作者：周軍律師.

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建設(shè)工程施工糾紛中，經(jīng)常會(huì)有發(fā)包人以房產(chǎn)抵償工程款的情形。

那么，工程款抵債房有哪些情形的，才能排除執(zhí)行？

最高院在《陽某勇、唐某發(fā)等案外人執(zhí)行異議之訴再審案》中明確：

除滿足在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同和，未辦理過戶登記非因買受人自身原因外，排除執(zhí)行的核心是已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。

本案焦點(diǎn)問題為：陽某勇對(duì)案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第三百零九條規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行需符合的四個(gè)要件，即是否在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，且已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

具體到本案而言，因本案一、二審均認(rèn)定陽某勇在案涉房屋被人民法院查封前與某某公司簽訂了《郴州市商品房買賣合同(預(yù)售)》，以及未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記非因陽某勇自身原因，故本案主要圍繞陽某勇在人民法院查封前對(duì)案涉房屋是否已支付全部購房款且實(shí)際占有進(jìn)行分析。

根據(jù)原審已查明的案件事實(shí)，劉某梅于2016年9月6日與某某公司簽訂《新貴華城認(rèn)購書》約定案涉房屋總價(jià)款893235元，折后總價(jià)875370元，劉某梅于2017年11月29日向某某公司刷卡支付403991元，當(dāng)日某某公司向其開具收據(jù)載明收到購房款403911元。后陽某勇于2020年6月2日與某某公司簽訂《郴州市商品房買賣合同(預(yù)售)》約定案涉房屋總價(jià)款803911元，并于2020年6月18日向劉某梅轉(zhuǎn)賬380000元。

陽某勇另提交《以房抵付工程款協(xié)議》一份，以主張案涉房屋剩余價(jià)款以某某公司欠第三方公司的工程款抵付，但未能提交劉某梅與該公司之間的關(guān)系以及該公司欠劉某梅工程款的有效證據(jù)。據(jù)此，原審結(jié)合陽某勇提交的《新貴華城更名單》、案涉房屋增值稅發(fā)票等證據(jù)，認(rèn)定現(xiàn)有證據(jù)不足以證明陽某勇及劉某梅支付全部購房款，陽某勇不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第三項(xiàng)規(guī)定情形，并無不當(dāng)。

同時(shí)，陽某勇所提交的證據(jù)亦未能證明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋，對(duì)此一審法院作出了詳盡具體的分析認(rèn)定，二審法院予以認(rèn)可，亦無不當(dāng)。

周軍律師提醒，承包人、實(shí)際施工人應(yīng)規(guī)范簽訂抵債協(xié)議，及時(shí)占有房屋并準(zhǔn)備過戶材料，避免因程序或證據(jù)瑕疵喪失排除執(zhí)行的權(quán)利。若遇工程款抵債房被另案查封的困境，不知如何收集證據(jù)、提起執(zhí)行異議之訴，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，避免因程序不當(dāng)錯(cuò)失維權(quán)時(shí)機(jī)。

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