（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2014年，周玉蘭看中一套位于密云的一號房屋。因自己無購房資格，便以兒子周浩的名義簽約付款，并將房屋登記在周浩一人名下。此后，周玉蘭與兒子一家共同居住于此。

2015年，周浩與林婷結(jié)婚，婚后繼續(xù)住在一號房屋。2021年10月，周浩將房屋無償過戶至林婷名下。2022年，兩人因感情破裂進(jìn)入離婚訴訟。

就在離婚案審理期間，周玉蘭突然提起訴訟，主張：

“房子是我全款買的，只是借兒子名字登記。他無權(quán)擅自把房送人！現(xiàn)在我要確認(rèn)房屋歸我所有。”

周浩當(dāng)庭表示同意母親的說法。但林婷堅(jiān)決反對：

“從沒聽說房子是婆婆出的錢。結(jié)婚七年，丈夫一直說是他的婚前財產(chǎn)，還用這房提取過公積金?，F(xiàn)在要離婚了，才冒出‘借名買房’？”

她指出，即便真有出資，也可能是對兒子的贈與；而房屋早已完成過戶，贈與合法有效，不應(yīng)被輕易推翻。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回周玉蘭的全部訴訟請求。

? 一號房屋仍歸林婷所有。

法院說理

法院首先明確：本案是所有權(quán)確認(rèn)糾紛，不是合同糾紛。

周玉蘭要拿回房子，必須先解決兩個前提問題：

她與周浩之間是否存在有效的借名買房合同關(guān)系？

周浩與林婷之間的房屋贈與合同是否無效？

但在這類物權(quán)確權(quán)案件中，法院不能直接審查合同效力。正確的路徑應(yīng)是：

先起訴確認(rèn)“借名買房協(xié)議有效”；

再起訴確認(rèn)“贈與合同無效”；

最后才能主張房屋歸自己所有。

然而，經(jīng)法官多次釋明，周玉蘭仍堅(jiān)持“一步到位”要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，跳過了必要的合同之訴環(huán)節(jié)。

此外，法院注意到：

房屋自始登記在周浩名下；

周浩在離婚訴訟中曾明確主張?jiān)摲繛椤盎榍皞€人財產(chǎn)”；

林婷長期居住其中，有合理信賴；

周玉蘭從未在婚姻存續(xù)期間提出過權(quán)屬異議。

在缺乏書面借名協(xié)議、出資性質(zhì)不明、且已發(fā)生合法過戶的情況下，僅憑口頭主張和親屬證言，不足以推翻登記公示效力。

因此，周玉蘭的訴求因程序不當(dāng)+證據(jù)不足，被依法駁回。

律師提示

這個案子揭示了一個常見誤區(qū)：“我出的錢，房子就該是我的”。

但法律上，出資只是因素之一，關(guān)鍵看法律關(guān)系定性：

若想主張“借名買房”，必須證明：雙方有明確合意 + 實(shí)際控制 + 風(fēng)險承擔(dān)，最好有書面協(xié)議；

若未及時主張權(quán)利，而房屋已被登記人合法處分（如贈與配偶），第三人基于信賴取得產(chǎn)權(quán)，可能受保護(hù)；

尤其在子女婚姻變動期間，突然提出的“借名”主張，極易被認(rèn)定為協(xié)助轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，難獲支持。

更重要的是：訴訟策略不能錯。

物權(quán)確權(quán)之訴，不能替代合同效力之訴。程序走錯，再合理的事實(shí)也可能敗訴。

對父母而言：

若真為借名，務(wù)必簽協(xié)議、留證據(jù)、早確權(quán)；

若實(shí)為贈與，就應(yīng)接受子女對其財產(chǎn)的處分權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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