（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，趙文濤擁有北京市經(jīng)濟適用房購房資格。同年10月6日，他與周梅（代表其未成年兒子周浩然）簽訂《協(xié)議書》，約定：

“趙文濤僅出借身份證，由周家以趙文濤名義購買位于朝陽區(qū)的一號房屋（經(jīng)濟適用房），所有費用由周家承擔(dān)，未來過戶至周浩然名下，趙文濤須配合?！?/strong>

2006年11月，趙文濤作為買受人，與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，合同中留的聯(lián)系電話為其父親周建國的號碼。全部房款、稅費、裝修費均由周家支付，房屋交付后也一直由周浩然一家居住使用，相關(guān)票據(jù)均在周家保管。

2020年8月，在經(jīng)濟適用房限售期滿后，一號房屋順利從趙文濤名下過戶至周浩然名下。

然而，2021年，趙文濤突然起訴，稱：

“借名購買經(jīng)適房違反政策，合同應(yīng)屬無效！”

他要求法院確認(rèn)2005年《協(xié)議書》無效，試圖否定整個交易。

周浩然答辯稱：

“合同簽訂于2005年，房屋早已過戶，且符合北京高院關(guān)于2008年前經(jīng)適房借名有效的規(guī)定，合同合法有效。”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回趙文濤的全部訴訟請求。

周浩然成功守住房產(chǎn)，借名買房合同被認(rèn)定為有效！

這是一起依據(jù)北京高院指導(dǎo)意見，保護歷史交易穩(wěn)定性的典型勝訴案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“借名購買經(jīng)濟適用房合同是否無效”作出如下認(rèn)定：

合同簽訂時間早于2008年4月11日

雙方于2005年10月簽訂《協(xié)議書》，而北京市對經(jīng)濟適用房借名行為的嚴(yán)格限制始于2008年4月11日之后。此前簽訂的借名協(xié)議，司法實踐傾向于尊重歷史安排。

房屋已具備上市交易條件并完成過戶

一號房屋在起訴前已滿五年限售期，具備合法上市交易資格，且已于2020年完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至實際出資人名下。交易閉環(huán)已完成，不應(yīng)再否定合同效力。

符合北京高院相關(guān)指導(dǎo)意見精神

根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》第6條、第10條規(guī)定：

“2008年4月11日前簽訂的借名購買經(jīng)濟適用房合同，若在一審辯論終結(jié)前已具備上市條件，可認(rèn)定有效?！?/strong>

原告全程知情并配合，現(xiàn)反悔有違誠信

從簽約、購房、交房到最終過戶，趙文濤均未提出異議，甚至提供身份證、配合簽字。時隔十五年突然主張無效，有違誠實信用原則。

四、律師提示

本案為處理經(jīng)濟適用房借名提供了關(guān)鍵啟示：

“2008年4月11日”是重要分水嶺

此前簽訂的借名協(xié)議，只要房屋現(xiàn)已滿五年、取得契稅票、完成過戶，極大概率被認(rèn)定為有效。切勿輕信“經(jīng)適房借名一律無效”的誤傳。

完成過戶是終極保障

本案勝訴的關(guān)鍵在于：房屋已實際登記至借名人名下。若仍登記在出名人名下，風(fēng)險將大幅增加。建議符合條件后盡快辦理過戶。

保留完整履行證據(jù)鏈至關(guān)重要

周家之所以勝訴，得益于：

2005年書面《協(xié)議書》；

全套付款、繳稅、裝修票據(jù)；

十五年實際居住事實；

出名人長期配合的客觀記錄。

這些共同構(gòu)成不可推翻的事實基礎(chǔ)。

? 給借名人的建議：

若協(xié)議簽訂于2008年前，且房屋已滿五年，應(yīng)主動確權(quán)或完成過戶；

即使無書面協(xié)議，也可通過資金流+居住事實+出名人配合行為主張權(quán)利；

遇出名人反悔，立即收集證據(jù)，委托專業(yè)律師啟動程序。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊專注處理經(jīng)濟適用房、兩限房、央產(chǎn)房等政策性住房借名確權(quán)糾紛，為客戶提供有效維權(quán)路徑。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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