（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2019年，林靜因無北京購房資格，與多年好友胡偉達(dá)成口頭約定：

由胡偉出面購買一套位于大興的一號房屋，登記在其名下，待林靜取得資格后再過戶。

同年10月，兩人一同前往甲公司售樓處看房。

林靜當(dāng)場支付8萬元定金，并在隨后兩周內(nèi)，通過自己及父親賬戶，向胡偉轉(zhuǎn)賬146萬余元作為首付款。

2020年5月，胡偉以自己名義辦理了217萬元銀行貸款。

此后三個月，林靜每月準(zhǔn)時向胡偉賬戶轉(zhuǎn)賬16,640元用于還貸。

然而，2020年6月，當(dāng)林靜提出補(bǔ)簽書面協(xié)議時，胡偉先是同意，隨后卻突然失聯(lián)，拒接電話、不回微信。

更令林靜震驚的是，胡偉竟否認(rèn)存在借名關(guān)系，聲稱：“房子是我自己買的，你轉(zhuǎn)的錢是還我之前的借款�！�

無奈之下，林靜起訴至法院，請求：

解除雙方口頭借名買房協(xié)議；

判令胡偉返還已支付的購房款146萬余元及房貸近5萬元。

胡偉辯稱：雙方是借貸關(guān)系，且自己才是真實購房人。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 解除雙方口頭借名買房協(xié)議；

? 胡偉于六個月內(nèi)返還林靜購房款146.4萬元及已還貸款4.99萬元；

? 剩余銀行貸款由胡偉自行承擔(dān)。

法院說理

法院指出，本案核心在于：是否存在借名買房合意，以及協(xié)議是否應(yīng)予解除。

關(guān)鍵事實包括：

林靜與開發(fā)商銷售人員的微信記錄顯示，全程由她主導(dǎo)選房、議價、催繳尾款；

轉(zhuǎn)賬時間、金額與購房節(jié)點高度吻合，146萬余元首付款與合同總價一致；

胡偉雖稱收到的是“還款”，但其此前向林靜轉(zhuǎn)賬的237萬元金額零散、頻次異常，且聊天記錄顯示系用于“投資”，非借款；

胡偉在錄音中承認(rèn)：“每個月房貸16640……你匯16640可以嗎”，并稱“為了你的房子把我車都賣了”；

雙方關(guān)系已徹底破裂，借名買房賴以維系的信任基礎(chǔ)喪失，合同目的無法實現(xiàn)。

法院強(qiáng)調(diào)：

“借名買房雖無書面協(xié)議，但結(jié)合出資、溝通、履行行為，足以認(rèn)定口頭合意成立�！�

“因出資人不具備購房資格，且名義人拒絕配合，繼續(xù)維持借名關(guān)系將導(dǎo)致權(quán)利長期懸空，故解除協(xié)議符合公平原則�！�

同時，法院認(rèn)定：

“房屋雖登記在胡偉名下，但其因協(xié)議解除而實際取得房產(chǎn)利益，理應(yīng)返還全部出資。”

律師提示

這個案例為“朋友間借名購房”敲響警鐘：

口頭借名風(fēng)險極高。

即便有轉(zhuǎn)賬和聊天記錄，一旦關(guān)系惡化，仍需耗費(fèi)大量時間舉證。

購房資格缺失是根本障礙。

若長期無法取得資格，法院可能判解除協(xié)議而非強(qiáng)制過戶。

資金往來必須清晰留痕。

避免與投資、借款混同，否則易被對方反咬“系還款”。

關(guān)系破裂即啟動法律程序。

拖延只會增加對方還貸、收房等既成事實，削弱己方主張。

給客戶的建議：

若已借名購房但關(guān)系出現(xiàn)裂痕，請立即：

? 固定微信、錄音、轉(zhuǎn)賬等證據(jù)；

? 停止繼續(xù)支付任何款項；

? 盡快提起訴訟，避免對方完成收房或再融資。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。