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2012年，周玉梅所在村啟動(dòng)拆遷，她作為被安置人，獲得了購買回遷房的資格。但因個(gè)人原因，她決定借用親戚周建國的名義辦理購房手續(xù)。

2015年12月，周建國以自己名義與甲置業(yè)公司簽訂購房確認(rèn)單，選購了一號(hào)房屋（建筑面積54.41平方米），總價(jià)135,656.80元。全部房款由周玉梅直接支付，購房確認(rèn)單上也明確寫明“被拆遷人為周玉梅”。

此后多年，房屋一直由周玉梅實(shí)際控制，但因政策原因，遲遲未辦理產(chǎn)權(quán)證。

到了2022年，房屋具備交易條件。為徹底解決權(quán)屬問題，周玉梅與周建國于2022年3月11日補(bǔ)簽《借名買房協(xié)議書》，明確約定：

一號(hào)房屋系周玉梅借用周建國名義購買；

房屋所有權(quán)歸周玉梅所有；

周玉梅向周建國支付5萬元“配合勞務(wù)費(fèi)”，用于后續(xù)過戶及交易協(xié)助。

協(xié)議簽訂當(dāng)日，周玉梅如約支付5萬元。

隨后，周玉梅決定出售一號(hào)房屋。2022年3月26日，由周建國出面，與買家吳志遠(yuǎn)簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，總售價(jià)119萬元（含裝修折價(jià)）。房款全部打入周建國賬戶。

按約定，周建國應(yīng)在收到售房款后，將全部款項(xiàng)轉(zhuǎn)交周玉梅。但他僅在2022年3月26日轉(zhuǎn)交10萬元定金，又于4月25日支付89萬元，剩余30萬元始終拒絕支付。

周建國辯稱：

這30萬元是周玉梅同意用來支付他“因出售此房導(dǎo)致其他房產(chǎn)稅費(fèi)增加”的損失；

據(jù)建委工作人員說，他要為此繳稅18萬元。

但周玉梅否認(rèn)曾有此類約定。雙方協(xié)商無果，周玉梅遂起訴至法院，要求周建國返還30萬元售房款及利息。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 周建國于判決生效后十日內(nèi)支付周玉梅售房款30萬元，并支付利息；

實(shí)際出資人成功追回全部售房尾款。

法院說理

本案爭議焦點(diǎn)在于：周建國是否有權(quán)扣留30萬元售房款？

法院認(rèn)為：

雙方簽署的《借名買房協(xié)議書》合法有效，明確約定房屋歸周玉梅所有，售房所得應(yīng)歸其支配；

周建國主張“周玉梅同意用30萬元補(bǔ)償其稅費(fèi)損失”，但未能提供任何書面或口頭證據(jù)予以證明；

經(jīng)法院核實(shí)，周建國名下其他房產(chǎn)并未因本次交易產(chǎn)生額外稅費(fèi)，“稅費(fèi)提高”的前提根本不存在；

在無約定、無損失、無依據(jù)的情況下，扣留售房款缺乏法律和事實(shí)基礎(chǔ)。

此外，法院指出：即使存在稅費(fèi)爭議，也應(yīng)另行主張，不能擅自抵扣屬于他人的售房款。

鑒于周建國已收取全部119萬元房款，扣除已支付的99萬元，剩余30萬元應(yīng)全額返還。

辦案體會(huì)

這個(gè)案子看似簡單，但暴露出借名買房中的一個(gè)典型風(fēng)險(xiǎn)：名義人控制收款賬戶后，可能以各種理由截留資金。幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值得分享：

第一，事后補(bǔ)簽協(xié)議仍有法律效力，但越早越好。

本案中，借名行為發(fā)生在2015年，協(xié)議直到2022年才補(bǔ)簽。好在內(nèi)容清晰、雙方簽字，法院予以采信。但若周建國拒簽，周玉梅將面臨更大舉證難度。建議：一旦借名，盡快簽署書面協(xié)議，哪怕簡單一頁紙，也要寫清“誰出錢、誰所有、登記在誰名下”。

第二，售房時(shí)務(wù)必控制資金流向。

理想做法是由實(shí)際權(quán)利人直接收取房款，或設(shè)立共管賬戶。若必須通過名義人收款，應(yīng)在協(xié)議中明確付款時(shí)限、違約責(zé)任，并保留全程溝通記錄。本案中，周玉梅雖未控制賬戶，但因有協(xié)議+付款記錄+對(duì)方自認(rèn)收款，仍能勝訴。

第三，對(duì)方提出的“抵扣”主張，必須有證據(jù)支撐。

周建國稱“你答應(yīng)給我30萬付稅”，聽起來合理，但拿不出任何證據(jù)。法院不會(huì)僅憑口頭說法就支持扣款。這也提醒我們：涉及金錢往來，無論多熟的關(guān)系，都要留痕。

此案說明，只要出資事實(shí)清楚、權(quán)屬約定明確，即使名義人試圖截留售房款，法院也會(huì)依法保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的利益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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