21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

隨著深圳正式發(fā)布《深圳市配售型保障性住房管理辦法》（下稱(chēng)“辦法”），四座一線(xiàn)城市的保障性住房體系建設(shè)基本成型落地。

《辦法》將于2026年3月1日起施行，其中明確，配售型保障性住房將限定戶(hù)型面積、銷(xiāo)售價(jià)格、使用和處分權(quán)利等，實(shí)施封閉管理，面向符合條件的住房困難工薪群體配售的住房。配售型保障性住房實(shí)行現(xiàn)房配售。

保障性住房是深圳未來(lái)的建設(shè)重點(diǎn)之一。深圳“十五五”規(guī)劃建議中提到，推動(dòng)房地產(chǎn)投資向保障房和改善性商品房?jī)蓚?cè)發(fā)力，落實(shí)商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、籌集、分配、管理，滿(mǎn)足工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求。

結(jié)合此次《辦法》發(fā)布施行，深圳保障性住房體系的一塊重要拼圖已經(jīng)被補(bǔ)上。就在近期，廣州也推出了今年首批配售型保障房，北京、上海在保障性配售房的管理上也有明確方法，至此，一線(xiàn)城市正在集體步入“保障+市場(chǎng)”雙軌時(shí)期。隨著保障性住房建設(shè)的加快，對(duì)新市民而言，“住有所居”、“住有優(yōu)居”的圖景也逐漸繪就。

全現(xiàn)房配售

深圳此次發(fā)布的《辦法》，對(duì)申購(gòu)對(duì)象設(shè)置了一定的門(mén)檻。

其中規(guī)定，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)配售型保障房需要滿(mǎn)足深戶(hù)、在深圳無(wú)自有住房（3年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓過(guò)或者因離婚分割過(guò)自有住房）、申請(qǐng)人在深繳納社保滿(mǎn)5年（具備深圳市人民政府規(guī)定的人才引進(jìn)遷戶(hù)核準(zhǔn)條件的，在深繳納社保滿(mǎn)3年）等條件。

與此前深圳的人才配售房有明顯不同的是，《辦法》明確配售型保障房實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，禁止以任何方式變更為商品住房，并實(shí)行現(xiàn)房配售。

《辦法》提到，購(gòu)房人需退出配售型保障房的，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同滿(mǎn)3年后可以向住房主管部門(mén)申請(qǐng)?jiān)谛畔⑵脚_(tái)進(jìn)行封閉流轉(zhuǎn)，面向符合條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓?zhuān)凶》恐鞴懿块T(mén)可以通過(guò)制定參考價(jià)格上限等方式規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。

對(duì)于定價(jià)，《辦法》提到，配售型保障房項(xiàng)目的配售價(jià)格按照覆蓋項(xiàng)目劃撥土地成本、建安成本、適度合理利潤(rùn)以及相關(guān)稅費(fèi)等原則，適當(dāng)考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、住房供需關(guān)系、工薪群體支付能力等因素綜合確定。

需要強(qiáng)調(diào)的是，在當(dāng)發(fā)生回購(gòu)的時(shí)候，《辦法》明確提到需要考慮折舊的因素，具體計(jì)算方式是回購(gòu)價(jià)格=原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×（1-年折舊系數(shù)×建筑物已使用年限），年折舊系數(shù)取1%。

從這條規(guī)定中，可以看到深圳配售型保障房已經(jīng)基本“撇除”市場(chǎng)因素，完全納入保障體系。這也有助于全面為符合條件的住房困難工薪群體提供合適的住房。一位在深圳工作生活九年的工薪人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“如果參考周邊價(jià)格在6折左右，按照現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)回調(diào)的基礎(chǔ)上計(jì)算配售型保障房會(huì)比較有優(yōu)勢(shì)。未來(lái)如果區(qū)位合適的前提下，配售型保障房也會(huì)是不錯(cuò)的選擇�！�

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱(chēng)，深圳的住房保障體系與國(guó)家全面靠攏，即由配租和配售兩部分組成，配租的部分包括公租房和保障性租賃住房，配售的部分就是配售型保障型住房，原有的安居房和人才房在存量項(xiàng)目建設(shè)銷(xiāo)售完畢以后退出市場(chǎng)。

