（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2018年，王秀蘭看中北京朝陽(yáng)一套辦公性質(zhì)的商品房（一號(hào)房屋），總價(jià)195萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)她雖具備購(gòu)房資格，但因家庭安排，決定借用弟弟王建國(guó)的名義購(gòu)買。

她全程操辦：

與賣家、甲公司簽訂合同（代弟弟簽字）；

用自己賬戶支付全部房款、稅費(fèi)、中介費(fèi)；

拿到房產(chǎn)證后，將房屋作為自己公司的注冊(cè)地址和辦公場(chǎng)所，一直使用至今。

2020年，王建國(guó)與妻子劉敏婚姻破裂，進(jìn)入離婚訴訟。

劉敏提出分割一號(hào)房屋，稱：“這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)！”

王秀蘭隨即起訴，要求：

確認(rèn)一號(hào)房屋歸自己所有；

弟弟配合辦理過(guò)戶。

王建國(guó)當(dāng)庭同意。

但劉敏堅(jiān)決反對(duì)：“這是他們姐弟串通轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)！根本不存在借名，就是贈(zèng)與或家庭內(nèi)部資金往來(lái)?！?/strong>

她還指出：

“多年來(lái)，王秀蘭多次為王建國(guó)買房、開(kāi)公司、付房款，這早已是他們的‘家庭習(xí)慣’，不是借名！”

裁判結(jié)果

法院判決：

? 王建國(guó)七日內(nèi)協(xié)助王秀蘭將一號(hào)房屋過(guò)戶至其名下；

法院說(shuō)理

法院指出，本案核心在于：親屬間無(wú)書(shū)面協(xié)議的借名買房，能否被認(rèn)定？是否有效？

關(guān)鍵認(rèn)定如下：

第一，借名關(guān)系真實(shí)存在，證據(jù)鏈完整。

全部購(gòu)房款由王秀蘭支付；

所有合同、票據(jù)、房產(chǎn)證均由其持有；

房屋自始由其公司實(shí)際占有使用；

微信記錄顯示，劉敏早在購(gòu)房當(dāng)日就知曉“借名買房”。

法院認(rèn)為：

“雖無(wú)書(shū)面協(xié)議，但綜合出資、使用、文件持有等事實(shí)，借名關(guān)系具有高度可能性?！?/strong>

第二，不構(gòu)成惡意轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

一號(hào)房屋系商品房，非保障房；

王秀蘭自身具備購(gòu)房資格，借名非為規(guī)避限購(gòu)；

購(gòu)房發(fā)生在離婚訴訟前兩年，無(wú)突擊轉(zhuǎn)移跡象。

第三，借名行為未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗。

法院明確：

“親屬間基于信任的借名安排，在不損害他人利益、不規(guī)避政策的前提下，應(yīng)尊重當(dāng)事人真實(shí)意思?！?/strong>

律師提示

這個(gè)案例為親屬間借名買房提供了重要參考：

無(wú)書(shū)面協(xié)議≠無(wú)效。

只要能證明“誰(shuí)出錢、誰(shuí)使用、誰(shuí)持證”，法院仍可認(rèn)定借名關(guān)系。

配偶主張“家庭習(xí)慣”難推翻。

單純以“過(guò)去也這么做過(guò)”為由，無(wú)法否定本次交易的真實(shí)意圖。

即使出于親情信任未簽協(xié)議，也務(wù)必：

? 保留所有付款憑證；

? 自己持有全部購(gòu)房文件；

? 實(shí)際占有并使用房屋；

? 在對(duì)方婚姻出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，盡早啟動(dòng)確權(quán)或過(guò)戶程序。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢。