（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2002年，趙明遠(yuǎn)的舅舅趙國(guó)棟通過受贈(zèng)方式取得崇文區(qū)一處平房。贈(zèng)與協(xié)議中明確約定：該房未來拆遷所得權(quán)益歸趙明遠(yuǎn)所有。

2011年，該平房被拆遷，趙國(guó)棟獲得購(gòu)房資格，選購(gòu)了通州區(qū)的一號(hào)房屋（限價(jià)商品住房，總價(jià)約43萬元）。同年3月，雙方簽訂《協(xié)議書》，約定：

“趙國(guó)棟放棄購(gòu)買，由趙明遠(yuǎn)全額出資；待政策允許時(shí)，趙國(guó)棟配合將一號(hào)房屋過戶至趙明遠(yuǎn)名下�！�

趙明遠(yuǎn)依約支付全部房款，房屋交付后一直由其居住使用，購(gòu)房合同、房產(chǎn)證、繳費(fèi)票據(jù)均由其保管。2012年，房屋登記在趙國(guó)棟名下。

2013年，趙國(guó)棟又在律師見證下簽署《遺贈(zèng)書》，再次確認(rèn)：“一號(hào)房屋由趙明遠(yuǎn)出資購(gòu)買，我去世后歸其所有。”

2021年趙國(guó)棟去世后，其五位女兒拒絕配合過戶，辯稱：

“房屋是父母夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父親無權(quán)單獨(dú)處分；購(gòu)房款來自拆遷款，非原告出資�！�

趙明遠(yuǎn)遂起訴，要求確認(rèn)借名買房合同關(guān)系，并判令五被告協(xié)助過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 五被告于判決生效后15日內(nèi)，協(xié)助將一號(hào)房屋過戶至趙明遠(yuǎn)名下；

這是一起憑借書面協(xié)議+長(zhǎng)期實(shí)際履行成功維權(quán)的典型勝訴案例。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“借名買房是否成立”作出如下認(rèn)定：

存在明確、連續(xù)的書面合意

從2002年《贈(zèng)與協(xié)議》到2011年《協(xié)議書》再到2013年《遺贈(zèng)書》，趙國(guó)棟三次以書面形式確認(rèn)：一號(hào)房屋由趙明遠(yuǎn)出資，歸其所有。雖《遺贈(zèng)書》形式不同，但內(nèi)容與借名合意一致，可相互印證。

實(shí)際履行情況高度吻合

趙明遠(yuǎn)支付全部房款，長(zhǎng)期居住使用房屋，并持有全部原始憑證。這種“出資+占有+控證”的狀態(tài)，符合借名買房的通常特征。

拆遷款來源不影響借名關(guān)系成立

被告主張購(gòu)房款來自夫妻共同拆遷款，但未能證明款項(xiàng)實(shí)際用于購(gòu)房。相反，趙國(guó)棟多次自認(rèn)“房款由趙明遠(yuǎn)支付”，法院采信其生前陳述。

繼承人應(yīng)繼續(xù)履行被繼承人生前合法合同義務(wù)

借名買房合同系趙國(guó)棟真實(shí)意思表示，合法有效。其去世后，繼承人應(yīng)在遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同附隨義務(wù)，包括配合過戶。

四、律師提示

本案為處理親屬間借名買房提供了關(guān)鍵經(jīng)驗(yàn)：

“多份書面文件”比“一份協(xié)議”更有力

本案勝訴的關(guān)鍵，在于2002年、2011年、2013年三份文件形成完整證據(jù)鏈，證明合意持續(xù)存在。單一協(xié)議易被質(zhì)疑，多重確認(rèn)難以推翻。

即使涉及拆遷安置，只要出資清晰，仍可成立借名

被告試圖以“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”“拆遷利益”抗辯，但法院認(rèn)為：若被繼承人生前多次確認(rèn)出資歸屬，且無反證，則應(yīng)尊重其意思表示。

繼承人不能以“不知情”“不同意”拒絕履行合同

被繼承人生前簽訂的合法合同，對(duì)其繼承人具有約束力。繼承人繼承遺產(chǎn)的同時(shí)，也需承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)——包括配合過戶。

? 對(duì)客戶的建議：

涉及親屬借名，務(wù)必簽署書面協(xié)議，并盡可能多次確認(rèn)（如補(bǔ)充協(xié)議、遺囑、聲明等）；

所有款項(xiàng)從本人賬戶支付，保留完整憑證；

房屋交付后，實(shí)際控制+持有證件是重要佐證；

若出名人去世，及時(shí)起訴繼承人，避免權(quán)利落空。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理借名買房等復(fù)雜家事房產(chǎn)糾紛，擅長(zhǎng)通過“協(xié)議+履行+證據(jù)鏈”三位一體策略，為客戶實(shí)現(xiàn)權(quán)利落地。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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