（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

張建國(guó)系甲單位退休干部，一生經(jīng)歷多次婚姻。晚年與林秀英再婚，雙方未生育子女。他與前妻育有三名子女：張文濤、張文靜、張文杰。

2002年，甲單位推進(jìn)住房制度改革，張建國(guó)以成本價(jià)購(gòu)得兩套公有住房：

二號(hào)房屋（位于西城區(qū)），面積較大，由張建國(guó)與林秀英實(shí)際居??；

一號(hào)房屋（位于石景山區(qū)），建筑面積45.05平方米，購(gòu)房款14,177元。

兩套房屋均登記在張建國(guó)一人名下，購(gòu)房時(shí)折算了張建國(guó)與林秀英的工齡，符合當(dāng)時(shí)央產(chǎn)房改政策。

關(guān)鍵事實(shí)在于：一號(hào)房屋的全部購(gòu)房款由女婿鄭偉（張文杰之夫）支付。房屋交付后，亦由鄭偉一家負(fù)責(zé)裝修，并持續(xù)繳納衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)等費(fèi)用，近二十年從未間斷。期間，張建國(guó)、林秀英及其他子女均未對(duì)鄭偉占有使用該房屋提出異議。

2014年8月，張建國(guó)去世，未留遺囑。2020年，林秀英提起訴訟，主張一號(hào)房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，要求析產(chǎn)后按法定繼承分割，其應(yīng)享有5/8份額，并請(qǐng)求判令房屋歸其所有，由其向其他繼承人支付折價(jià)款。

鄭偉隨即提起反訴，主張：房屋系其全額出資購(gòu)買，僅借用岳父張建國(guó)的購(gòu)房資格，房屋應(yīng)歸其個(gè)人所有，并要求各被告配合辦理過(guò)戶登記。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理作出如下判決：

? 確認(rèn)一號(hào)房屋由林秀英享有32%所有權(quán)份額，鄭偉享有68%所有權(quán)份額；

盡管未實(shí)現(xiàn)完全確權(quán)，但鄭偉作為實(shí)際出資人和長(zhǎng)期使用人，獲得了絕對(duì)多數(shù)份額，核心權(quán)益得到實(shí)質(zhì)性保護(hù)。

法院說(shuō)理

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中于三點(diǎn)：

一、鄭偉的出資性質(zhì)如何認(rèn)定？

林秀英主張?jiān)摽铐?xiàng)僅為“墊付”，后續(xù)通過(guò)租金抵償。但其未能提供租賃合同、租金收付記錄等任何履行證據(jù)，且在庭審中對(duì)“何時(shí)約定抵扣”前后陳述矛盾。

更重要的是，自2002年交房至訴訟發(fā)生，長(zhǎng)達(dá)近二十年間，張建國(guó)與林秀英從未對(duì)鄭偉占有、使用房屋提出異議。

法院據(jù)此認(rèn)定：鄭偉與張建國(guó)之間存在事實(shí)上的借名購(gòu)房合意，出資行為旨在取得相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，而非臨時(shí)墊資。

二、工齡對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益歸屬如何處理？

房改政策允許使用夫妻雙方工齡折抵房款，該部分構(gòu)成財(cái)產(chǎn)性權(quán)益。

法院認(rèn)為，張建國(guó)生前默許鄭偉出資購(gòu)房并長(zhǎng)期支配房屋，應(yīng)視為其已將自身工齡對(duì)應(yīng)的權(quán)益讓渡給鄭偉；

而林秀英未明確表示放棄其個(gè)人工齡權(quán)益，故仍享有對(duì)應(yīng)份額。

三、超標(biāo)款是否影響房屋權(quán)屬？

因兩套房總面積超過(guò)職級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，繼承人曾另案補(bǔ)交11萬(wàn)余元超標(biāo)款（A號(hào)判決已作債務(wù)分擔(dān)）。

法院明確指出：該款項(xiàng)系為滿足上市交易條件而補(bǔ)繳，屬于程序性成本，不改變房屋原始權(quán)屬結(jié)構(gòu)。

綜合考量出資比例、工齡權(quán)益歸屬及長(zhǎng)期占有事實(shí)，法院最終按32% : 68% 劃分產(chǎn)權(quán)。

辦案啟示

本案雖無(wú)書(shū)面借名協(xié)議，但通過(guò)系統(tǒng)取證與法律論證，成功實(shí)現(xiàn)對(duì)實(shí)際權(quán)利人的保護(hù)，其經(jīng)驗(yàn)可歸納為以下三點(diǎn)：

第一，構(gòu)建多維度證據(jù)體系是勝訴基礎(chǔ)。

針對(duì)房改房年代久遠(yuǎn)、協(xié)議缺失的特點(diǎn)，圍繞“出資—占有—家庭合意”三個(gè)核心要素展開(kāi)取證：調(diào)取原始購(gòu)房收據(jù)，結(jié)合銀行取現(xiàn)記錄及親屬證言還原付款背景；整理近二十年的衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)繳費(fèi)憑證及兩次裝修合同，證明持續(xù)、排他性使用；固定多位親屬證言，印證“誰(shuí)出錢歸誰(shuí)”的家庭共識(shí)。上述材料形成完整證據(jù)鏈條，使法院確信借名關(guān)系真實(shí)存在。

第二，精準(zhǔn)區(qū)分工齡權(quán)益歸屬是關(guān)鍵策略。

面對(duì)房屋登記在被繼承人名下且使用夫妻工齡的復(fù)雜情形，未簡(jiǎn)單主張“出資即所有”，而是采取分層處理：承認(rèn)林秀英工齡對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益應(yīng)予保護(hù)，同時(shí)論證張建國(guó)通過(guò)長(zhǎng)期默許行為，已將其自身工齡權(quán)益讓渡給出資人。該思路既尊重房改政策，又有效切割遺產(chǎn)范圍，促成比例確權(quán)。

第三，以邏輯一致性破解對(duì)方抗辯是庭審重點(diǎn)。

針對(duì)“墊付+租金抵償”的主張，重點(diǎn)指出：若確為墊付，為何近二十年無(wú)催要、無(wú)結(jié)算？若存在租金抵扣，為何無(wú)租約、無(wú)轉(zhuǎn)賬、無(wú)賬目？更不合常理的是，出資人長(zhǎng)期承擔(dān)管理義務(wù)，而登記權(quán)利人卻完全放任。這些基于客觀事實(shí)的質(zhì)疑，配合對(duì)方舉證不能，使抗辯難以成立。

本案表明，在缺乏書(shū)面協(xié)議的家庭房產(chǎn)糾紛中，只要通過(guò)系統(tǒng)取證、精準(zhǔn)適用法律、嚴(yán)密邏輯論證，仍可實(shí)現(xiàn)對(duì)實(shí)際出資人合法權(quán)益的有效維護(hù)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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