（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2002年，趙雅琴和丈夫趙明遠(yuǎn)正經(jīng)歷人生低谷——趙明遠(yuǎn)下崗多年，家中負(fù)債，連檔案都無處存放。恰逢北京市推出經(jīng)濟(jì)適用房政策，但因趙明遠(yuǎn)身份問題，夫妻無法以自己名義申請資格。

趙雅琴便找到妹妹趙雅琳求助。當(dāng)時，趙雅琳和丈夫周建國剛獲批一套經(jīng)適房指標(biāo)。在趙雅琴承諾“以后幫你們辦指標(biāo)”后，趙雅琳同意出借名額。

2002年12月，以趙雅琳名義，與甲置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買一號房屋（位于昌平區(qū)回龍觀），總價47.8萬余元。所有手續(xù)由趙雅琴辦理，全部房款由夫妻共同財產(chǎn)支付，合同上“趙雅琳”的簽名也是趙雅琴代簽。

房屋交付后，趙明遠(yuǎn)夫婦及孩子入住，一直居住至2019年。購房合同、發(fā)票、審批表等原件均由趙雅琴保管。

2006年，趙明遠(yuǎn)與趙雅琴協(xié)議離婚。離婚協(xié)議中分割了其他房產(chǎn)和車輛，未提及一號房屋——雙方當(dāng)時都認(rèn)為這套房“與趙明遠(yuǎn)無關(guān)”，畢竟登記在小姨子名下。

但2010年后，趙雅琳夫妻反悔，拒絕配合辦理房產(chǎn)證。2016年，他們甚至起訴要求趙雅琴騰房。法院在A號判決中查明：

趙雅琴與趙雅琳存在借名買房合意；

周建國對借名一事知情且同意；

房屋由趙雅琴出資、裝修、占有，應(yīng)屬其實際所有。

最終駁回趙雅琳夫妻的騰房請求。

然而，此后趙雅琴始終未主動要求過戶。趙明遠(yuǎn)因視力殘疾，行動不便，長期住在無電梯的一號房屋，生活困難。眼看房屋具備過戶條件，而前妻和小姨子均不作為，他只能親自起訴，要求：

確認(rèn)自己對一號房屋享有50%份額；

判令甲置業(yè)公司先將房屋登記至趙雅琳名下，再由趙雅琳過戶至他和趙雅琴名下。

趙雅琴表示同意配合過戶，但不同意將50%份額給趙明遠(yuǎn)，稱購房時趙明遠(yuǎn)完全未參與，且離婚時已分割完畢。

趙雅琳、周建國則堅決反對，稱當(dāng)年是被欺騙出借指標(biāo)，導(dǎo)致自家喪失購房資格，要求趙雅琴賠償損失。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 甲置業(yè)公司七日內(nèi)協(xié)助將一號房屋登記至趙雅琳名下；

? 趙雅琳、周建國在完成上述登記后七日內(nèi)，協(xié)助將房屋過戶至趙明遠(yuǎn)、趙雅琴名下；

趙明遠(yuǎn)成功推動房屋完成“從開發(fā)商→名義人→實際權(quán)利人”的完整過戶路徑。

法院說理

本案核心在于：趙明遠(yuǎn)是否有權(quán)代位主張過戶？

法院認(rèn)為：

第一，借名買房關(guān)系已由生效判決確認(rèn)。

A號判決已認(rèn)定：趙雅琴是實際購房人，趙雅琳、周建國知情并同意借名。該事實具有既判力。

第二，趙明遠(yuǎn)具備代位權(quán)基礎(chǔ)。

一號房屋購于婚姻存續(xù)期間，屬于夫妻共同財產(chǎn)；

離婚時未分割，趙明遠(yuǎn)仍是利害關(guān)系人；

趙雅琴在A號判決后長期怠于行使過戶權(quán)利，影響趙明遠(yuǎn)權(quán)益實現(xiàn)；

根據(jù)《民法典》第535條，趙明遠(yuǎn)作為債權(quán)人（對夫妻共有財產(chǎn)享有份額），可代位行使趙雅琴對趙雅琳的合同權(quán)利。

第三，過戶路徑分兩步合法可行。

因房屋尚未辦理初始登記，必須先由開發(fā)商過戶至合同買受人（趙雅琳），再由趙雅琳轉(zhuǎn)移至實際權(quán)利人。法院支持這一操作順序。

辦案心得

這個案子有幾個關(guān)鍵點值得借鑒：

第一，代位權(quán)是突破“怠于履行”的利器。

很多借名買房案件卡在名義人或?qū)嶋H出資人不配合。本案中，趙雅琴雖認(rèn)可借名，卻多年不行動。趙明遠(yuǎn)作為共有人，通過代位權(quán)直接向開發(fā)商和名義人主張權(quán)利，繞開了前妻的消極態(tài)度，成功啟動過戶程序。

第二，生效判決是后續(xù)維權(quán)的基石。

2016年的A號判決已確認(rèn)借名關(guān)系成立，極大降低了本次訴訟的舉證難度。這提醒我們：一旦借名關(guān)系被司法確認(rèn)，后續(xù)確權(quán)就有了“通行證”。

第三，婚姻存續(xù)期間購房，即使登記在他人名下，仍可能屬夫妻共同財產(chǎn)。

趙明遠(yuǎn)雖未直接參與購房，但房款來源于夫妻共同財產(chǎn)，且購房發(fā)生在婚姻期內(nèi)。法院據(jù)此認(rèn)定其與房屋存在利害關(guān)系，賦予其代位權(quán)。這對離婚后才發(fā)現(xiàn)“隱性房產(chǎn)”的當(dāng)事人尤為重要。

此案表明：即使離婚多年、前妻不作為、名義人反悔，只要能證明房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)且借名關(guān)系成立，實際權(quán)利人仍有法律途徑拿回屬于自己的房子。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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