【導(dǎo)刊智庫 | C位發(fā)聲】城市風(fēng)向，真知洞見——對(duì)話著名房地產(chǎn)市場研究專家趙卓文，解讀南沙收購大動(dòng)作!

2月24日，南沙開發(fā)區(qū)土地開發(fā)中心發(fā)布招標(biāo)公告，將采購面積20000㎡商品房作為安置房源，預(yù)算達(dá)2.9億，要求商品房必須是南沙區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)明確的帶全屋裝修一手商品樓，并且單價(jià)不得高于1.45萬元/㎡。

南沙政府為何突然大手筆采購商品房？單價(jià)不高于1.45萬/平方米是在為市場新房的底價(jià)劃線嗎？越來越多的政府收購商品房行為會(huì)再次激起新一輪房地產(chǎn)投資熱情嗎？

為此《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》誠邀廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會(huì)智庫專家，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任，著名房地產(chǎn)市場研究專家趙卓文，談?wù)務(wù)邔?duì)南沙樓市的影響。

南沙政策的三大突破

趙卓文表示，南沙作為自貿(mào)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)幾何中心及合作核心區(qū)，向來擅長探索創(chuàng)新模式，此次收購便是城市更新領(lǐng)域的又一“南沙樣本”。不同于白云等區(qū)域的做法，180㎡的面積上限的調(diào)整，更貼合區(qū)域房源特點(diǎn)與安置需求，而此次2.9億元、2萬㎡的現(xiàn)房采購，主要在政策目標(biāo)、實(shí)施目的和操作模式三個(gè)維度的顯著不同，展現(xiàn)出政策的突破性。

首先是政策目標(biāo)的差異。大家熟悉的既往政策，比如廣州安居集團(tuán)此前收購商品房用作保障性住房（包括公共租賃住房），它的核心目標(biāo)是“補(bǔ)民生短板”——重點(diǎn)解決中低收入群體的住房問題，因此對(duì)戶型有嚴(yán)格限制，必須控制在90平方米以下的小戶型。但南沙這次的政策完全不同，它的目標(biāo)是服務(wù)城市更新項(xiàng)目的拆遷安置需求，簡單來說，就是政府為了推進(jìn)城中村改造、舊城更新等項(xiàng)目，需要給被拆遷居民提供安置房，所以直接收購商品房作為定向安置房源。這種情況下，戶型限制就放開了，從60平方米到180平方米的區(qū)間都能覆蓋，能更好滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的居住需求。

其次是實(shí)施目的的差異。保障性住房政策本質(zhì)上是民生工程，核心是“兜底”——讓買不起房的群體有房住，社會(huì)屬性非常明確。而南沙的安置房源政策，是為城市更新項(xiàng)目“配套”的，目的是讓拆遷安置更高效、更有保障，本質(zhì)上是城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中的一個(gè)工具，更強(qiáng)調(diào)對(duì)城市發(fā)展的支撐作用。

最后是操作模式的差異。傳統(tǒng)的保障房收購，一般是政府“集中采購”——相關(guān)部門制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，面向市場批量購買，更看重整體的社會(huì)效益。但南沙這次的政策是有明確項(xiàng)目指向性的，比如會(huì)規(guī)定“總價(jià)控制”“面積限定”等具體量化指標(biāo)，比如首批收購約2萬平方米、資金約2.9億元，這種“精準(zhǔn)滴灌”的模式，是為了確保收購的商品房能直接匹配具體城市更新項(xiàng)目的安置需求，不是泛泛的采購。

市場預(yù)期：

去庫存與穩(wěn)價(jià)格的雙重效應(yīng)

此次政策落地，大家最關(guān)心的是，對(duì)市場會(huì)產(chǎn)生哪些直接影響？尤其是當(dāng)前南沙區(qū)乃至廣州部分區(qū)域存在商品房庫存壓力的背景下，這一政策能不能“穩(wěn)住”樓市？

