文/言叔

這幾天，北師大教授董藩早年提出的一番觀點，在地產圈再次炸開了鍋。

他認為，當前樓市已經進入下行周期，但各地還在源源不斷地供應建設用地，這會讓市場形成「未來供給更多、房價更低」的預期，進而陷入「越等越便宜」的惡性循環(huán)。

這個觀點聽起來有點反常識，但仔細琢磨，其實很有道理。

董藩表示，房地產和普通商品不一樣，投資周期極長、資金密集度極高，房價預期高度依賴對未來供給的判斷。

只要供給不收縮，需求端就會一直持幣觀望，遲遲不愿入場。

他強烈建議，暫停房地產開發(fā)用地供應3-5年：

一線城市至少暫停3年，二三線城市至少暫停4到5年。這并非過度行政干預，而是樓市逆周期調節(jié)，核心是打破下行周期的觀望閉環(huán)。

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說到樓市的觀望情緒，不得不提一個典型現(xiàn)象。

前段時間，某二線城市的一個新盤開盤，開發(fā)商使出渾身解數(shù)，降價促銷、送裝修、送車位，結果開盤當天去化率還不到30%。

開發(fā)商的銷售總監(jiān)私下抱怨：

現(xiàn)在的購房者太精明了，他們不是沒錢買，而是篤定再等等還能更便宜。

這種心理在經濟學上有個專業(yè)術語，叫預期的自我。

當大家都預期房價會跌時，就會推遲購房，導致市場需求減少，房價隨之下跌；而房價下跌，又會進一步強化下跌預期，形成惡性循環(huán)。董藩的核心觀點，就是要打破這個死循環(huán)。

其實，董藩并非近期才提出這個觀點。

疫情后，他就多次呼吁緊縮全國性開發(fā)建設用地供應，尤其是三四線城市，要結合去庫存情況嚴格控制供地計劃。雖然后來國家政策中也有相關表述，但部分城市執(zhí)行力度不一，對市場預期的影響有限。

為什么各地對供地如此「情有獨鐘」？

答案很簡單：土地財政。

某三線城市的財政局長曾經私下透露：

我們市一年的一般公共預算收入大概200億，但土地出讓金就有300多億。你說我們能不賣地嗎？

這種依賴在疫情后更加明顯。

經濟下行壓力加大，地方政府財政收入減少，賣地成了最直接的「輸血」方式。

但問題是，現(xiàn)在的樓市，早已不是十年前的樓市了。

02

回想2015-2016年，那會兒的樓市是什么景象？

某大型房企的老總回憶道：

那時候拿地跟搶白菜一樣，地價拍得再高都不怕，因為房價漲得更快，根本不愁賣。

確實，那幾年房價上漲預期強烈，購房者生怕「踏空」，拼盡全力入場；開發(fā)商也是「有地就搶」，瘋狂補倉。

但現(xiàn)在呢？

還是這位老總坦言：

現(xiàn)在拿地必須精算細賬，周邊競品價格、去化周期、利潤空間，一項都不能少。有時候算下來，不少地塊還不如不拿，風險太大。

更關鍵的是，購房者的心態(tài)徹底變了。

如果真的暫停新增供地3-5年，會發(fā)生什么？

首先，市場預期會逐步扭轉。

當購房者意識到未來幾年新增新房供給有限，「越等越便宜」的邏輯就會被打破，觀望情緒會慢慢緩解。

其次，存量房市場會逐步活躍。

新房供給減少，部分購房需求會轉向二手房，帶動整個樓市的流轉，助力存量庫存出清。

第三，地方政府會被倒逼轉型。

不能再依賴賣地增收，就必須想辦法發(fā)展實體經濟、優(yōu)化營商環(huán)境，尋找新的財政增長點。

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當然，暫停新增供地也不是沒有風險，最大的擔憂就是：會不會導致房價暴漲？

對此，董藩的解釋是，已批未建或在建項目可以正常推進，只是暫停新增供地；而且這一舉措是在樓市下行周期實施，核心目的是穩(wěn)定市場、穩(wěn)住預期，而非刺激房價大幅上漲。

另一個爭議是：地方財政怎么辦？

這確實是個現(xiàn)實難題。但正如某專家所說：「短痛好過長痛。繼續(xù)過度依賴土地財政，只會讓地方發(fā)展陷入被動，問題只會越來越嚴重。」

其實，國外也有通過調控土地供給穩(wěn)定樓市的做法。

新加坡就是典型，土地基本都掌握在政府手中，供給完全由政府調控。雖然新加坡房價偏高，但市場波動小，整體運行相對健康。

當然，中國國情不同，不能簡單照搬國外經驗。但這些案例至少說明，土地供給并非「越多越好」，合理調控供給，才能更好地穩(wěn)定市場。

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說到這里，不得不提一個真實案例。

某二線城市去年大幅減少新增宅地供應，結果今年上半年房價逐步企穩(wěn)回升，成交量也有所放大。

當?shù)胤抗芫值墓賳T私下透露：我們也沒想到效果這么明顯。本來擔心減少供地會影響市場活力，結果市場自己找到了平衡點。

這就是市場的無形之手。

當供給減少，需求會重新評估市場；當預期改變，購房者的行為也會隨之調整。關鍵是要給市場清晰的信號和足夠的調整時間。

董藩的這一觀點能否被采納，還有待觀察。

但至少，他提出了一個值得所有人思考的問題：在樓市下行周期，我們是否應該調整土地供給策略？

樓市就像開車，上坡要給油，下坡該踩剎車；現(xiàn)在不少地方還在猛踩油門，很容易出問題。

或許，是時候重新審視我們的土地政策了。畢竟，樓市的健康發(fā)展，關系到千家萬戶的財富，也關系到整個經濟的穩(wěn)定。

暫停新增供地3-5年，可能不是最完美的方案，但至少提供了一個新的思路。

在樓市這個復雜的生態(tài)里，有時候，少即是多。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。