來源：深圳淘房志

“前海臻灣悅，最新成交單價(jià)跌破8萬。”

“前海天鏡，成交價(jià)創(chuàng)新低，115平的高層住宅只要8字頭。”

“前海時(shí)代的大平層四房，不到2000萬就能買，半年跌了300萬?！?/p>

去年底開始，有中介持續(xù)給淘房君爆料，前海二手房市場(chǎng)“價(jià)格戰(zhàn)”打得昏天黑地，不少次新盤都在持續(xù)刷新成交低價(jià)。

三年來，前海二手市場(chǎng)的成交均價(jià)已經(jīng)從9.88萬/平持續(xù)調(diào)整到7.91萬/平，整體調(diào)整了30%。

這還是因?yàn)橛写涡路吭慈胧?，適當(dāng)拉高了成交價(jià)。

不過，從去年底開始，深圳灣、華僑城、香蜜湖等區(qū)域的豪宅房?jī)r(jià)都明顯回暖；香港房?jī)r(jià)也在反彈；而就在昨天（2月25日），廣州拍出的新地王，樓面價(jià)都8.57萬/平...

過去一年，前海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展驚人、軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群營(yíng)收規(guī)模更是加入“千億”級(jí)陣營(yíng)，今年前海招商“地王”項(xiàng)目也要入市，預(yù)計(jì)回刷新一波前海新房入市價(jià)格......

多重BUFF疊加，這里的二手房正式開啟回暖倒計(jì)時(shí)，前海房東的苦日子，終于要結(jié)束了！

一年波動(dòng)超30%

諾德假日花園“領(lǐng)跌”前海

作為買入前海的最低門檻，諾德假日花園的二手房以50-80平的小戶型為主，曾吸引了一大批投資客帶著“熱錢”進(jìn)場(chǎng)。

然而，“潮水褪去”，硬生生連跌了三年，都沒有止跌跡象。

從去年初到現(xiàn)在，其成交均價(jià)從9萬多回落至6字頭，波動(dòng)幅度約30%。

小區(qū)50平左右的小兩房，價(jià)格從去年初的421萬，回落到330萬，且還有談價(jià)空間。

80平左右的常規(guī)三房，從758萬回落至650萬，一年時(shí)間，蒸發(fā)了100萬。

除了諾德假日花園，瑞景華庭、前海丹華、鼎太風(fēng)華等小區(qū)，基本上都抹平了去年9月以后的漲幅，成交價(jià)幾乎都低于上一套成交的價(jià)格。

前海核心三區(qū)次新盤

價(jià)格波動(dòng)正趨于平緩

有小區(qū)已經(jīng)開始回暖漲價(jià)

淘房君從中介處了解到，目前前海核心的桂灣、前灣、媽灣片區(qū)的二手房雖然有破價(jià)的筍盤出來，但是整體的價(jià)格已經(jīng)趨于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。

具體到各個(gè)片區(qū)來說：

桂灣區(qū)的前海時(shí)代CEO公館、天健悅灣府、深業(yè)云海灣三個(gè)小區(qū)；

前海時(shí)代CEO公館的價(jià)格是處于10萬+/平的相對(duì)高位；部分低樓層的筍盤雖然放盤價(jià)勉強(qiáng)在10萬+，但實(shí)際上也有一定的談價(jià)空間。

小區(qū)建面200+平的大四房，最新低層成交價(jià)2088萬，中層則要2250萬+；

比起去年年中，普遍跌50萬-100萬一套，基本上是2%-4%左右的波動(dòng)。

深業(yè)云海灣由于成交量較低，價(jià)格波動(dòng)并不大。

小區(qū)建面107平的三房，去年售價(jià)基本上在1120萬上下徘徊，目前1090萬就能上車。

淘房君了解到，本來1月初業(yè)主放盤價(jià)已經(jīng)被壓到1030萬，但是買家選擇觀望就沒有實(shí)現(xiàn)成交。

現(xiàn)在，該業(yè)主又把價(jià)格調(diào)回了1090萬。

天健悅桂府，去年開始成交單價(jià)已經(jīng)普遍徘徊在8萬-9萬+/平。

小區(qū)建面115平的房源，去年中低樓層能賣1050萬；現(xiàn)在有筍盤放出來，總價(jià)不到千萬就能上車。

前灣區(qū)的次新房成交主力就是前海天境和潤(rùn)峯府，每個(gè)月都有成交，成交量分列整個(gè)前海三灣中的冠亞軍。

而一灣臻邸成交量極少，樣本嚴(yán)重不足，暫不做詳細(xì)討論。

前海天境去年成交單價(jià)還能穩(wěn)定在9萬+，但最新破價(jià)的筍盤，建面115.35平的房源、975萬成交，折算單價(jià)才8.45萬/平。