對(duì)此，趙卓文分析，從市場預(yù)期來看，這次政策至少在兩個(gè)層面會(huì)產(chǎn)生積極效應(yīng)，尤其是對(duì)庫存去化和價(jià)格穩(wěn)定起到了“調(diào)節(jié)閥”的作用。

首先，庫存去化效應(yīng)。最直接的，是政府通過資金注入（首批約2.9億元收購2萬平方米現(xiàn)房），快速消化了市場上的存量商品房。這些房源是現(xiàn)房，拿到就能用，避免了新建安置房的漫長周期。間接來看，它還能形成“連鎖反應(yīng)”：一方面，能推動(dòng)城市更新項(xiàng)目進(jìn)程——過去拆遷安置房源不足可能拖慢項(xiàng)目進(jìn)度，現(xiàn)在有了現(xiàn)成的商品房，安置問題解決了，項(xiàng)目就能更快推進(jìn)；另一方面，對(duì)于一些面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)企業(yè)來說，這相當(dāng)于提供了一個(gè)“退出渠道”——房子賣出去了，資金回籠了，企業(yè)的壓力就小了。特別是南沙區(qū)部分房企，可能之前因?yàn)槭袌鲣N售慢導(dǎo)致資金鏈緊張，這次政策能精準(zhǔn)緩解他們的短期壓力。

再看價(jià)格體系影響。大家可能會(huì)擔(dān)心：政府大量收購商品房，會(huì)不會(huì)影響市場價(jià)格？實(shí)際上，這次政策的定價(jià)機(jī)制很科學(xué)——收購單價(jià)定在14,500元/平方米，這個(gè)價(jià)格是綜合考慮了土地成本（參照南沙近年地價(jià)水平在7,000-10,000元/平方米）、建安成本保本要求，以及安置房“非市場化商品房”的功能定位后得出的。對(duì)比當(dāng)前南沙商品房均價(jià)（約25,000-26,000元/平方米），兩者有明顯的合理價(jià)差，所以不會(huì)對(duì)整體市場價(jià)格體系造成直接沖擊。另外，它和房票安置模式也不是替代關(guān)系，而是互補(bǔ)的——房票讓居民自主選擇房源，而政府收購則是直接提供現(xiàn)房安置，兩種方式可以根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)靈活搭配。

同時(shí)，面對(duì)政府的大手筆收購，趙卓文認(rèn)為符合收購條件的主要是以下三類項(xiàng)目：

第一類是低土地成本項(xiàng)目。比如位于南沙區(qū)非核心地段（像明珠灣這種重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之外的其他地方），地價(jià)本身比較可控的現(xiàn)房項(xiàng)目。這類項(xiàng)目因?yàn)槟玫爻杀镜停召徍笳氖褂贸杀疽哺侠怼?/p>

第二類是風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目。主要是那些開發(fā)企業(yè)遇到流動(dòng)性困難、手里有存量房源賣不出去的項(xiàng)目。不過政策也強(qiáng)調(diào)“優(yōu)先考慮可覆蓋土地成本的項(xiàng)目”，也就是說，即使企業(yè)有困難，但項(xiàng)目本身的土地成本等基礎(chǔ)投入能通過收購價(jià)覆蓋，這樣的項(xiàng)目會(huì)更受青睞。

第三類是庫存積壓項(xiàng)目。比如一些按照舊規(guī)開發(fā)的商品房，可能戶型、設(shè)計(jì)不符合當(dāng)前市場需求，導(dǎo)致滯銷周期較長，這些“舊規(guī)產(chǎn)品”如果庫存積壓嚴(yán)重，也會(huì)成為政策重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。

簡單來說，政策更傾向于“能解決問題、成本可控、匹配需求”的項(xiàng)目，而不是盲目撒網(wǎng)。

政策的創(chuàng)新性：又一“南沙樣本”

