（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年，李秀英與其丈夫出售名下位于市中心的一套房產(chǎn)，獲得售房款近900萬元。經(jīng)家庭協(xié)商，部分款項用于購買一套位于昌平的新房（即“一號房屋”）。

購房時，由李秀英的女婿王磊具體操辦簽約，但為方便貸款，將房屋登記在兒子張偉一人名下。首付款及后續(xù)月供均從李秀英夫婦賬戶支付，張偉及其妻子趙敏未出資。房屋交付后，由王磊夫婦居住，李秀英則住在女婿家中。

2019年，張偉與母親李秀英簽訂《代持協(xié)議》，約定：

“一號房屋雖登記在張偉名下，但實際所有權(quán)人為李秀英，張偉僅為代持人�！�

2021年，李秀英起訴，要求確認(rèn)《代持協(xié)議》有效，并判令張偉配合將一號房屋過戶至其名下。

張偉起初同意，但其妻趙敏作為第三人提出異議：

“我們夫妻共同簽署貸款合同，房子是婚后購買，應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)！《代持協(xié)議》是我丈夫瞞著我簽的，嚴(yán)重侵害我的權(quán)益，應(yīng)屬無效！”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)李秀英與張偉簽訂的《代持協(xié)議》無效；

? 駁回李秀英要求過戶及確認(rèn)借名關(guān)系的全部訴訟請求；

三、法院說理要點

法院圍繞《代持協(xié)議》效力作出如下認(rèn)定：

協(xié)議簽訂時間異常，缺乏合理性

一號房屋2016年購買并登記，而《代持協(xié)議》直至2019年才簽署，間隔近三年，不符合借名買房“先有合意、后有登記”的常理。

配偶趙敏對協(xié)議完全不知情，且明確反對

張偉與趙敏系夫妻，購房時共同簽署貸款合同，趙敏作為共有人參與交易。而《代持協(xié)議》不僅未告知趙敏，還直接否定其對房屋的權(quán)利，明顯損害其合法權(quán)益。

存在惡意串通嫌疑，違背誠信原則

法院指出，李秀英與張偉系母子，在家庭內(nèi)部利益分配中具有高度一致性。在未征得配偶同意的情況下，單方簽署協(xié)議將已登記房產(chǎn)“歸還”給母親，難以排除規(guī)避夫妻共同財產(chǎn)分割的動機。

違反《民法典》第154條，惡意串通損害他人權(quán)益的民事法律行為無效

趙敏作為房屋實際共有人（基于婚姻關(guān)系及貸款參與），其財產(chǎn)權(quán)益因《代持協(xié)議》受到實質(zhì)性侵害，故該協(xié)議自始無效。

法院強調(diào)：

“家庭財產(chǎn)安排不能以犧牲配偶知情權(quán)和財產(chǎn)權(quán)為代價。即使出資來源于父母，一旦登記在已婚子女名下且配偶參與交易，即可能構(gòu)成夫妻共同財產(chǎn)�！�

四、律師提示

本案揭示了父母為子女購房的法律雷區(qū)，務(wù)必警惕：

“事后補協(xié)議”風(fēng)險極高

借名或代持關(guān)系必須在購房前或購房時明確約定。事隔多年再簽協(xié)議，極易被認(rèn)定為“倒簽”或“惡意安排”。

已婚子女名下房產(chǎn)，配偶權(quán)利不可忽視

即使父母全額出資，只要房屋登記在已婚子女名下，且配偶參與貸款、裝修或居住，法院極可能認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。

保護(hù)父母出資的正確方式

若確為贈與：可簽署《贈與協(xié)議》并明確“僅贈與子女一方”；

若為借款：應(yīng)保留轉(zhuǎn)賬憑證并簽署《借款合同》；

若堅持借名：必須由全體利害關(guān)系人（包括配偶）書面同意。

? 對父母的建議：

切勿輕信“寫誰名字都一樣”；

涉及已婚子女，務(wù)必讓配偶簽字確認(rèn)權(quán)屬安排；

所有權(quán)歸屬應(yīng)在交易完成前固定，而非事后補救。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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