李宇嘉表示，這對(duì)于深圳很多新市民來(lái)講具有極大的吸引力。2023年人才房和安居房受到熱捧，主要原因就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)。但配售房封閉流轉(zhuǎn)的流通限制，二次出讓的折舊規(guī)定等，不僅讓其失去了金融屬性，且未來(lái)交易有確定性的損耗。這使得其與商品房形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在市場(chǎng)上是否能夠有效去化存在不確定性。

雙軌并行

雖然外界有聲音認(rèn)為配售型保障房在面對(duì)商品房時(shí)可能競(jìng)爭(zhēng)力不足，但推動(dòng)房地產(chǎn)投資向保障房和改善性商品房發(fā)力，其實(shí)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹此前也表示，“十五五”期間，將牢牢抓住讓人民群眾安居這個(gè)基點(diǎn)，統(tǒng)籌防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型，統(tǒng)籌惠民生和穩(wěn)增長(zhǎng)，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，優(yōu)化保障性住房供給，以高品質(zhì)供給滿(mǎn)足人民群眾多樣化住房需求。

倪虹透露，2025年，全國(guó)累計(jì)銷(xiāo)售新建商品住宅約50億平方米，建設(shè)籌集各類(lèi)保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬(wàn)套（間），惠及3000多萬(wàn)群眾。

此外，各地的“十五五”規(guī)劃中，也普遍將保障房建設(shè)作為工作重點(diǎn)。上�！笆逦濉币�(guī)劃建議提出，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，滿(mǎn)足人民群眾多樣化多元化住房需求。增加保障性住房供給，加強(qiáng)新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家籌措供應(yīng)。強(qiáng)化房屋全生命周期安全管理。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

從當(dāng)前試點(diǎn)城市的銷(xiāo)售情況來(lái)看，配售型保障房對(duì)于目標(biāo)群體仍然具有相當(dāng)?shù)奈�。參考先行者廣州，廣州近年來(lái)的配售型保障房銷(xiāo)售也保持在良好的去化水平。

2025年3月，廣州正式啟動(dòng)首批配售型保障房申購(gòu)，蘿崗和苑、嘉翠苑兩個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)分別為1.58萬(wàn)元/平方米和1.73萬(wàn)元/平方米，僅為周邊在售商品房的六折左右。與此同時(shí)，廣州同樣要求全封閉交易，產(chǎn)權(quán)證明確標(biāo)注“封閉管理”，掛牌1年后若無(wú)人購(gòu)買(mǎi)則由機(jī)構(gòu)按1%年折舊率回購(gòu)。

2025年10月，蘿崗和苑、嘉翠苑第二批次推售，其中，蘿崗和苑項(xiàng)目共推出1763套配售型保障性住房，共收到4075戶(hù)家庭提交申請(qǐng)，最終有3759戶(hù)家庭通過(guò)審核；嘉翠苑項(xiàng)目共推出110套配售型保障性住房，共收到1845戶(hù)家庭提交申請(qǐng)，最終有1656戶(hù)家庭通過(guò)審核。

一位申購(gòu)了蘿崗和苑的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“蘿崗和苑就在地鐵口，而且周邊的配套非常完善。價(jià)格上，一萬(wàn)多的價(jià)格對(duì)比周邊的商品房很有優(yōu)勢(shì)，而且從梯戶(hù)比、戶(hù)型各方面來(lái)說(shuō)，蘿崗和苑的配置是很不錯(cuò)的，有性?xún)r(jià)比。”

這就意味著，配售型保障房在建設(shè)規(guī)劃得當(dāng)?shù)那疤嵯�，并不存在市�?chǎng)接受度低的情況。

今年，多座城市也將繼續(xù)優(yōu)化保障性住房供給體系，廣州在近期就提到，將籌集建設(shè)保障性住房3萬(wàn)套(戶(hù))。根據(jù)北京2026年的供地計(jì)劃，2026年，北京也將安排保障性住房用地350公頃，增加對(duì)新市民、城市運(yùn)行服務(wù)保障人員等群體的保障性住房供給，更好地滿(mǎn)足“一張床”“一間房”租賃需求。

隨著保障性住房供給提速，人們多樣化的住房需求逐漸得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將有望在“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的雙軌運(yùn)行下，持續(xù)回歸平穩(wěn)。