（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年，王秀蘭與開發(fā)商簽訂合同，以471萬元購買了位于北京朝陽的一套住宅（即“一號房屋”），產(chǎn)權(quán)登記在她一人名下。

2017年，其丈夫李建國去世。

2021年，王秀蘭將一號房屋以150萬元價格“出售”給兒子李峰，并完成過戶。兒子未實際支付房款。

女兒李敏得知后，立即起訴，主張：

“一號房屋是父母婚姻期間取得的夫妻共同財產(chǎn)！父親去世后，我作為繼承人有權(quán)分得份額。母親和弟弟擅自過戶，屬于惡意串通，合同應(yīng)無效！”

李峰和王秀蘭則辯稱：

“房子根本不是母親的，是我用賣房款買的！只是借用母親名義登記，實際出資人是我。”

原來，早在2002年，家中因拆遷獲得補償款，購置了兩套房產(chǎn)：

二號房屋登記在王秀蘭與李峰名下（共同共有）；

三號房屋登記在李建國與李敏名下（共同共有）。

2016年，家庭內(nèi)部協(xié)商一致：

王秀蘭將二號房屋中自己的份額贈與李峰，李峰隨后以450萬元出售該房；

李建國也將三號房屋中自己的份額贈與李敏，李敏同步處置。

李峰用售房款450萬元中的471萬元（含部分借款）支付了一號房屋全款，但因擔心婚后財產(chǎn)混同，便以母親王秀蘭名義購房。

所有轉(zhuǎn)賬記錄顯示：李峰在收到售房款當日，即將資金轉(zhuǎn)入王秀蘭賬戶用于支付房款。

房屋交付后，由王秀蘭、李峰及家人共同居住。2021年，為“拿回”自己財產(chǎn)，李峰與母親辦理了形式上的買賣過戶。

二、裁判結(jié)果（A號判決）

法院判決：

? 駁回李敏的全部訴訟請求。

? 認定王秀蘭與李峰之間存在借名買房關(guān)系，過戶行為合法有效，不構(gòu)成惡意串通。

這是一起典型的“家庭內(nèi)部借名買房”的勝訴案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在惡意串通”作出如下認定：

近親屬間借名買房常無書面協(xié)議，符合生活常理

母子關(guān)系特殊，基于信任和親情，未簽書面借名協(xié)議并不反常，不能因此否定合意存在。

資金流向形成完整證據(jù)鏈，證明李峰為實際出資人

李峰出售二號房屋后，在收款當日即向母親轉(zhuǎn)賬對應(yīng)金額；

轉(zhuǎn)賬總額（475萬余元）與購房款（471萬元）高度吻合；

時間節(jié)點與購房付款完全匹配，排除巧合可能。

借名動機合理：規(guī)避婚姻財產(chǎn)風險

李峰2013年結(jié)婚，夫妻感情不穩(wěn)定。為避免新購房產(chǎn)成為夫妻共同財產(chǎn)，借用母親名義購房具有現(xiàn)實合理性，符合《民法典》對意思自治的尊重。

過戶行為系“返還真實權(quán)利”，非惡意處分

母親將本就屬于兒子的房屋通過買賣形式過戶，雖未收錢，但本質(zhì)是物歸原主，未損害繼承人利益——因為該房屋本就不屬于遺產(chǎn)范圍。

四、律師提示

“借名”需有“真出資+合理動機”支撐

即使無協(xié)議，只要能證明資金來源于借名人，且借名原因正當（如避債、避婚變、限購等），法院仍可能認可借名關(guān)系。

繼承人不能僅憑“登記在父母名下”主張權(quán)利

登記僅具公示效力，若能證明房屋實為他人出資購買，即使登記在被繼承人名下，也不屬于遺產(chǎn)。繼承人需承擔舉證責任。

? 對家庭的建議：

大額財產(chǎn)處置前，盡量簽署《家庭財產(chǎn)分割協(xié)議》；

若確需借名，保留完整轉(zhuǎn)賬記錄，并備注用途；

避免在繼承開始后才進行“補救式”過戶，易引發(fā)爭議。

北京房產(chǎn)律師團隊專注處理家庭內(nèi)部房產(chǎn)確權(quán)、繼承與借名買房糾紛，擅長通過構(gòu)建完整抗辯體系，守護客戶應(yīng)得權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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