（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2008年，周振國在離婚訴訟結(jié)束后，出資90余萬元購買了北京市豐臺(tái)區(qū)的一號(hào)房屋。為規(guī)避前妻分割財(cái)產(chǎn)（盡管離婚判決已生效），他將房屋直接登記在三個(gè)子女——周麗華、周立軍、周靜名下，份額分別為33%、33%、34%。

購房款全部由周振國支付，房屋交付后也一直由其居住，物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等均由其承擔(dān)。2010年房產(chǎn)證下發(fā)后，家庭未就權(quán)屬發(fā)生爭議。

2021年，因女兒周靜需另購住房以獲取首套房資格，她將自己名下34%份額過戶至父親名下。隨后，周振國起訴另兩名子女，主張當(dāng)初系“借名買房”，要求他們也將各自33%份額過戶給自己。

周麗華、周立軍堅(jiān)決反對(duì)，辯稱：

“房屋是父親對(duì)我們的贈(zèng)與，他可終身居住，我們一直贍養(yǎng)他。若真是借名，為何十年不提？為何不簽協(xié)議？”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回周振國的全部訴訟請(qǐng)求。

這是一起典型的“僅有出資+居住事實(shí)，但無借名合意證據(jù)，法院采信贈(zèng)與解釋”的案例。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“是借名還是贈(zèng)與”作出如下認(rèn)定：

借名動(dòng)機(jī)與時(shí)間線矛盾

周振國稱購房是為規(guī)避離婚財(cái)產(chǎn)分割，但離婚判決已于2008年10月終審生效，而購房行為始于同年11月，不存在被前妻分割的風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)機(jī)存疑。

借名三人不合常理，且無任何書面確認(rèn)

若僅為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，借一人名義足矣，無需登記三人。更關(guān)鍵的是，在家庭關(guān)系復(fù)雜、“凡事多有爭吵”的背景下，涉及百萬元房產(chǎn)卻無任何書面協(xié)議或家庭會(huì)議記錄，明顯違背常理。

十年未主張權(quán)利，反證贈(zèng)與可能性更高

房產(chǎn)證2010年即已下發(fā)，周振國稱2011年、2012年曾要求過戶，但未能提供任何證據(jù)。十年間從未主張權(quán)屬，反而允許子女長期作為產(chǎn)權(quán)人，更符合“附居住權(quán)的贈(zèng)與”特征。

部分子女配合過戶不能推定整體借名成立

周靜2021年過戶的真實(shí)動(dòng)因是獲取購房資格，周振國本人亦認(rèn)可此點(diǎn)。該行為不能反推十年前存在借名合意。

法院指出：

“在出資人與登記人系直系親屬、長期共同生活、無書面約定的情形下，若登記狀態(tài)持續(xù)多年且無異議，應(yīng)優(yōu)先推定為贈(zèng)與，而非借名?！?/strong>

四、律師提示

本案為處理父母出資登記子女名下房產(chǎn)提供了關(guān)鍵警示：

“借名”必須有“合意”，僅有出資遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

法院不會(huì)僅因“錢是我出的”就認(rèn)定房屋歸出資人。必須證明雙方曾明確約定“代持”“未來過戶”等核心條款，否則極易被認(rèn)定為贈(zèng)與。

登記即公示，長期不主張權(quán)利等于默認(rèn)贈(zèng)與

房產(chǎn)證登記具有公示效力。若父母在子女名下登記房產(chǎn)后，多年未提出異議、未要求簽署協(xié)議、未催促過戶，司法實(shí)踐中將高度傾向于認(rèn)定為贈(zèng)與。

“為避離婚”不是理由，時(shí)間邏輯必須嚴(yán)密

本案中，離婚程序早已結(jié)束，所謂“避分割”缺乏事實(shí)基礎(chǔ)。借名動(dòng)機(jī)必須真實(shí)、合理、可驗(yàn)證，否則反而削弱可信度。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理父母出資購房、子女名下房產(chǎn)確權(quán)、借名與贈(zèng)與邊界爭議等家事房產(chǎn)糾紛，擅長從證據(jù)構(gòu)建與法律定性角度，為客戶捍衛(wèi)房產(chǎn)權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

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