（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年，林婷看中一套北京自住型商品房（即“一號房屋”），但自己沒有購房資格。

恰巧朋友鄭陽剛通過搖號獲得購房資格，兩人一拍即合：由鄭陽出名買房，林婷出錢。

林婷隨即支付：

定金10萬元；

首付款48.2萬余元；

入住時雜費561.93元；

契稅、維修基金、物業(yè)費等4萬余元；

后又三次轉(zhuǎn)賬2.11萬元用于還貸。

2017年底，兩人登記結(jié)婚，僅維持兩個月婚姻。

2018年1月，雙方簽署《房屋產(chǎn)權(quán)共有協(xié)議書》，明確寫道：

“一號房屋雖登記在鄭陽名下，但實際所有權(quán)歸林婷所有，未來必須過戶�！�

然而，2018年2月兩人便協(xié)議離婚，離婚協(xié)議寫明“無共同財產(chǎn)”。

2021年，林婷得知房屋已辦證，起訴要求過戶。

法院在A號判決中認(rèn)定：

“自住型商品房屬于政策性保障住房，借名購買損害社會公共利益，協(xié)議無效。”

——駁回過戶請求。

林婷轉(zhuǎn)而起訴，要求返還全部出資64萬余元及利息。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)《房屋產(chǎn)權(quán)共有協(xié)議書》無效；

? 鄭陽須在7日內(nèi)返還林婷：

? 購房款 582,801.93 元

? 代收費用 40,068.83 元

? 貸款還款 21,100 元

? 駁回利息請求（因雙方無約定）。

這是一起典型的“借名購買政策房失敗，但成功全額追回出資”的維權(quán)案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“合同無效后的財產(chǎn)返還”作出如下認(rèn)定：

自住型商品房借名協(xié)議損害社會公共利益，依法無效

自住房面向特定低收入群體，具有身份專屬性；

允許借名將擠占真正剛需家庭的購房機會，破壞政策公平性；

故此前A號判決已明確認(rèn)定協(xié)議無效，本案予以采納。

合同無效后，出資方有權(quán)要求全額返還

林婷提供了完整的銀行流水、發(fā)票、入住憑證，證明全部款項由其支付；

鄭陽雖稱“購車款抵房款”“母親轉(zhuǎn)賬10.5萬”，但無書面約定、無證據(jù)佐證，法院不予采信。

利息未獲支持，因雙方無約定且均有過錯

林婷明知無資格仍借名，鄭陽配合規(guī)避政策，雙方對協(xié)議無效均負(fù)有責(zé)任；

故法院未支持利息主張，體現(xiàn)“過錯相抵”原則。

四、律師提示

本案為“借名購買政策性住房失敗后的止損策略”提供了啟示：

“無效”不等于“打水漂”

很多人以為協(xié)議無效就血本無歸，其實只要保留完整付款憑證，法院通常會支持本金全額返還，避免重大損失。

政策房借名風(fēng)險極高，切勿心存僥幸

經(jīng)適房、限價房、自住房等均屬國家保障性住房，法院普遍認(rèn)定借名協(xié)議無效。即使雙方是夫妻、親屬，也難逃此規(guī)則。

“短暫婚姻+房產(chǎn)協(xié)議”極易引發(fā)糾紛

本案婚姻僅存續(xù)2個月，卻簽署復(fù)雜產(chǎn)權(quán)協(xié)議，反而成為對方抗辯“贈與”或“抵債”的借口。感情未穩(wěn)時，慎涉大額房產(chǎn)安排。

? 對客戶的建議：

若已借名購買政策房，立即收集所有付款、居住證據(jù)；

如遇拒絕返款，盡快起訴主張“合同無效后返還”；

切勿口頭約定“車抵房”“借款抵首付”，必須書面確認(rèn)；

北京房產(chǎn)律師團隊專注處理借名買房無效返還、政策性住房糾紛及婚戀房產(chǎn)爭議，擅長在“無效”困境中為客戶追回全部出資。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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