪激烈競價、中間一度把系統(tǒng)干崩了！最終由越秀集團以總價236億拿下，折合成交樓面價約8.54萬/平，創(chuàng)下廣州歷史樓面價新高，成為廣州新的樓面價地王。

圖源：越秀地產官方微博，僅供參考

據說，拍地時，越秀的挖機已經開到了馬場地塊旁邊，拿下地立馬就開干的氣勢，也可見越秀就對這宗地“勢在必得”。

馬場地塊片區(qū)效果圖，圖源：越秀地產官方微博，僅供參考

但廣州馬場地塊成功出讓的背后，更重要的是市場信心的回歸。

在“短期看政策、中期看土地、長期看人口”的地產分析框架中，土拍市場的火熱一定程度是房地產市場向好的信號。

@丁祖昱樓評提到，馬場一期地塊這樣的全國性的地王級項目出現(xiàn)，它的意義甚至已經超出廣州城市的范疇，對于全國樓市都是一個信號明確的風向標。在行業(yè)深度調整、房企拿地愈發(fā)謹慎的當下，頭部央國企不惜血本爭奪核心地塊，本質上是對一線城市基本面的篤定，更是對2026年樓市復蘇的信心投票。

上海樓市新政，意在進一步撬動市場，加速去庫存，并穩(wěn)房價，而目前市場已然開始啟動；香港在2025年樓市成交量價齊升的背景下提升豪宅印花稅，同樣是釋放市場向好的信號；廣州方面，土拍市場也起了個好頭，三大一線城市一同奏起小陽春前奏曲。

02.

深圳緊隨其后

馬年第一看點：13宗宅地

在上海、廣州之后，深圳也“啟動”了。

當然，于深圳而言，新年樓市的“第一看點”聚焦土拍市場。

2026年開局不足兩月，全市已有13宗住宅用地被爆料計劃年內出讓，供地節(jié)奏顯著提速。

首發(fā)地塊為羅湖H302-0107地塊。2月12日，該地塊正式掛出，將于3月20日正式出讓，是深圳今年首宗住宅用地掛牌，也是羅湖近年來少有的出讓宅地。

從地理位置來看，區(qū)位條件優(yōu)越，項目緊鄰地鐵7號線筍崗站，等17號線建成后，將升級成為雙地鐵口物業(yè)，旁邊就是寶能環(huán)球匯和萬象食家，商業(yè)配套也很成熟。

圖源：深圳交易集團&百度地圖

其次，光明將迎來大規(guī)模供地。被爆有5宗宅地將要出讓，分別是光明城高鐵站附近2宗、鳳凰城地鐵站旁2宗、虹橋公園地鐵站旁1宗，地理位置都很優(yōu)越。

鳳凰城02-13地塊與D3-1-9一路之隔。坐擁成熟的城市配套， 周邊有萬達廣 場、藍鯨世界、緊鄰地鐵6號線、13號線。

此前有消息指出，02-13地塊或將由華潤操刀，旨在打造對標“北站超核潤府”的標桿項目。

光明城站的北拓區(qū)01-16地塊、01-22地塊相連，緊挨著13號線德雅路站。兩地塊都由一類工業(yè)用地調規(guī)而成，周邊多以居住用地為主，西側是南方科技大學附屬鳳凰學校，南側是中建觀玥小區(qū)。

11-10地塊緊挨虹橋公園，附近還有光明高爾夫球場，整體生態(tài)環(huán)境不錯，旁邊就是地鐵6號線華夏路站，交通也很便利。

圖源：百度地圖

寶安區(qū)亦有大動作。

近期，寶安區(qū)松崗街道華美工業(yè)園土地整備利益統(tǒng)籌項目土地整備單元規(guī)劃（草案）對外公示，將原有的4塊一類工業(yè)用地調規(guī)為二類居住用地，規(guī)劃居住街坊容積率不超過3.1。

4宗地塊呈"L"形分布，位于華美路與田園路交匯處。雖周邊目前以工廠為主，但緊鄰五指耙公園，生態(tài)基底良好，未來隨著城市更新推進，城市面貌有望煥然一新。

圖源：深圳政府在線

除上述區(qū)域外，核心區(qū)還有多宗重磅宅地蓄勢待發(fā)。

去年，南街坊地塊 由華潤+招商聯(lián)合體以86.4億元的總價強勢摘得 ，成為去年的總成交價的地王。

今年，與南街坊一路之隔的北街坊地塊，傳聞已納入一季度土拍計劃，即將正式亮相。

該地塊住宅建面約17萬㎡，相較南街坊體量更為精巧。 雖同享寶中核心區(qū)位與頂級配套， 但因容積率和景觀條件與南街坊存在差異，產品定位可能更側重于剛需和改善市場。