并且，小區(qū)內(nèi)還有兩套建面120平左右的房源，業(yè)主對(duì)外放盤單價(jià)在9萬的邊緣，但淘房君了解到的是，業(yè)主心里預(yù)期的底價(jià)折算單價(jià)已經(jīng)降到了8字頭。

中介也跟淘房君透露，該小區(qū)就是投資客多，他們急需資金的時(shí)候，砸盤起來是真的沒輕沒重……

相比起來，潤(rùn)峯府的境遇則好得多，中高層的上車門檻還沒跌下1100萬。

去年底，有急售的低樓層房源成交單價(jià)降到了9.8萬/平，其余房源都能保持10萬+/平的成交。

目前，小區(qū)內(nèi)只有一套房源業(yè)主的底價(jià)折算下來單價(jià)不到10萬，且談價(jià)空間很小，其余放盤的業(yè)主報(bào)價(jià)都沒有低于10萬/平。

媽灣區(qū)的次新小區(qū)包括有臻灣悅、棲灣里、領(lǐng)璽、嶸璽、頤灣府等，基本上已經(jīng)開啟了修復(fù)行情；

其中，成交量較大的領(lǐng)璽，破價(jià)力度也是最狠的。

去年下半年，該小區(qū)的成交單價(jià)就徘徊在8萬，甚至有低樓層的房源直接跌到了7字頭。

小區(qū)跌價(jià)太狠，反彈也快，從去年11月開始，成交單價(jià)逐漸反彈回到了9字頭。

嶸璽，建面121平的房源一度跌至960萬，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)就沒有總價(jià)低于1050萬的房源；

棲灣里，小區(qū)內(nèi)也僅有一套房子的放盤單價(jià)不到10萬一平；

臻悅灣，112平的低樓層成交總價(jià)跌到過872萬、單價(jià)只要7字頭，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)沒有總價(jià)低于千萬的房源。

2026年，前海預(yù)計(jì)至少反彈10%

淘房君大膽判斷，今年開始，前海二手房的整體市場(chǎng)行情少則反彈10%，不排除有次新盤能在冰點(diǎn)的基礎(chǔ)上反彈20%。

首先，已經(jīng)有跌價(jià)太狠的小區(qū)開啟價(jià)格修復(fù)，說明買方對(duì)于前海二手房的底價(jià)是有一個(gè)預(yù)期的。

前海三灣單價(jià)8字頭差不多是極限，在8萬上下徘徊的小區(qū)，今年成交價(jià)預(yù)計(jì)能回升到8.5萬-9萬一平，部分9字頭的小區(qū)單價(jià)要往10萬回升；其余區(qū)域，單價(jià)6萬基本上也調(diào)整到頭。

其次，多重?cái)?shù)據(jù)都能看出現(xiàn)階段前海資產(chǎn)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

前?，F(xiàn)在的價(jià)格，跟明顯回暖的傳統(tǒng)豪宅區(qū)拉開了至少兩倍的差距；前海新“地王”-招商海宴府，樓面價(jià)8.42萬/平，預(yù)計(jì)今年售價(jià)至少要12萬+；而且廣州的新地王樓面價(jià)都上8萬+，廣州的好“面粉”比深圳的好“面包”還貴......

最后，放更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光來看，在整個(gè)深圳城市發(fā)展戰(zhàn)略上，前海的地位舉足輕重，價(jià)值空間巨大。

現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、人流也在往前海聚集、成型；2025年，前海數(shù)字創(chuàng)意、人工智能、海洋經(jīng)濟(jì)、低空經(jīng)濟(jì)與空天、新能源、智能終端、網(wǎng)絡(luò)與通信等7個(gè)產(chǎn)業(yè)集群營(yíng)收規(guī)模均突破500億元。

這些價(jià)值，到頭來終究是會(huì)轉(zhuǎn)移到土地上、房子上。