（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年，周明遠(yuǎn)因不具備北京市購房資格，經(jīng)中間人介紹，與素不相識的吳立誠達(dá)成口頭協(xié)議：由周明遠(yuǎn)全額出資，以吳立誠名義購買通州區(qū)的一號房屋（總價約1200萬元），待政策允許時再過戶。

周明遠(yuǎn)支付了首付款359萬余元，并承擔(dān)契稅、維修基金、中介費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等共計約75萬元。此外，其親友分多筆向吳立誠賬戶轉(zhuǎn)賬70萬元用于償還房貸。房屋交付后，相關(guān)合同、鑰匙等均由周明遠(yuǎn)保管，但因雙方對“補(bǔ)償金額”未談攏，一直未辦理入住，房屋處于毛坯狀態(tài)。

2017年，吳立誠在未告知周明遠(yuǎn)的情況下，將一號房屋以1540萬元出售給案外人，并將全部售房款據(jù)為己有。

周明遠(yuǎn)遂起訴，要求吳立誠返還全部出資款660余萬元，并賠償房屋差價損失156萬元及利息。

吳立誠辯稱：自己根本不認(rèn)識周明遠(yuǎn)，房屋是大姨贈與的“結(jié)婚大禮包”，不存在借名關(guān)系。

此前，甲公司曾以同樣事實起訴吳立誠，但因主體不適格被駁回（A號判決）。本次周明遠(yuǎn)作為實際出資人重新起訴。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)雙方借名買房行為無效；

? 吳立誠返還周明遠(yuǎn)出資款235萬余元及利息；

? 駁回房屋差價損失及其他費(fèi)用主張。

這是一起典型的“借名買房因規(guī)避限購無效，但出資返還獲支持”的案例。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞合同效力與責(zé)任承擔(dān)作出如下認(rèn)定：

借名買房事實成立，但目的違法

雖無書面協(xié)議，但結(jié)合微信聊天記錄、付款憑證、吳立誠自述“不能幫他們一直背房子和貸款”等內(nèi)容，可認(rèn)定雙方存在借名合意。

然而，該行為旨在規(guī)避北京市住房限購政策，破壞房地產(chǎn)市場公共秩序，違背公序良俗，依法無效。

合同無效后，出資應(yīng)予返還

根據(jù)《民法典》第157條，民事法律行為無效后，因該行為取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。

周明遠(yuǎn)直接支付的購房款、契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)等合計235萬余元，屬于吳立誠無法律依據(jù)獲得的利益，應(yīng)予返還。

他人代付部分需明確權(quán)利歸屬

何某、林某出具書面說明，確認(rèn)其向吳立誠轉(zhuǎn)賬系代周明遠(yuǎn)支付，法院予以采信。

但甲公司所付款項因法定代表人拒不出庭核實，無法確認(rèn)是否真實授權(quán)，故不予處理。

房屋差價損失不屬于合法權(quán)益，不予支持

因借名行為自始無效，周明遠(yuǎn)從未取得房屋合法物權(quán)，其主張的156萬元差價損失，不屬于受法律保護(hù)的財產(chǎn)利益，法院不予支持。

四、律師提示

本案為“借名買房風(fēng)險”提供了關(guān)鍵警示：

規(guī)避限購的借名協(xié)議，自始無效

即使雙方真實合意，只要目的是繞過購房資格限制，法院將認(rèn)定合同無效?！鞍准埡谧帧币矡o法挽救違法安排。

出資返還 ≠ 房屋確權(quán)，更 ≠ 差價賠償

合同無效后，只能主張實際支出的合理費(fèi)用返還，不能主張房屋升值收益或差價損失。本案中近400萬元訴求被駁回，正是此理。

資金路徑必須清晰，避免第三方代付爭議

本案中，因甲公司拒不出庭，其支付的270萬元首付款未能計入返還范圍。建議所有款項均從實際權(quán)利人賬戶直接支付，并備注用途。

? 對客戶的建議：

若確因資格問題需代持，應(yīng)評估政策風(fēng)險，優(yōu)先考慮租賃+期權(quán)等合法替代方案；

如已形成借名事實，務(wù)必保留完整付款憑證+溝通記錄，為可能的返還之訴做準(zhǔn)備；

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊專注處理借名買房糾紛案件，擅長通過證據(jù)梳理與法律定性，為客戶最大限度挽回經(jīng)濟(jì)損失。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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