（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

林國(guó)強(qiáng)是某單位職工。1999年，單位分配公租房時(shí)，因其與配偶合計(jì)49年工齡，獲得承租位于朝陽區(qū)的一套一居室（以下簡(jiǎn)稱一號(hào)房屋）。因已有其他住房，他同意由無房的妹妹林秀芳及其丈夫王建國(guó)暫時(shí)居住。

2002年，單位通知可按成本價(jià)購(gòu)買承租公房。林國(guó)強(qiáng)無意購(gòu)買，但妹妹一家表示愿意承擔(dān)購(gòu)房款。隨后，王建國(guó)以林國(guó)強(qiáng)名義向單位支付14,305元購(gòu)房款。2004年，房屋完成房改，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，登記在林國(guó)強(qiáng)一人名下?？紤]到妹妹長(zhǎng)期居住，林國(guó)強(qiáng)將房產(chǎn)證原件交其保管，未收取任何租金或使用費(fèi)。

此后二十余年，房屋由林秀芳夫婦實(shí)際使用。近年，林國(guó)強(qiáng)得知對(duì)方已另有住房，遂提出收回房屋。林秀芳夫婦則提起訴訟，主張雙方存在口頭借名買房關(guān)系，要求確認(rèn)房屋歸其所有，并判令林國(guó)強(qiáng)配合過戶。

林國(guó)強(qiáng)答辯稱：

一號(hào)房屋系基于其本人及配偶工齡享受的單位福利分房，具有特定身份屬性；

雙方從未就借名買房達(dá)成合意，購(gòu)房款僅為代付性質(zhì)；

其曾多次提出返還購(gòu)房款，對(duì)方予以拒絕；

林秀芳本人亦為該單位職工，具備獨(dú)立申請(qǐng)福利分房的資格，無需借用他人名義。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理后判決：

? 駁回原告林秀芳、王建國(guó)的全部訴訟請(qǐng)求。

房屋權(quán)屬維持登記狀態(tài)，林國(guó)強(qiáng)勝訴。

法院說理

法院圍繞借名買房是否成立進(jìn)行審查，重點(diǎn)指出：

第一，缺乏借名合意的直接證據(jù)。

原告雖提交了付款憑證及長(zhǎng)期居住證明，但未能提供任何書面或口頭協(xié)議證明雙方曾約定“借名登記、實(shí)際權(quán)屬歸出資人”。被告始終否認(rèn)存在此類約定，且其陳述與房屋來源、工齡使用等客觀事實(shí)相符。

第二，房改房的政策屬性決定權(quán)屬認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同。

一號(hào)房屋系按成本價(jià)購(gòu)買的房改房，購(gòu)房?jī)r(jià)格中折算了林國(guó)強(qiáng)及其配偶共49年工齡。法院明確：工齡優(yōu)惠屬于具有人身依附性的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，不能當(dāng)然視為可無償轉(zhuǎn)讓。原告既未就該部分權(quán)益支付對(duì)價(jià)，也無證據(jù)證明權(quán)利人同意讓渡。

第三，出資與居住不等于所有權(quán)。

法院援引《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十五條：

“當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求辦理過戶的，不予支持?！?/strong>

因此，在涉及政策性住房且無明確借名合意的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人應(yīng)受法律保護(hù)。

辦案體會(huì)

本案反映出房改房借名糾紛中的典型風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，也為登記權(quán)利人提供了重要參考：

首先，房改房的權(quán)屬基礎(chǔ)不僅在于出資，更在于身份資格。

國(guó)家推行房改政策，旨在解決特定職工群體的住房問題。工齡、職級(jí)、單位服務(wù)年限等構(gòu)成購(gòu)房資格的核心要素。即使他人代付現(xiàn)金，若未就資格權(quán)益的轉(zhuǎn)移作出明確約定，法院通常不會(huì)否定原始權(quán)利人的地位。

其次，長(zhǎng)期居住和持有證件不必然推翻登記效力。

實(shí)踐中，親屬間因信任將房產(chǎn)證交由實(shí)際使用人保管較為常見。但這僅能證明占有狀態(tài)，不能替代權(quán)屬合意。法院更關(guān)注購(gòu)房時(shí)的真實(shí)意思表示，而非事后的使用事實(shí)。

最后，及時(shí)主張權(quán)利有助于鞏固權(quán)屬地位。

林國(guó)強(qiáng)在發(fā)現(xiàn)對(duì)方意圖主張產(chǎn)權(quán)后，及時(shí)補(bǔ)辦新房產(chǎn)證，并明確提出騰房要求，這一系列行為與其作為產(chǎn)權(quán)人的身份一致，增強(qiáng)了其抗辯的可信度。

此案表明：對(duì)于基于特定身份取得的政策性住房，登記權(quán)利人在無明確權(quán)屬讓渡協(xié)議的情況下，有權(quán)拒絕過戶請(qǐng)求。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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