（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2007年，張敏因家庭拆遷獲得一套位于豐臺的一號房屋的經(jīng)濟(jì)適用房購房資格，但她無力支付房款。

此時，朋友劉芳提出：由她全額出資購房，房屋歸其所有，張敏僅提供指標(biāo)并配合后續(xù)過戶。

雙方于2007年10月簽署《協(xié)議書》，明確約定：

“房款由劉芳一次性付清，張敏同意該房屋歸屬劉芳所有。”

2008年2月，雙方又簽訂《商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，再次確認(rèn)：

“劉芳已支付全部房款及8萬元補(bǔ)償，張敏在取得房產(chǎn)證后30日內(nèi)協(xié)助辦理更名�！�

簽約當(dāng)日，張敏將一號房屋交付劉芳。

劉芳隨即裝修入住，連續(xù)居住至今已逾十六年，并持有全部購房合同、發(fā)票、完稅憑證等原始文件。

2010年，張敏丈夫曾起訴主張協(xié)議無效，但法院兩審均認(rèn)定協(xié)議合法有效。

此后多年，劉芳多次催促過戶，張敏卻以“需再付一筆錢”為由拒絕配合。

無奈之下，劉芳起訴至法院，請求：

確認(rèn)一號房屋歸其所有；

判令張敏及開發(fā)商甲公司共同協(xié)助辦理過戶。

張敏辯稱：

“協(xié)議是被誘導(dǎo)簽署的，我只收到8萬元，房子不能直接給她�！�

開發(fā)商甲公司表示：房屋已具備過戶條件，服從法院判決。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 一號房屋歸劉芳所有；

? 開發(fā)商甲公司先將房屋登記至張敏名下；

? 張敏在取得產(chǎn)權(quán)證后七日內(nèi)，必須配合過戶至劉芳名下；

? 劉芳向張敏支付補(bǔ)交的房款差價1199元。

法院說理

法院指出，本案核心在于：借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的協(xié)議是否有效，以及是否具備履行條件。

關(guān)鍵事實包括：

一號房屋雖以張敏名義購買，但全部購房款、契稅、維修基金均由劉芳支付；

房屋自2007年起由劉芳長期占有、使用、裝修，無間斷；

雙方簽署的兩份協(xié)議已被生效判決確認(rèn)合法有效；

該經(jīng)濟(jì)適用房系2008年4月11日前簽約，根據(jù)北京市政策，現(xiàn)已滿五年，可上市交易；

張敏雖稱“受誘導(dǎo)”，但未舉證存在欺詐或脅迫，且多年未行使撤銷權(quán)。

法院強(qiáng)調(diào)：

“借名買房協(xié)議系雙方真實意思表示，未規(guī)避限購政策（因簽約早于政策收緊），亦未損害社會公共利益，應(yīng)認(rèn)定有效�！�

“實際出資人已全面履行義務(wù)，名義人拒不配合過戶，構(gòu)成根本違約�！�

律師提示

本案為“借名購買經(jīng)適房”提供了重要參考：

2008年4月11日前簽約的經(jīng)適房，現(xiàn)普遍具備過戶條件。

北京市規(guī)定，此類房屋滿五年即可上市，不再禁止交易。

長期穩(wěn)定占有+完整票據(jù)+生效判決=極強(qiáng)確權(quán)基礎(chǔ)。

十六年居住事實與原始憑證形成閉環(huán)，遠(yuǎn)超一般出資證明。

名義人反悔難獲支持。

若協(xié)議已被法院確認(rèn)有效，且無新證據(jù)推翻，拒不履約將承擔(dān)強(qiáng)制執(zhí)行后果。

開發(fā)商配合是程序環(huán)節(jié)，不影響實體權(quán)利。

即使房產(chǎn)證仍在開發(fā)商名下，法院可分步判令先登記至名義人，再過戶至實際權(quán)利人。

給客戶的建議：

若已借名購買經(jīng)適房并居住多年，請立即：

? 核實房屋簽約時間是否早于2008年4月11日；

? 收集付款憑證、居住證明、協(xié)議原件；

? 如遇拒不過戶，盡快提起訴訟，避免政策變動風(fēng)險。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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