回望李嘉誠(chéng)當(dāng)年那番斷言，如今讀來，字字如刻，毫厘不差。

早在2017年，他就明確指出：香港與內(nèi)地樓市將步入深度調(diào)整期——前期積壓的購(gòu)房熱情已基本釋放完畢，后續(xù)新增需求乏力，而土地供應(yīng)與項(xiàng)目竣工持續(xù)放量，供需關(guān)系正悄然逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)承壓已是必然趨勢(shì)。

彼時(shí)市場(chǎng)熱度正盛，售樓處人潮洶涌，中介朋友圈日日刷屏“秒光”“清盤”“搖號(hào)破萬”，誰還愿聽一句“拐點(diǎn)將至”？

可現(xiàn)實(shí)從不講情面。自2021年起，全國(guó)房?jī)r(jià)曲線開始掉頭向下，一線核心區(qū)域累計(jì)跌幅達(dá)35%—42%，二三線城市普遍下挫超50%，部分遠(yuǎn)郊板塊甚至跌破峰值六成。

那些加杠桿至極限、押上全部身家甚至三代積蓄的購(gòu)房者，如今深陷流動(dòng)性困局，真實(shí)需求端已然顯著萎縮。

若無重大外部擾動(dòng)，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉砣蠼Y(jié)構(gòu)性躍遷！

從“買房致富夢(mèng)”到“理性避險(xiǎn)態(tài)”：十年間居住邏輯徹底翻篇

拉長(zhǎng)十年時(shí)間軸審視這場(chǎng)行業(yè)劇變，會(huì)發(fā)現(xiàn)所有伏筆早已埋下，只是當(dāng)時(shí)喧囂蓋過了警鐘聲。

2013至2016年，內(nèi)地樓市處于狂飆突進(jìn)階段。

北上廣深新盤開盤即現(xiàn)徹夜排隊(duì)盛況，認(rèn)籌金動(dòng)輒數(shù)十萬元起，搶不到房號(hào)仿佛錯(cuò)失人生關(guān)鍵入場(chǎng)券。

就在全民亢奮之際，卻有人悄然按下退出鍵。

陸續(xù)處置廣州珠江新城、上海陸家嘴、南京河西新城等地超大型商業(yè)及住宅資產(chǎn)，數(shù)百億元現(xiàn)金穩(wěn)步回籠；2016年下半年起，內(nèi)地土拍市場(chǎng)再不見其身影。

當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)不乏調(diào)侃之聲，稱此舉是“舊時(shí)代資本對(duì)新周期的誤判”。

直至2017年公開表態(tài)，他才道出底層邏輯：有效需求已被前置透支，供給端卻仍在高速擴(kuò)張，結(jié)構(gòu)性失衡已成定局。

今天重讀這段話，它更像一份精準(zhǔn)預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)的“周期診斷書”。

而同一時(shí)期，普通家庭正以近乎悲壯的姿態(tài)集體涌入。

無論是一線都市圈，還是中西部強(qiáng)二線，幾乎所有家庭五年規(guī)劃、十年愿景，都繞不開“置產(chǎn)”二字。

畢業(yè)兩年便背負(fù)百萬房貸，掏空六個(gè)錢包湊齊首付；月薪剛漲便籌劃置換更大戶型、更新交付標(biāo)準(zhǔn)；名下持有兩套以上房產(chǎn)者，常被鄰里奉為“眼光老辣”的標(biāo)桿人物。

那時(shí)，“買房=穩(wěn)賺”“房產(chǎn)=硬通貨”幾乎成為全民信條。

鏡頭切換至2026年，方知當(dāng)年那條看似平緩的分岔路，實(shí)則通往截然不同的命運(yùn)終點(diǎn)。

一線城市多數(shù)次新房源較歷史高點(diǎn)回落30%—40%，二三線重點(diǎn)城市多個(gè)板塊價(jià)格縮水近半。

對(duì)全款購(gòu)房者而言，這是賬面浮虧；

對(duì)首付三成、月供三十年的群體來說，則意味著本金大幅蒸發(fā)、凈資產(chǎn)由正轉(zhuǎn)負(fù)。

下跌吞噬的是真金白銀，而貸款本息一分未減，照�？蹌潯�

某種意義上，他們用未來三十年的勞動(dòng)價(jià)值，兌換了一套持續(xù)折舊的物理空間。

更值得玩味的是數(shù)據(jù)層面的冷熱反差。

2026年開年第三周，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，一線二手住宅業(yè)主調(diào)價(jià)意愿指數(shù)由17.3%升至20.0%，表明小幅提價(jià)行為略有增多。

