來(lái)源：大偉看樓市

2026 馬年開(kāi)年，樓市迎來(lái)里程碑式政策—— 全國(guó)多城官方收儲(chǔ)老破小正式落地執(zhí)行。從中央定調(diào)到地方實(shí)操，從試點(diǎn)探索到全面鋪開(kāi)，一場(chǎng)由政府、國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)手推進(jìn)的存量房盤(pán)活行動(dòng)，正在改寫(xiě)普通業(yè)主的資產(chǎn)命運(yùn)。對(duì)于手握老破小的家庭而言，這不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)波動(dòng)，而是確定性極強(qiáng)的政策紅利。盲目低價(jià)拋售，或?qū)㈠e(cuò)過(guò)十年一遇的資產(chǎn)盤(pán)活窗口。

一、政策全面落地：從頂層設(shè)計(jì)到城市實(shí)操，收儲(chǔ)已成定局

2025 年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出 “鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，為 2026 年樓市定下 “穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存、優(yōu)供給” 的主基調(diào)。進(jìn)入馬年，住建部、自然資源部聯(lián)合發(fā)文，從規(guī)劃、土地、資金三方面為老破小收儲(chǔ)保駕護(hù)航，政策從頂層設(shè)計(jì)快速轉(zhuǎn)化為落地動(dòng)作。

截至 2026 年 2 月中旬，全國(guó)已有36 個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)布明確收儲(chǔ)公告，超 80 個(gè)城市表態(tài)支持區(qū)屬國(guó)企收購(gòu)存量住房，北京、上海、廣州、杭州、濟(jì)南等核心城市率先進(jìn)入實(shí)操階段。以上海為例，浦東、靜安、徐匯三區(qū)已完成首批簽約，由區(qū)屬公租房公司、保障房企業(yè)作為收購(gòu)主體，建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)提供專項(xiàng)低成本資金，形成 “收儲(chǔ) — 改造 — 運(yùn)營(yíng)” 的完整閉環(huán)，為全國(guó)提供可復(fù)制模板。

官方收儲(chǔ)并非臨時(shí)救市，而是房地產(chǎn)從 “增量開(kāi)發(fā)” 轉(zhuǎn)向 “存量運(yùn)營(yíng)” 的必然選擇。過(guò)去幾十年，我國(guó)住房供給從短缺走向過(guò)剩，大量老破小占據(jù)核心地段卻面臨流通困難、居住品質(zhì)低、安全隱患多等問(wèn)題。官方下場(chǎng)收儲(chǔ)，既能打通二手房流通堵點(diǎn)，又能補(bǔ)充保障房供給，更能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)民生、市場(chǎng)、行業(yè)三方共贏。

二、收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)清晰：這類老破小最吃香，不是所有舊房都收

本輪官方收儲(chǔ)有明確篩選邏輯，核心地段、小戶型、房齡達(dá)標(biāo)、產(chǎn)權(quán)清晰的老破小是優(yōu)先目標(biāo)，各地細(xì)則雖有差異，但核心標(biāo)準(zhǔn)高度統(tǒng)一：

房齡門(mén)檻：一線城市優(yōu)先 2000 年以前建成房源，二三線城市放寬至 2010 年前，重點(diǎn)覆蓋磚混、預(yù)制板結(jié)構(gòu)及存在安全隱患的老舊住房；

戶型面積：以中小戶型為主，一線城市嚴(yán)控 70㎡以下，二三線城市不超過(guò) 144㎡，40-60㎡一居、兩居最受歡迎；

地段要求：優(yōu)先主城區(qū)、地鐵沿線、配套成熟區(qū)域，改造后可快速轉(zhuǎn)化為保租房、人才公寓；

產(chǎn)權(quán)條件：產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)抵押查封、無(wú)糾紛，能正常過(guò)戶，國(guó)有出讓土地性質(zhì)優(yōu)先。

以上海浦東試點(diǎn)為例，明確收購(gòu)內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000 年以前建成、70㎡以下、總價(jià)≤400 萬(wàn)的二手房，正是市場(chǎng)上最典型的老破小。杭州富陽(yáng)、濟(jì)南起步區(qū)等城市直接照搬這套標(biāo)準(zhǔn)，推出 “全款收房”“以舊換新” 等舉措，讓符合條件的老房快速變現(xiàn)。

很多業(yè)主誤以為收儲(chǔ)是 “低價(jià)收房”，實(shí)則不然。官方收儲(chǔ)遵循市場(chǎng)化定價(jià)、自愿參與原則，收購(gòu)價(jià)參考周邊市場(chǎng)價(jià)，部分城市還會(huì)給予小幅溢價(jià)，同時(shí)免去中介費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等交易成本，比私下掛牌更省心、更劃算。

三、業(yè)主核心利好：告別賣房難，資產(chǎn)價(jià)值全面提升

對(duì)于老破小業(yè)主來(lái)說(shuō)，官方收儲(chǔ)帶來(lái)的是實(shí)打?qū)嵉乃拇蠹t利，徹底解決長(zhǎng)期困擾的賣房難題：

打通快速退出通道

過(guò)去老破小掛牌半年、一年無(wú)人問(wèn)津是常態(tài)，降價(jià)幾十萬(wàn)仍難成交。如今官方成為 “兜底買家”，符合條件的房源 15-30 天即可完成簽約、過(guò)戶、放款，流程透明、資金安全，不用再跟買家討價(jià)還價(jià)，不用承擔(dān)長(zhǎng)期持有的物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)。

鎖定穩(wěn)定合理價(jià)格

二手房市場(chǎng)波動(dòng)大，淡季低價(jià)拋售容易虧掉本金。官方收儲(chǔ)以政策托底，鎖定市場(chǎng)價(jià)區(qū)間，避免業(yè)主因市場(chǎng)恐慌低價(jià)割肉。同時(shí)，收儲(chǔ)帶動(dòng)片區(qū)老房?jī)r(jià)值提升，未被收儲(chǔ)的優(yōu)質(zhì)老房也能跟著漲價(jià)，形成良性循環(huán)。

解鎖以舊換新福利

多地收儲(chǔ)與 “以舊換新” 綁定，業(yè)主賣出老破小后，可領(lǐng)取購(gòu)房補(bǔ)貼、抵價(jià)券，享受新房稅費(fèi)減免、優(yōu)先選房等政策。既能甩掉老舊資產(chǎn)包袱，又能低成本置換品質(zhì)新房，實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)與資產(chǎn)質(zhì)量雙升級(jí)。

消除持有風(fēng)險(xiǎn)成本

老破小普遍存在管線老化、電梯缺失、墻體開(kāi)裂等問(wèn)題，不僅居住體驗(yàn)差，還面臨安全隱患。被收儲(chǔ)后，業(yè)主無(wú)需再承擔(dān)維修成本、折舊損失，徹底擺脫 “老房包袱”，資金可投向更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

四、市場(chǎng)邏輯重構(gòu)：老破小從 “雞肋” 變 “香餑餑”

官方收儲(chǔ)落地，直接改寫(xiě)樓市底層邏輯：老破小不再是貶值資產(chǎn)，而是具備政策價(jià)值的稀缺資源。

過(guò)去，樓市偏好新房、次新房，老破小因房齡老、配套舊被嫌棄，貶值速度逐年加快。如今官方批量收儲(chǔ)，直接減少市場(chǎng)上老破小供給，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，核心區(qū)符合收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)的老房，身價(jià)迎來(lái)修復(fù)性上漲。上海試點(diǎn)啟動(dòng)后，內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小掛牌價(jià)普遍上漲 5%-10%，成交量同步提升，就是最直接的證明。

從行業(yè)層面看，收儲(chǔ)推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住屬性。政府收購(gòu)老破小改造為保租房，既能滿足新市民、青年人的住房需求，又能避免過(guò)度開(kāi)發(fā)，讓市場(chǎng)更平穩(wěn)健康。對(duì)于普通家庭而言，這是政策直接讓利，不用再靠賭房?jī)r(jià)上漲獲利，而是通過(guò)政策紅利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

五、業(yè)主行動(dòng)指南：別亂賣，這樣操作收益最大化

面對(duì)政策紅利，老破小業(yè)主切忌盲目操作，遵循以下原則，才能抓住利好：

先核查是否符合收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)照本地政策，查看房齡、面積、地段、產(chǎn)權(quán)是否達(dá)標(biāo)，重點(diǎn)關(guān)注 2000 年前建成、核心區(qū)小戶型、產(chǎn)權(quán)清晰的房源，這類房源通過(guò)率最高。

優(yōu)先選擇官方收儲(chǔ)，不私下低價(jià)拋售

官方收儲(chǔ)流程規(guī)范、資金有保障，比中介掛牌更省心，價(jià)格更穩(wěn)定。不要因急于變現(xiàn)低價(jià)賣給個(gè)人，錯(cuò)過(guò)政策補(bǔ)貼與合理定價(jià)。

結(jié)合以舊換新，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升級(jí)

有置換需求的業(yè)主，優(yōu)先選擇 “收儲(chǔ) + 以舊換新” 模式，用老房抵扣新房首付，享受雙重補(bǔ)貼，降低換房成本。

產(chǎn)權(quán)不清先整改，提高收儲(chǔ)成功率

有抵押、共有人糾紛、證件不全的房源，提前完成解押、公證、補(bǔ)證，確保產(chǎn)權(quán)清晰，順利通過(guò)收儲(chǔ)審核。

六、馬年樓市展望：收儲(chǔ)常態(tài)化，老房迎黃金機(jī)遇

2026 馬年是政策落地關(guān)鍵年，官方收儲(chǔ)不會(huì)是短期行為，而是長(zhǎng)期常態(tài)化舉措。隨著更多城市加入，收儲(chǔ)范圍將持續(xù)擴(kuò)大，資金支持將更加充足，老破小業(yè)主的紅利期才剛剛開(kāi)始。

未來(lái)，樓市將形成 “新房改善 + 存量盤(pán)活 + 保障兜底” 的新格局，老破小不再是市場(chǎng)邊緣資產(chǎn)，而是城市更新、住房保障的重要組成部分。對(duì)于普通業(yè)主來(lái)說(shuō)，守住政策紅利，不盲目拋售，就是守住家庭資產(chǎn)的基本盤(pán)。

總之，2026 馬年官方收儲(chǔ)老破小，是送給業(yè)主的重大政策禮包。別再把老破小當(dāng) “雞肋” 低價(jià)處理，也別再恐慌性拋售。摸清政策標(biāo)準(zhǔn)，抓住收儲(chǔ)窗口，才能讓老舊資產(chǎn)煥發(fā)新生，實(shí)現(xiàn)財(cái)富穩(wěn)穩(wěn)增值。