（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2015年，陳國(guó)棟、周玉梅夫婦打算換房，以便就近照顧女兒陳琳和外孫女。因當(dāng)時(shí)尚未取得北京戶籍，購(gòu)房受限，便與親家吳秀蘭協(xié)商，借用其名義購(gòu)買(mǎi)一套商品房。

雙方達(dá)成口頭約定：全部購(gòu)房款由陳國(guó)棟夫婦承擔(dān)，房屋歸其所有，待具備條件時(shí)再過(guò)戶。

隨后，陳國(guó)棟夫婦出售原有住房，將售房款420萬(wàn)元轉(zhuǎn)入女兒陳琳賬戶。陳琳代為支付一號(hào)房屋首付款80余萬(wàn)元，并陸續(xù)償還全部貸款本息。房屋交付后，由陳國(guó)棟夫婦裝修并入住至今，物業(yè)、水電等費(fèi)用均由其承擔(dān)。附屬車(chē)位亦由其全額出資購(gòu)買(mǎi)并使用。

購(gòu)房合同、付款憑證、貸款結(jié)清證明、產(chǎn)權(quán)證等全部原始文件，長(zhǎng)期由陳國(guó)棟夫婦保管。

2020年，因陳琳與丈夫李偉婚姻破裂，吳秀蘭一家反悔，聲稱房屋系其自有，陳國(guó)棟夫婦僅為“暫住”。陳國(guó)棟夫婦遂起訴，請(qǐng)求確認(rèn)借名買(mǎi)房關(guān)系成立，并判令吳秀蘭配合將一號(hào)房屋及車(chē)位過(guò)戶至周玉梅名下。

吳秀蘭辯稱，購(gòu)房款來(lái)源于其子李偉代管的家庭資產(chǎn)，房屋系借給親家居住，不存在借名關(guān)系。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)陳國(guó)棟、周玉梅與吳秀蘭就一號(hào)房屋及附屬車(chē)位成立借名買(mǎi)房合同關(guān)系，合同有效；

? 吳秀蘭于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助將一號(hào)房屋及車(chē)位過(guò)戶至周玉梅名下。

出資人成功確權(quán)，拿回房產(chǎn)。

法院說(shuō)理

法院指出，雖無(wú)書(shū)面協(xié)議，但綜合全案證據(jù)，可認(rèn)定雙方存在借名合意：

出資事實(shí)清晰：陳國(guó)棟夫婦出售自有住房后，資金流向與購(gòu)房支出高度吻合；女兒陳琳在轉(zhuǎn)賬時(shí)多次備注“房款”“還房貸”，指向明確；

占有使用持續(xù)：自交房起，陳國(guó)棟夫婦即裝修入住，承擔(dān)全部生活費(fèi)用，吳秀蘭從未主張權(quán)利；

票據(jù)原件由出資人持有：包括合同、發(fā)票、貸款結(jié)清證明、產(chǎn)權(quán)證等關(guān)鍵文件均在其處，不符合“出借房屋”常理；

關(guān)鍵錄音佐證：在一次談話中，吳秀蘭明確認(rèn)可“用了我的名”“你們?nèi)~付款”“房子是你們的”，未作任何否認(rèn)。

法院特別強(qiáng)調(diào)：一號(hào)房屋系普通商品房，借名行為不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效?，F(xiàn)陳國(guó)棟夫婦已具備北京購(gòu)房資格，合同具備繼續(xù)履行條件，吳秀蘭應(yīng)依約配合過(guò)戶。

律師提示

本案明確了商品房借名買(mǎi)房糾紛的四大核心審查要素：出資、占有、票據(jù)、合意。即使無(wú)書(shū)面協(xié)議，只要證據(jù)鏈完整，仍可確權(quán)。

對(duì)實(shí)際出資人而言：

務(wù)必保留付款憑證，并在轉(zhuǎn)賬時(shí)備注用途；

購(gòu)房、貸款、稅費(fèi)等原始文件務(wù)必自行保管；

如有口頭協(xié)商，可通過(guò)錄音等方式固定證據(jù)；

在具備購(gòu)房資格后，應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利。

對(duì)登記人而言：

不要誤以為“名字在證上就能反悔”；

法律尊重真實(shí)交易，也保護(hù)誠(chéng)信履約。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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