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2009年，李建國在單位分到一套集資建房指標(biāo)——位于昌平的一號房屋。但他手頭緊，又覺得房價不會漲太多，便和朋友王強(qiáng)簽了份《集資建房權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議》：

“我這購房資格作價7萬元轉(zhuǎn)給你，房子你出錢買，將來能過戶時我配合�！�

王強(qiáng)爽快付了7萬轉(zhuǎn)讓費，又以李建國名義交了23萬多首付款，后續(xù)35萬房貸也一直由他按月償還。2011年交房后，王強(qiáng)一家搬進(jìn)去，一住就是十三年。

可到了2020年，李建國夫妻突然起訴，要求：

“解除協(xié)議，把房子還給我們！”

理由是：王強(qiáng)現(xiàn)在沒有北京購房資格，合同沒法履行。

王強(qiáng)很委屈：“當(dāng)年簽協(xié)議時根本沒限購！我全款出、貸款還、房子住，現(xiàn)在房價翻了幾倍，你們就想反悔？”

而且這套房是他全家在北京唯一的住所。

裁判結(jié)果

法院最終判了：

? 駁回李建國全部訴訟請求；

? 王強(qiáng)代償剩余貸款后，李建國必須配合將一號房屋過戶至王強(qiáng)名下！

這意味著，王強(qiáng)不僅保住了房子，還正式拿到了產(chǎn)權(quán)。

法院怎么說？

法官在判決中重點講清了三點：

第一，合同簽訂于限購政策出臺前，合法有效。

雙方2009年簽約，2010年放貸，2011年交房入住——而北京“京十五條”限購政策是2011年2月才發(fā)布的。王強(qiáng)在政策出臺前已實際履行全部主要義務(wù)，不屬于規(guī)避限購的情形。

第二，長期占有+持續(xù)還貸=真實交易。

十三年來，王強(qiáng)支付全部購房款、償還全部月供、承擔(dān)物業(yè)水電，且房屋是其家庭唯一住房。這種穩(wěn)定、持續(xù)的占有使用狀態(tài)，足以證明交易的真實性與合理性。

第三，解除合同將造成嚴(yán)重利益失衡。

若因王強(qiáng)當(dāng)前無購房資格就解除合同，等于讓李建國白拿7萬轉(zhuǎn)讓費、坐享十余年房價上漲紅利，而王強(qiáng)則“錢房兩空”。這明顯違背誠實信用原則和公平原則。

法院特別指出：

“對于限購前已簽約、付款、入住的借名買房行為，不應(yīng)簡單以現(xiàn)行政策否定合同效力。否則，將縱容背信棄義，損害交易安全�！�

給大家的提醒

這個案子給所有參與“單位房”“集資房”“指標(biāo)轉(zhuǎn)讓”的人提了個醒：

限購前完成簽約+付款+入住的借名安排，在北京大概率受保護(hù)；

即使現(xiàn)在無購房資格，只要能一次性結(jié)清貸款、承擔(dān)稅費，法院仍可判令過戶；

出名人想借“限購”反悔？法院不支持！ 尤其當(dāng)借名人已長期居住、房屋為其唯一住房時；

關(guān)鍵證據(jù)要留好：轉(zhuǎn)讓協(xié)議、付款憑證、貸款記錄、入住證明缺一不可。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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