（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2017年，周明遠(yuǎn)想在遼寧老家為母親購置一套養(yǎng)老房。

但因當(dāng)?shù)卣咴颉粢宰约好x購房，將影響母親享受農(nóng)村移民補(bǔ)助，他決定借用鄰居林秀蘭的名義買房。

雙方簽訂《借名購房協(xié)議》，明確約定：

“房屋由周明遠(yuǎn)全款出資，登記在林秀蘭名下，但所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)均歸周明遠(yuǎn)所有。”

隨后，周明遠(yuǎn)直接與原房主簽約，分兩筆轉(zhuǎn)賬45.3萬元購房款，并持有全部原始票據(jù)。

房屋過戶后，一直由其母親居住至今，林秀蘭從未踏足。

然而，兩年后風(fēng)云突變。

林秀蘭因一起北京的金融債務(wù)糾紛（涉及1250萬元�。�，被法院列為被執(zhí)行人。

2019年8月，法院依據(jù)生效判決，查封了登記在其名下的一號房屋。

周明遠(yuǎn)提出執(zhí)行異議，卻被駁回。

無奈之下，他提起執(zhí)行異議之訴，請求：

“停止執(zhí)行一號房屋，解除查封�！�

債權(quán)人趙強(qiáng)、李偉堅(jiān)決反對：

“房子登記在林秀蘭名下，就是她的財(cái)產(chǎn)！借名協(xié)議不能對抗我們這些善意第三人。”

林秀蘭本人則當(dāng)庭承認(rèn)：“房子是周明遠(yuǎn)買的，我沒出一分錢，也不該被執(zhí)行�！�

裁判結(jié)果

法院判決：

? 不得執(zhí)行一號房屋；

? 確認(rèn)周明遠(yuǎn)作為實(shí)際權(quán)利人，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

法院說理

法院指出，本案核心在于：借名買房是否真實(shí)？實(shí)際權(quán)利人能否排除普通金錢債權(quán)人的執(zhí)行？

關(guān)鍵認(rèn)定如下：

第一，借名關(guān)系真實(shí)存在，且證據(jù)鏈完整。

有書面《借名購房協(xié)議》；

購房款由周明遠(yuǎn)直接支付給原房主；

房屋自始由其家人占有使用；

所有稅費(fèi)票據(jù)、合同原件均由其持有；

借名動機(jī)合理（為保留農(nóng)村補(bǔ)助資格）。

第二，本案不涉及抵押權(quán)等優(yōu)先權(quán)，僅為普通金錢債權(quán)執(zhí)行。

法院強(qiáng)調(diào)：

“《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條適用于無優(yōu)先權(quán)的普通債權(quán)人。只要借名人能證明真實(shí)出資+實(shí)際占有+非因自身原因未過戶，即可排除執(zhí)行。”

第三，登記名義人自認(rèn)非權(quán)利人，進(jìn)一步佐證事實(shí)。

林秀蘭明確表示“未出資、不知情、不主張權(quán)利”，削弱了登記公示的對抗效力。

第四，債權(quán)人非善意取得擔(dān)保物權(quán)，僅為一般申請執(zhí)行人。

其債權(quán)基于合同糾紛產(chǎn)生，不享有法定優(yōu)先受償權(quán)，故不能對抗真實(shí)權(quán)利人。

因此，法院認(rèn)為：

“周明遠(yuǎn)對一號房屋享有的民事權(quán)益，足以排除普通金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。”

律師提示

這個(gè)案例為“借名買房”提供了重要參考：

不是所有借名都無效。

若借名目的不違法（如為享受政策優(yōu)惠而非規(guī)避限購），且證據(jù)充分，法院可能認(rèn)可其真實(shí)性。

普通債權(quán)人 ≠ 抵押權(quán)人。

如果房子沒被抵押，只是因債務(wù)被查封，實(shí)際出資人有機(jī)會通過執(zhí)行異議之訴保住房產(chǎn)。

證據(jù)鏈必須閉環(huán)：

書面協(xié)議+直接付款憑證+長期實(shí)際占有 +合理解釋借名原因是勝訴關(guān)鍵。

及時(shí)行動至關(guān)重要。

一旦房屋被查封，必須在盡快提出執(zhí)行異議，否則將喪失救濟(jì)機(jī)會。

給客戶的建議：

若你因特殊原因借名購房，務(wù)必：

? 簽訂詳細(xì)書面協(xié)議；

? 用自己賬戶直接支付房款；

? 保留所有票據(jù)并實(shí)際入��；

? 一旦發(fā)現(xiàn)房屋被查封，立即聯(lián)系專業(yè)律師啟動執(zhí)行異議程序。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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