（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

2004年，劉振國(guó)看中一套房，但當(dāng)時(shí)他在北京沒(méi)有購(gòu)房資格。情急之下，他找到好友趙明遠(yuǎn)商量：“能不能用你的名字買(mǎi)？錢(qián)我來(lái)出。”

趙明遠(yuǎn)答應(yīng)了。于是，購(gòu)房合同簽了趙明遠(yuǎn)的名字，貸款也以他的名義辦，但首付是劉振國(guó)掏的，月供是劉振國(guó)還的，房子一交付，也是劉振國(guó)裝修入住。

這一住，就是將近二十年。物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)，從來(lái)都是劉振國(guó)交；購(gòu)房發(fā)票、貸款合同、繳費(fèi)單據(jù)，也一直由他保管。

趙明遠(yuǎn)呢？除了名字在房產(chǎn)證上，從未踏進(jìn)這套房子一步。

可到了2021年，趙明遠(yuǎn)突然變了態(tài)度，一紙?jiān)V狀把劉振國(guó)告上法庭：“房子是我的，當(dāng)初只是借你住，現(xiàn)在請(qǐng)你搬走�！�

劉振國(guó)懵了：“這房從頭到尾都是我買(mǎi)的，怎么就成了‘借住’？”

他當(dāng)即提起反訴：“請(qǐng)法院判令趙明遠(yuǎn)配合過(guò)戶——這房子，本來(lái)就該是我的。”

裁判結(jié)果

法院判決：

? 趙明遠(yuǎn)十日內(nèi)協(xié)助劉振國(guó)辦理一號(hào)房屋過(guò)戶手續(xù)；

? 駁回趙明遠(yuǎn)全部騰房請(qǐng)求。

法院說(shuō)理

法院指出，誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證。

趙明遠(yuǎn)主張“借住”，但：

沒(méi)有借住協(xié)議；

沒(méi)有約定居住期限；

沒(méi)收過(guò)一分錢(qián)租金；

甚至無(wú)法解釋為何允許他人白住近二十年。

而劉振國(guó)雖無(wú)書(shū)面借名協(xié)議，卻提供了完整的證據(jù)閉環(huán)：

出資證據(jù)：首付款收據(jù) + 近十年房貸還款記錄；

占有證據(jù)：自2004年起持續(xù)居住至今；

票據(jù)持有：購(gòu)房合同、貸款合同、稅費(fèi)發(fā)票原件均在其處；

合理解釋：因當(dāng)時(shí)在京無(wú)購(gòu)房資格，故借用朋友名義。

法院認(rèn)為，這四點(diǎn)已形成高度蓋然性，足以認(rèn)定雙方存在借名買(mǎi)房合意。

至于趙明遠(yuǎn)2013年一次性還清尾款的行為，法院指出：

“該行為發(fā)生在長(zhǎng)期由劉振國(guó)承擔(dān)主要購(gòu)房成本之后，不足以推翻借名關(guān)系的本質(zhì)�！�

更重要的是，房屋購(gòu)于2004年，現(xiàn)已具備上市交易條件，借名買(mǎi)房合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，趙明遠(yuǎn)作為出名人，有義務(wù)配合過(guò)戶。

律師提示

這個(gè)案子揭示了一個(gè)現(xiàn)實(shí)。

對(duì)登記人（出名人） 而言：

若主張“借住”，必須保留協(xié)議、催還記錄、費(fèi)用結(jié)算等證據(jù)；

否則，當(dāng)對(duì)方拿出完整出資和占有證據(jù)時(shí)，僅憑“名字在證上”很難勝訴。

對(duì)實(shí)際出資人（借名人） 而言：

雖本案勝訴，但風(fēng)險(xiǎn)極高；

務(wù)必做到：付款備注用途、保留所有票據(jù)、定期留存溝通記錄；

最佳方案仍是簽署書(shū)面借名協(xié)議，哪怕只有一頁(yè)紙。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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