但這種回暖信號(hào)，更像是重癥患者指尖微顫——存在生理反應(yīng)，距離功能恢復(fù)尚有漫長(zhǎng)距離。

上海二手房掛牌價(jià)與實(shí)際成交價(jià)在1月錄得約0.2%微幅回升，北京仍維持0.4%左右跌幅，深圳同步下探0.5%。

過去數(shù)年過度消耗的購(gòu)買力與市場(chǎng)信心，正在以緩慢卻不可逆的方式償還。

這一輪調(diào)整背后，是一代青年價(jià)值觀的深層重構(gòu)。

曾篤信“上車即勝出”的90后、00后，在經(jīng)歷真實(shí)價(jià)格回調(diào)、項(xiàng)目停工爛尾、交付品質(zhì)縮水等多重沖擊后，開始重新核算居住成本與人生收益比。

薪資增長(zhǎng)明顯滯后于月供壓力，生育計(jì)劃一再延后，職業(yè)路徑愈發(fā)模糊。

當(dāng)房子不再天然保值增值，甚至可能越持有越虧損，“背負(fù)三十年債務(wù)換一套房”這筆長(zhǎng)期合約，是否仍具經(jīng)濟(jì)合理性？

越來越多的年輕人主動(dòng)選擇“輕資產(chǎn)生活”：優(yōu)先租賃優(yōu)質(zhì)房源，放棄盲目置業(yè)；不再將“有房無房”視作衡量個(gè)體價(jià)值的核心標(biāo)尺。

這場(chǎng)認(rèn)知范式的遷移，其深遠(yuǎn)影響，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)數(shù)字本身的起伏波動(dòng)。

人們終于意識(shí)到，早些年是把“未來的收入流”抵押給了“當(dāng)下的市場(chǎng)情緒”，而極少有人如那位提前離場(chǎng)的洞察者一般，真正敬畏周期律動(dòng)。

時(shí)間從不偏袒任何一方，它只是冷靜呈現(xiàn)每一種選擇所對(duì)應(yīng)的現(xiàn)實(shí)回響。

有人握有充沛現(xiàn)金流與多元配置空間，進(jìn)退皆從容；有人卻被鎖定在遠(yuǎn)郊一套持續(xù)貶值的房產(chǎn)中，每月盯著還款提醒焦慮難眠。

房地產(chǎn)已悄然完成身份轉(zhuǎn)換——從“躍升階層的通行證”，蛻變?yōu)椴簧偌彝ァ半y以卸載的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)”。這一本質(zhì)性轉(zhuǎn)變本身，就是最有力的宣告：“只漲不跌”的黃金幻覺，確已終結(jié)。

居住的本質(zhì)正在被重新校準(zhǔn)

市場(chǎng)最公正之處，在于它永遠(yuǎn)以結(jié)果說話。

過去幾年的真實(shí)價(jià)格軌跡，徹底擊穿了“樓市永動(dòng)機(jī)”的敘事神話。

而進(jìn)入2026年，一些更為細(xì)膩、更具指向性的變化，正悄然重塑人們對(duì)“住哪里”“如何買”“是否買”的根本判斷。

漫步北京朝陽、上海靜安、深圳南山，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)與五年前截然相反的現(xiàn)象：曾經(jīng)被嫌棄的成熟老社區(qū)，正成為剛需客群競(jìng)相關(guān)注的新焦點(diǎn)。

電梯老舊、外立面斑駁、車位配比緊張……這些昔日減分項(xiàng)，如今正被另一組優(yōu)勢(shì)覆蓋：總價(jià)門檻低、地段核心區(qū)位、生活配套無縫銜接、通勤半徑可控。

尤其是一批已完成加裝電梯、優(yōu)化停車布局、更新水電暖管線的老小區(qū)，只要居住體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)小幅躍升，便迅速被市場(chǎng)冠以“高性價(jià)比安全錨地”之名。

