北京進深 徐迪 時隔一個月，中海地產(chǎn)通州九棵樹項目又更新了一版總平圖。

看得出來，對于通州首秀，中海相當(dāng)重視。

兩個版本差別還是比較明顯的，主要體現(xiàn)在門庭、下沉廣場等景觀方面。

主體住宅樓的排布上沒有太大調(diào)整，僅做了樓棟號的修改。

此外，對地面停車位進行了一輪優(yōu)化。

1、架空層調(diào)整

調(diào)整后的總建筑規(guī)模約8.36萬㎡（原8.4萬㎡），其中：

地上計容建面不變，仍為5.44萬㎡；

地上不計容建面從600㎡增至797㎡。

地上不計容建面增加，主要是因為架空層的面積變大了。

前一版本的架空層在西南角3-1#樓首層，調(diào)整到了東南角大門口的1#樓和2#樓首層，同時還增加了一處鄰里中心。

2、機動車位減少

地下總建面從2.89萬㎡減少到2.84萬㎡。

機動停車位減少了5個，變?yōu)?01個。

其中地面停車位從原來的138輛減少到115輛，主要是砍掉了原來正門下沉庭院南側(cè)的一部分。

正中央以及以及北門下沉庭院東側(cè)的停車場保留。

3、風(fēng)雨連廊減少

東側(cè)正門景觀帶進行了比較大的調(diào)整。

原來從大門進到鄰里中心是一條直條走道，改成了兩側(cè)環(huán)繞式廊道；

下沉庭院形狀更為方正，目測規(guī)模也增加了少許；

物業(yè)用房原來緊貼下沉庭院，向西移動了十幾米；

風(fēng)雨連廊從原來的兩大塊方形，調(diào)整為細長一條，更貼合連廊的字面意思，用來連接下沉庭院和物業(yè)用房。

4、樓棟拆分

由于東北角和西北角兩棟小高層做了拆分，其余5棟洋房樓號未變。

住宅樓從原來的7棟變成9棟，總戶數(shù)仍是580戶，戶均建面約94㎡，主打剛需小戶型。

規(guī)劃9棟住宅樓總計580戶，戶均建面約94㎡，主打剛需小戶型。

5、北廣場新增人行入口

小區(qū)東、北、西三面均有人行出入口。

西、北兩側(cè)設(shè)置了地庫入口。

東側(cè)為正門，通過風(fēng)雨連廊，向內(nèi)連接鄰里中心、下沉庭院。

北門進來也有一處下沉庭院，原來是長條形，調(diào)整后更方正一些，同時增加了一處人行入口，可以直接進入下沉廣場。

原來三個入口都是景觀大門，新版本北面的沒再標(biāo)記“景觀大門”字樣。

戶型方面與原版本沒有太大出入。

預(yù)計是小戶型為主，面積段預(yù)計75/92/100/119㎡。

北排兩邊的小高層：1#、2#和4#、5#，建面約100㎡，共200套；

北排中間的3#樓，建面約119㎡，共66套；

南排兩側(cè)6#樓、9#樓，建面約75㎡，共160套；

南排中間的兩棟7#、8#，建面約92㎡，共154套。

贈送簡單但是豪橫，南向通面寬開敞陽臺，進深1.5米；

北向通面寬設(shè)備平臺，進深0.8米。

由于樓棟是行列式排布，東西間距較為緊湊，沒有側(cè)邊飄窗贈送。

陽臺和設(shè)備平臺，在總平圖上來看都是結(jié)構(gòu)外建筑。

但在做戶型預(yù)測時，發(fā)現(xiàn)陽臺這部分應(yīng)該要計一半面積，否則總建面對不上。

現(xiàn)行通例是，按開敞陽臺報規(guī)，計一半建面，設(shè)備平臺不計建面，交付時都包進室內(nèi)，大概率是這樣。

東側(cè)退線20米，實際容積率增加。

6017地塊的出讓文件中提到，沿九棵樹中路西側(cè)道路紅線向西20米范圍內(nèi)空間不得建設(shè)永久性建筑，建議結(jié)合開敞空間和綠化統(tǒng)一設(shè)計。

九棵樹中路西側(cè)，也就是小區(qū)東側(cè)，只有大門沿紅線而建，其余的住宅樓和配套樓都退線20米+。

這樣一來，小區(qū)實際容積率會達到2.4左右。

為了最大化保證樓間距，南北樓棟和西側(cè)建筑都靠近紅線，最小距離2.9米左右。

南排4棟樓東西間距5米出頭，如果側(cè)邊開窗會形成對視，隱私性較差。

這4棟樓戶型比較狹長，側(cè)邊不能開窗的話，整體通透性和采光也會受到影響。

拿地回溯：

中海通州九棵樹地塊于11月27日完成出讓，總價12.48億元，樓面價約2.29萬元/㎡，溢價率0.97%。

項目開發(fā)主體北京海鏵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2012年3月，注冊資本2000萬元，由中海發(fā)展100%持股。

中國海外發(fā)展助理總裁付熙嵬付熙嵬擔(dān)任項目法定代表人、董事；中海北京公司倪健剛擔(dān)任項目總經(jīng)理。

今年4月初，中海曾參與過通州八里橋地塊的競拍，但最終該地塊由招商蛇口拿下，開發(fā)為朝棠攬閱項目。

中海地產(chǎn)以合作開發(fā)的方式參股了朝棠攬閱的項目公司，持股比例25%。

這是中海首次試水通州樓市，朝棠攬閱的市場表現(xiàn)讓中海印證了通州的購買力。

九棵樹項目，與八里橋的朝棠攬閱同屬通州老城區(qū)。

今年以來，通州拍出溢價的兩宗地都在老城區(qū)，除了朝棠攬閱所在的八里橋，還有中鐵建花語璟云的梨園地塊。

這一帶是成熟住區(qū)，學(xué)鐵商等配套都很完善。

離朝陽區(qū)很近，加上副中心和運河商務(wù)區(qū)的概念，對于東三環(huán)CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

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