值得關(guān)注的是，這次南沙出臺(tái)的收購政策，體現(xiàn)出的創(chuàng)新性，對(duì)未來城市更新模式有著相當(dāng)大的啟發(fā)。趙卓文分析，這次政策的創(chuàng)新性，可以從兩個(gè)層面看。

首先是城市更新模式的演進(jìn)。過去像黃埔區(qū)推行的房票安置制度，適合拆遷周期長的區(qū)域——居民拿到房票后自己慢慢選房，但周期可能比較長。而南沙這次探索的是“依法征收+凈地出讓”的新模式，具體來說：由政府平臺(tái)公司主導(dǎo)直接收購商品房作為安置房源，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理；同時(shí)配套“統(tǒng)購統(tǒng)租”的物業(yè)運(yùn)營機(jī)制，未來這些安置房不僅可以用于居住，還可以作為人才公寓、產(chǎn)業(yè)用房等多元化用途，真正實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”。這種模式把“安置”和“發(fā)展”結(jié)合得更緊密，更符合城市更新的綜合需求。

其次是綜合效益。14500元/㎡的收購單價(jià)，結(jié)合區(qū)域地價(jià)與建安成本測算，處于合理區(qū)間，既為市場劃定了理性價(jià)格錨點(diǎn)，遏制惡意降價(jià)，也避免了安置成本過高。同時(shí)，此次收購并非孤立行為，而是延續(xù)了南沙“定向收購+房票安置”的創(chuàng)新路徑，兼顧政府、村民、房企三方利益，實(shí)現(xiàn)共贏。

除此以外，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，企業(yè)運(yùn)營成本降低了，產(chǎn)業(yè)承載能力也更強(qiáng)了——比如一些產(chǎn)業(yè)配套的安置房，未來可以轉(zhuǎn)化為人才公寓，吸引更多人才留在南沙。

可以說，南沙這次的政策不是簡單的“托市”，而是通過精準(zhǔn)施策，把安置需求、市場庫存和發(fā)展目標(biāo)串聯(lián)起來，為其他區(qū)域的同類政策提供了很有價(jià)值的參考樣本。

同時(shí)趙卓文強(qiáng)調(diào)，此次政府收購并非刺激房地產(chǎn)投資熱，而是立足南沙發(fā)展實(shí)際的務(wù)實(shí)之舉。擴(kuò)大收儲(chǔ)面積、采購現(xiàn)房的調(diào)整，既貼合區(qū)域需求，又實(shí)現(xiàn)了去庫存、促更新、紓房企之困的多重目標(biāo)。這一創(chuàng)新模式也將成為南沙城市更新與房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的重要支撐，真正實(shí)現(xiàn)樓市的“穩(wěn)穩(wěn)托起”。

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

本刊文章及圖片未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載/本刊發(fā)表文字、圖片作品并不代表本刊立場觀點(diǎn)/部分采用稿件因故無法聯(lián)系作者，如有侵權(quán)請(qǐng)移步后臺(tái)聯(lián)系刪除。

目前已有超萬人加入房導(dǎo)俱樂部群。進(jìn)群請(qǐng)掃描以上二維碼添加小編微信（微信號(hào)：fangcnet2020），并備注公司、職位和姓名，即可直接申請(qǐng)進(jìn)群，不備注公司信息一律不通過申請(qǐng)！感謝配合！

未來城市，塔尖論道！創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢驅(qū)動(dòng)廣州打造國際消費(fèi)中心城市！

中共中央政治局召開會(huì)議：要穩(wěn)住樓市股市！

黃埔重磅！海絲城獲批，片區(qū)內(nèi)多個(gè)舊改進(jìn)度集體刷新

城市客廳大咖說｜大手筆投入！臨空經(jīng)濟(jì)宜居“新風(fēng)口”來了

超750億！天河絹麻廠地塊打響收官之戰(zhàn)，5.1萬/平成交！