2月25日，上海市五部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（業(yè)內(nèi)簡稱“滬七條”），并宣布于2月26日起正式施行。

作為中國經(jīng)濟基本面最堅韌的城市之一，上海此次的政策出牌，不僅是對本地樓市供需關(guān)系的重新校準(zhǔn)，更是為全國一線城市的房地產(chǎn)走向提供了一個極具參考價值的觀測樣本。

觀察此次“滬七條”，不再糾結(jié)于全局性的修修補補，而是直接降低了特定人群和特定區(qū)域的交易阻力。

新政明確非滬籍居民家庭或單身人士，繳納社?；騻€稅滿1年，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，外環(huán)內(nèi)限購1套。此外，持《上海市居住證》滿5年的人群，全上海限購1套，且無需提供社?；騻€稅證明。

這項調(diào)整的本質(zhì)，是城市發(fā)展重心的外拓與勞動力要素的重新配置。

上海外環(huán)外聚集了嘉定、松江、青浦、臨港等重要的先進(jìn)制造業(yè)和科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群。過去嚴(yán)格的限購將大量在此工作的新市民擋在門外。如今外環(huán)外“不限套數(shù)”的零門檻設(shè)定，表面上是去庫存，實質(zhì)上是用戶籍和房產(chǎn)作為籌碼，鎖定產(chǎn)業(yè)人口。

在全國總?cè)丝谮吘彽拇蟊尘跋拢痪€城市之間的競爭已經(jīng)從搶企業(yè)升級為留住人，住房政策就是最直接的戶籍平替工具。

在信貸端，首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元大幅提升至240萬元。若疊加多子女家庭和綠色建筑最高上浮政策，家庭最高貸款額度可達(dá)324萬元。同時結(jié)清公積金貸款后的再次購房者也可繼續(xù)申請。

當(dāng)前宏觀經(jīng)濟面臨的核心挑戰(zhàn)之一，是居民部門資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)意愿大于擴張意愿。在商業(yè)房貸利率已經(jīng)處于歷史低位的情況下，進(jìn)一步拉大更低息的公積金貸款額度，是在用實質(zhì)性的財務(wù)補貼來降低購房者的長期債務(wù)負(fù)擔(dān)。

324萬的公積金貸款額度，足以覆蓋上海外環(huán)外很大一部分剛需盤的首付和大部分貸款。這說明政策的著力點已經(jīng)從鼓勵加杠桿轉(zhuǎn)向了降低持本杠桿。

新政規(guī)定2026年1月1日起，上海戶籍成年子女購買屬于自己的唯一住房，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

在經(jīng)濟增速放緩的周期里，年輕一代獨立完成首套房積累的難度增加，代際財富轉(zhuǎn)移成為樓市首付的重要來源。免征這一特定場景的房產(chǎn)稅，是為了打通“父母賣舊，子女買新”的置換鏈條，減少摩擦成本，盤活存量市場的流動性。

上海之所以在2026年初拋出這樣一份力度空前的政策，根本原因在于市場自身已經(jīng)走到了一個關(guān)鍵的“出清”節(jié)點。

回顧2025年乃至2026年初的上海樓市，看到的是一種明顯的結(jié)構(gòu)性分化。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年上海新房價格以5.7%的同比增速領(lǐng)跑全國，核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)新房依然具有較強的資產(chǎn)保值屬性。

二手房市場則在經(jīng)歷殘酷的“價格重估”，2025年上海二手房成交量超過24.4萬套，月均成交量穩(wěn)定在2萬套以上，2026年1月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也創(chuàng)下近五年同期新高。

這并非意味著市場熱度重回巔峰，而是典型的“以價換量”。二手房房東在經(jīng)歷了漫長的觀望后，開始接受現(xiàn)實，通過實質(zhì)性的降價來換取流動性。當(dāng)價格回落到剛需買家認(rèn)為具備性價比的區(qū)間時，真實的購買力就會進(jìn)場接盤。

這種以價換量是市場筑底的必經(jīng)之路，泡沫在真實交易中被擠出，資產(chǎn)價格逐漸向其內(nèi)在的使用價值和租金回報率靠攏。

在此背景下，“滬七條”的出臺不再是過去那種試圖逆轉(zhuǎn)趨勢的救市，而是順應(yīng)市場規(guī)律的催化劑。它旨在承接那些因為價格合理化而躍躍欲試的潛在買家，通過降低門檻，促成交易的最終達(dá)成，從而穩(wěn)住市場的基本盤。

2026年1月國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅總體收窄。

一線城市二手住宅降幅大幅收窄0.4個百分點，這表明歷經(jīng)數(shù)年的深度調(diào)整，全國核心城市的房地產(chǎn)市場正在逐步逼近底部支撐線。

在這個尋找底部的過程中，香港樓市在2025年以來的表現(xiàn)，為內(nèi)地一線城市提供了極具價值的宏觀參照。

據(jù)摩根大通的數(shù)據(jù)，在全面取消額外印花稅（“撤辣”）等一系列組合拳后，香港樓市在2025年迎來了量價齊升，房價反彈超4%，成交量創(chuàng)下21年新高，且機構(gòu)預(yù)測2026年還將有5%的上漲空間。

香港的“撤辣”是一次徹底的行政干預(yù)退出，它向市場傳遞了極其明確的預(yù)期管理信號：政府不再為交易設(shè)置人為障礙。

這證實了在下行周期中，漸進(jìn)式的、擠牙膏式的微調(diào)往往會被市場的悲觀情緒所吞沒。要打破觀望，就必須像上海此次放開外環(huán)外限購一樣，一次性給出超預(yù)期的空間，讓市場機制重新奪回定價權(quán)。

香港樓市復(fù)蘇的核心驅(qū)動力之一，是租金收益率的上升與按揭利率的下降形成了交叉。當(dāng)買房還貸的成本等于甚至低于租房成本時，剛性需求會被徹底激發(fā)。

當(dāng)前內(nèi)地一線城市的租售比雖然相比海外成熟市場仍有差距，但在房價回落和利率下行的雙重擠壓下，這一剪刀差正在迅速縮小。未來判斷一個城市的房產(chǎn)是否見底，租金回報率能否覆蓋資金成本將是重要的硬性指標(biāo)。

香港2025年新房交易中，內(nèi)地買家占比超過三成，豪宅市場更是高達(dá)八成。這背后是香港龐大的人才引進(jìn)計劃在起作用。

這給內(nèi)地城市的啟示是傳統(tǒng)的本地內(nèi)生型購房需求已經(jīng)飽和，未來的房地產(chǎn)市場增量，完全取決于這座城市對外部高端人才、高凈值人群以及年輕勞動力的虹吸能力。

2026年上海發(fā)布的“滬七條”，標(biāo)志著中國一線城市房地產(chǎn)政策邏輯的徹底轉(zhuǎn)向——從防范金融風(fēng)險的限制性管控，正式過渡到以人口戰(zhàn)略和降低居民負(fù)債為核心的要素市場化配置。

房地產(chǎn)的黃金時代、白銀時代都已成為歷史。在當(dāng)前及未來的宏觀語境下，房產(chǎn)將逐漸褪去其過度金融化的屬性，回歸到居住消費和長期抗通脹資產(chǎn)的本質(zhì)。