在房產(chǎn)交易市場中，“一房二賣” 的現(xiàn)象時有發(fā)生，給購房者帶來極大困擾。當賣家將同一套房屋先后賣給不同買家，房屋最終歸誰這一問題，涉及到諸多法律規(guī)定和實際情況的考量。

　　網(wǎng)友咨詢：

　　一房二賣情形下，房屋最終歸誰？

　　胡蓉律師解答：

　　不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。這意味著，在一房二賣情形下，若其中一個買家辦理了房屋過戶登記手續(xù)，那么該買家依法取得房屋所有權(quán)。

　　若兩份合同均未辦理過戶登記，但有一份合同辦理了預告登記，辦理預告登記的買受人可獲得房屋。若兩份房屋買賣合同均未辦理過戶登記，也都沒有辦理預告登記手續(xù)，已先行合法占有房屋的買受人，其權(quán)益通常會得到優(yōu)先保護。合法占有體現(xiàn)了對房屋的實際控制，在一定程度上表明買受人對房屋的實際需求和使用狀態(tài)。若均未占有房屋，先行支付購房款的買受人具有優(yōu)先權(quán)。支付購房款是履行合同的重要體現(xiàn)，反映了買受人購買房屋的誠意和實際履行行為。若購房款支付情況相同，且均未占有房屋，則合同成立在先的買受人可獲得房屋。合同成立在先，在其他條件相同的情況下，先成立的合同具有一定的優(yōu)先性。

　　胡蓉律師補充：

　　預告登記是指在進行房屋等需要辦理登記才能轉(zhuǎn)移所有權(quán)的買賣時，由于某些情況不能立即辦理登記，買方和賣方協(xié)商對該不動產(chǎn)進行預告登記，以防止對該不動產(chǎn)再次進行處理的制度。辦理預告登記所需材料包括：預測樓盤表（由開發(fā)企業(yè)提供）；商品房買賣合同（原件復印件）；申請人身份證明（原件復印件）；當事人關(guān)于預告登記的約定；共同共有夫妻雙方結(jié)婚證（原件復印件）按份共有（協(xié)議書原件）；資料齊全后，予以辦理。

　　值得注意的是，預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。所以購房者要密切關(guān)注房屋建設進度，及時辦理后續(xù)正式登記手續(xù)。

　　【法律依據(jù)】

　　《民法典》

　　第二百一十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。

　　國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

　　第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

胡蓉律師

安徽品涵律師事務所執(zhí)業(yè)律師

18年法官經(jīng)歷+十年律師實戰(zhàn)經(jīng)驗，擅長婚姻家事、經(jīng)濟合同糾紛等，以法官角度準確預判，責任心強，力爭案結(jié)事了，讓委托人利益最大化！