（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2016年，林志遠(yuǎn)夫婦看中一套位于豐臺(tái)的一號(hào)房屋，總價(jià)359萬元。

房主登記在鄭偉名下，但實(shí)際由吳靜居住。吳靜手持鄭偉出具的《授權(quán)委托書》，以代理人身份與林志遠(yuǎn)夫婦在甲公司居間下簽訂《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。

簽約當(dāng)天，林志遠(yuǎn)支付5萬元定金。

9月完成網(wǎng)簽，10月完成評(píng)估——一切按部就班。

然而，就在準(zhǔn)備辦理貸款時(shí)，吳靜突然提出：“加價(jià)100萬，否則不賣！”

此后，她和鄭偉拒絕配合任何后續(xù)手續(xù)。

林志遠(yuǎn)多次催告無果，只得起訴，要求：

強(qiáng)制過戶；

支付違約金71.8萬元（總價(jià)20%）。

吳靜辯稱：

“房子是我和前夫借鄭偉名義買的，我賣房沒經(jīng)前夫同意，合同無效！”

鄭偉也說：“我只是掛名，不該承擔(dān)責(zé)任?！?/strong>

更戲劇性的是，吳靜的前夫陳明出庭作證：

“房子是我們夫妻的，她無權(quán)單獨(dú)出售?！?/strong>

裁判結(jié)果

法院判決：

? 林志遠(yuǎn)夫婦一次性支付剩余房款354萬元；

? 吳靜、鄭偉收到房款后30日內(nèi)配合過戶；

? 吳靜、鄭偉連帶賠償違約金25萬元。

法院說理

法院指出，本案核心在于：名義產(chǎn)權(quán)人能否以“借名買房”對(duì)抗善意買家？

關(guān)鍵認(rèn)定如下：

第一，借名關(guān)系真實(shí)存在，但不影響對(duì)外交易效力。

法院確認(rèn)：一號(hào)房屋確系吳靜與前夫陳明借用鄭偉名義購買，鄭偉僅為登記人。

但根據(jù)物權(quán)公示原則，房屋登記在誰名下，誰就有權(quán)處分。

林志遠(yuǎn)夫婦作為不知情的第三方，完全有理由相信鄭偉是真實(shí)權(quán)利人。

第二，實(shí)際權(quán)利人已默示放棄權(quán)利。

陳明雖主張共有權(quán)，但明確表示“對(duì)房子給孩子或前妻用沒意見”；

吳靜作為實(shí)際出資人之一，主動(dòng)代理出售房屋，等于放棄向鄭偉主張過戶的權(quán)利。

因此，其再以“未經(jīng)共有人同意”抗辯，違背誠(chéng)信原則。

第三，買家無任何違約，賣家惡意毀約。

證據(jù)顯示：賣家在網(wǎng)簽、評(píng)估完成后突然要求加價(jià)100萬，屬典型“坐地起價(jià)”。

法院認(rèn)定其構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四，違約金酌減至25萬元。

雖然合同約定20%違約金（71.8萬元），但法院認(rèn)為：

“買家主要損失為租房成本，未證明其他重大損害”，

故依公平原則，將違約金調(diào)整為25萬元。

法院強(qiáng)調(diào)：

“法律保護(hù)誠(chéng)信履約者，不縱容利用‘借名’背景隨意毀約的行為?！?/strong>

律師提示

這個(gè)案例為房產(chǎn)交易中的三類人敲響警鐘：

對(duì)買家：

只要房屋登記清晰、簽約流程合規(guī)、付款及時(shí)，即使賣家事后聲稱“房子不是我的”，法院仍會(huì)支持你過戶！

對(duì)名義產(chǎn)權(quán)人：

一旦登記為你名下，你就成為法律上的“責(zé)任人”。即便你是幫朋友代持，擅自配合出售或反悔，都可能被追責(zé)。

對(duì)實(shí)際出資人：

借名買房本就風(fēng)險(xiǎn)極高。若你允許他人以你的名義售房，等于默認(rèn)放棄權(quán)利；事后又想反悔，法院不會(huì)支持。

給客戶的建議：

若你已簽約購房卻遭賣家毀約，請(qǐng)立即：

? 固定對(duì)方“加價(jià)”“拒配合”的微信、短信、錄音；

? 準(zhǔn)備足額房款（可申請(qǐng)資金監(jiān)管）；

? 盡快起訴要求繼續(xù)履行+違約金。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。