這種偏好遷移，實(shí)質(zhì)是年輕一代對(duì)住房功能的價(jià)值重估。

過去幾年購(gòu)房決策中，不少人秉持“買入—升值—置換—再升級(jí)”的滾動(dòng)邏輯，視房產(chǎn)為可加杠桿、易變現(xiàn)、能復(fù)利的金融工具。

而當(dāng)下，越來越多買家轉(zhuǎn)向“防御型配置思維”：不求暴利，但求穩(wěn)妥——地段抗跌性強(qiáng)、生活便利度高、租售轉(zhuǎn)化順暢，便是理想標(biāo)的。

房子正回歸其原始定位：一個(gè)承載生活、抵御不確定性的物理容器，而非投機(jī)套利的虛擬籌碼。

下一程落子方向

當(dāng)市場(chǎng)情緒由沸騰歸于理性，政策調(diào)控的邏輯也同步進(jìn)化。

相較以往“大水漫灌式救市”、普降首付比例、全民加杠桿的粗放模式，本輪政策更似一位經(jīng)驗(yàn)豐富的外科醫(yī)生：精準(zhǔn)識(shí)別病灶、定向施治，避免再次誘發(fā)系統(tǒng)性過熱。

2026年1月15日央行發(fā)布的最新通知，即是典型例證。

將商業(yè)用房個(gè)人貸款最低首付比例，由50%下調(diào)至30%。

表面看是降低商辦類資產(chǎn)購(gòu)置門檻，實(shí)則直指銀行資產(chǎn)負(fù)債表中大量滯銷寫字樓、存量公寓形成的“沉沒資產(chǎn)”難題。

若此類庫(kù)存長(zhǎng)期無法去化、租金回報(bào)持續(xù)走低，不僅開發(fā)商債務(wù)壓力加劇，銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)敞口亦將持續(xù)累積。

適度松動(dòng)準(zhǔn)入條件，哪怕僅激活部分接盤力量，也能有效緩解金融鏈條緊繃狀態(tài)。

與此同時(shí)，住宅交易環(huán)節(jié)也在同步優(yōu)化。

對(duì)持有不滿兩年即轉(zhuǎn)手的住房，增值稅征收率由5%調(diào)降至3%；疊加2026年1月1日起全面執(zhí)行的存量公積金貸款利率下調(diào)政策，組合拳意圖清晰可見：提升二手房流動(dòng)性，助力被套牢家庭完成置換升級(jí)。

財(cái)政部同步延續(xù)“賣一買一”個(gè)稅退稅優(yōu)惠政策，切實(shí)減輕改善型需求群體的交易成本。

對(duì)每個(gè)普通家庭而言，真正需要審慎思量的是：在這場(chǎng)“住房回歸居住本源”的深刻變革中，自己的下一步該如何穩(wěn)健落子。

若已持有較多房產(chǎn)，短期內(nèi)勿再寄望“暴漲解套”，應(yīng)更聚焦現(xiàn)金流健康度：現(xiàn)有房源能否穩(wěn)定出租？是否需剝離遠(yuǎn)郊或抗跌性弱的非核心資產(chǎn)？

是否該將有限資金，從高閑置率、低收益率的存量資產(chǎn)中有序撤出，為未來潛在的收入波動(dòng)預(yù)留緩沖空間？

若尚未入市，也不必因短期悲觀情緒裹足不前。

當(dāng)前市場(chǎng)定價(jià)，已比高位時(shí)期更貼近真實(shí)供需基本面與居住價(jià)值中樞。

關(guān)鍵不在“此刻是否絕對(duì)底部”，而在于“這套房是否契合你的收入結(jié)構(gòu)、家庭生命周期與長(zhǎng)期生活節(jié)奏”。

更重要的是，徹底放下“有房=成功”“無房=失敗”的單一評(píng)價(jià)枷鎖。

至于房?jī)r(jià)未來走勢(shì)？必然呈現(xiàn)分化格局：部分核心城市優(yōu)質(zhì)板塊將溫和修復(fù)，部分非都市圈三四線仍將承壓調(diào)整。

對(duì)絕大多數(shù)普通人而言，把房子當(dāng)作“可安居、可出租、可負(fù)擔(dān)”的生活基礎(chǔ)設(shè)施，而非一把開啟財(cái)富暴富的萬能鑰匙，或許才是這場(chǎng)房地產(chǎn)時(shí)代轉(zhuǎn)折留給我們的終極啟示。

參考信源

環(huán)球網(wǎng)