目前， 該地塊已進行土地平整，具備快速啟動條件。

圖源：百度地圖

除了上述區(qū)域外，網傳前海同樣將有2塊宅地掛出。

一塊位于一灣臻邸的東南側，該地原規(guī)劃為 行政管理用地，近期網傳擬調整為居住用地，今年上半年或將入市，占地面積約2萬m2，但官方還未明確公布具體信息。

單從地塊位置來看，周圍環(huán)境優(yōu)越，樓下就是前海運動公園、城市綠地，一路之隔還有九年學校規(guī)劃。

圖源：百度地圖

另外一宗地是與招商海晏府相鄰的T201-0125地塊。

該地塊與海晏府本同屬一個綜合開發(fā)單元，早在2019年計劃一起出讓，但因某些原因，出讓計劃暫停。直到去年，海晏府地塊重新上線，T201-0125地塊的供應計劃也或將重啟。

目前，該地塊已是平地狀態(tài)。網傳規(guī)劃為低密高端住宅，容積率預計3.1，限高80米，可能規(guī)劃200套左右房源，預計一季度上線拍賣。

圖源：規(guī)劃一張圖

在廣州地王掀起一波市場熱潮之后，深圳13宗宅地蓄勢待發(fā)，同樣值得期待。

03.

三道紅線放松，利好接連不斷

多重刺激之下，3月樓市小陽春即將開啟

不僅農歷新年后樓市接連“炸”出重磅利好，早在2026年元歷新年后，樓市利好就接連不斷。

比如，三道紅線的“放松”。

1月28日，多家房企表示其所在公司已不被監(jiān)管部門要求每月上報“三條紅線”指標，這意味著“三道紅線“的監(jiān)管趨于放松。

圖源：財聯(lián)社，僅供參考

要知道，自2020年8月“三道紅線”進入房地產行業(yè)后，房企的財務狀態(tài)被分為“紅橙、黃、綠”四檔，雖本質是為防范房企出現(xiàn)債務風險，保障資金鏈安全，但“三道紅線”對“重資產+高杠桿”的房地產行業(yè)影響很大——踩中紅線的房企，融資受影響。（2020年9月，諸葛找房發(fā)布的數(shù)據顯示：100家房企中有86家房企踩中紅線，僅14家房企為“綠檔”，紅線率去到了86%。）

@上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，如今“三條紅線”指標不再上報，代表著監(jiān)管重心的轉移。說明房地產金融的核心目標已經從“強制去杠桿”轉向“防風險、促交付與構建發(fā)展新模式”，也意味著今年各地房地產行業(yè)金融監(jiān)管將進入一個更貼近市場實際的新階段。

再有，官方對保障性住房的“出手”。

2月2日，上海啟動“收購二手房、用作保租房”的工作，浦東、靜安、徐匯為首批試點區(qū)域，具體流程為：二手房業(yè)主先選擇意向新房，鎖定房源與價格后，由第三方機構對該二手房進行評估，后業(yè)主憑新房網簽合同，辦理舊房交易過戶。

從各區(qū)試點方案來看，收購二手房的主體為政府（各區(qū)公租房公司），優(yōu)先收購業(yè)主置換意愿強烈、地段好、總價低的“老破小”。

乍一看，以為上海要對二手房出手，實際上是通過牽頭收購二手房的形式，來推動業(yè)主“以舊換新”，只不過在這背后，還能增加一些保租房供應、照顧到更多居住需求，一舉多得。

廣州南沙

2月24日，廣州南沙發(fā)布《南沙區(qū)商品房作為安置房源采購項目（CZ2026-0149)招標公告文件》，提到要采購南沙區(qū)商品房用作保障性住房。

圖源：招標文件截圖，僅供參考

劃重點：面積最大可以去到180平。

政府收購商品房做保障性住房早已不是新鮮事，但以往都是收小面積的新建商品房（比如廣州市面上的安置房，建面普遍在60-90平之間），像南沙這樣，收單套面積最大能去到180平，側面透露出兩個信號：

1、保障性住房的“收房門檻”正在放松；

2、未來保障性住房也能擁有大空間。

還有，多城樓市利好政策的陸續(xù)出臺。

佛山

2月26日，佛山住建局發(fā)布《佛山市關于推進“好房子”建設的實施指引》，重新定義佛山好房子標準的同事，也將陽臺計容面積展現(xiàn)18%提升至20%，同事取消單個陽臺進深和面積限制，進一步優(yōu)化住宅的“空間使用率”，同時提及居民使用公積金貸款購買“好房子”，貸款額度宜按一定比例上浮。

南京江寧

2月26日，南京江寧區(qū)發(fā)布人才購房新政。2026年3月1日起，給出2000萬的資金池，40周歲以下碩士學歷，在江寧創(chuàng)業(yè)就業(yè)并繳納社保/個稅，買新房至少拿到13萬房票外房價還能在現(xiàn)有優(yōu)惠基礎上直接再減5萬，一套房至少便宜18萬。同時明確，使用青年人才房票買適用新商品房的，住房公積金貸款額度也上調至160萬/人，200萬/戶。

下一個城市，會是深圳嘛？

一線城市率先啟動，利好刺激多維度，新房、二手房、保障房全方面覆蓋。

你覺得2026會成樓市重大轉折年嗎？

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