所謂“借名買房”，是指實際出資人（借名人）以他人（出名人）名義購買房屋，并將產權登記在出名人名下的行為。出于各種原因，“借名買房”在房產交易領域時有發(fā)生。而當出名人對外負擔債務成為被執(zhí)行人，登記房產被查封、處置時，借名人對涉案房屋享有的權利受到影響，其往往作為案外人提起執(zhí)行異議之訴。“借名買房”是否阻卻一般金錢債權的強制執(zhí)行，理論上存在分歧：

支持借名人訴訟請求的觀點認為，房屋產權登記僅用于記載不動產自然狀況和權屬情況，僅具有不動產權利的推定效力，并不具有不動產實際歸屬的確定效力。出名人雖為名義上的房屋購買人，與出賣人簽訂購房合同，并將房屋過戶登記在其名下，但實際上房屋的占有、使用、收益、處分等權能悉數(shù)歸借名人享有和行使，出名人空有房屋權利的“外殼”，不享有任何實質性的權利內容。因此，借名人是借名房屋的真實權利人，可以阻卻普通債權的強制執(zhí)行。

反對借名人訴訟請求的觀點認為，根據(jù)物權公示原則，產權登記是基于法律行為發(fā)生不動產物權變動的必備生效要件。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，才能發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力。因此，不動產登記簿上的出名人是合法權利人。而借名人享有的僅是普通債權，基于債權原則上不能對抗債權的規(guī)則，借名人并不能直接追擊到房屋之上主張物上請求權。因此，借名人的主張不能阻卻普通債權的強制執(zhí)行。

作者認為，“借名買房”案件首先要核實民事主體權利的真實性和合法性，尤其是執(zhí)行異議之訴中，存在案外人以“借名買房”的名義串通被執(zhí)行人規(guī)避強制執(zhí)行的可能，需要格外關注。對照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》《最高人民法院關于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》對案外人作為不動產買受人排除強制執(zhí)行的條件，“借名買房”引起的執(zhí)行異議之訴可以重點審查以下四個方面：一是房屋查封前，雙方是否存在合法書面協(xié)議。若該協(xié)議系事后補簽、偽造，則串通規(guī)避執(zhí)行的可能性較大，借名人的權利應受到質疑。二是房屋查封前，借名人是否支付房屋價款。借名人如果能夠證明購房款項系自己直接或間接支付，轉賬流水相互印證，其可以享有對出名人的合法債權。三是房屋查封前，借名人是否實際占有該不動產。借名人對出名人享有合法債權且實際占有該房屋時，基于占有的制度功能，考慮予以相應保護。四是未辦理房屋過戶登記的原因。借名行為往往是為了規(guī)避政策，法律上不被提倡，若借名人出于自身原因在符合登記條件后未及時過戶登記，證明其存在明顯過錯，物權期待權受到影響，應當承擔“借名買房”帶來的法律風險和不利后果。

此外，鑒于“借名買房”在社會實踐中的復雜性，可以進一步結合借名人購買房屋的用途、涉案房屋使用狀況、借名人與出名人的關系等因素，對申請執(zhí)行人的民事權益和借名人的民事權益進行綜合考量，區(qū)分不同情形作出最終判斷，確保既能實現(xiàn)司法公正，又能破解執(zhí)行難題。（江蘇法治報 閆小旺）