哈嘍，大家好，我是小方，今天這篇，我們主要來看看大家最關(guān)心的一個(gè)話題：2026年，咱們的樓市到底能不能見到底兒？

這個(gè)問題的答案，可能比很多人想象的要復(fù)雜。咱們先擺個(gè)直白的結(jié)論：從當(dāng)前的各種信號來看，2026年恐怕還不是那個(gè)“底”，尤其對房價(jià)來說。

回顧一下剛過去的2025年，市場可以說是“高開低走”。年初還有點(diǎn)熱氣，但后勁兒明顯不足。這不是新故事，而是市場在消化完政策“強(qiáng)心針”后，重新回到了它本來的軌道上。支撐樓市狂奔二十多年的“人口”和“經(jīng)濟(jì)高速增長”這兩大引擎，轉(zhuǎn)速都慢了下來，市場進(jìn)入調(diào)整期是必然的。

判斷市場是否見底，國際上有些公認(rèn)的“硬指標(biāo)”。比如，租金回報(bào)率要能跑贏房貸利率，房價(jià)和收入的比例要回到大多數(shù)人能承受的區(qū)間，還有房子不能囤太多，庫存要消化到合理水平。

咱們看看現(xiàn)在的情況：一線城市的平均租金回報(bào)率大概在1.8%左右，而最低的房貸利率也要3%，這中間差了不止一口氣。房價(jià)收入比雖然比前些年好了點(diǎn)，但老百姓對收入的預(yù)期也在調(diào)整，這個(gè)比例還沒穩(wěn)定下來。更重要的是庫存，很多重點(diǎn)城市的新房，按現(xiàn)在的賣房速度，得賣上兩年多才能清完，壓力不小。

這三個(gè)關(guān)鍵信號，目前一個(gè)都沒亮綠燈。所以，說市場整體，特別是價(jià)格層面已經(jīng)“觸底”，為時(shí)尚早。

光說數(shù)據(jù)有點(diǎn)干，我最近看到一個(gè)挺有代表性的案例，是上海外環(huán)一個(gè)大型居住區(qū)。這個(gè)板塊在2024-2025年，堪稱市場分化的“顯微鏡”。

這里有不少樓齡10年左右的“次新房”，原本是很多剛需和首次改善家庭的目標(biāo)。但從去年下半年開始，掛牌賣房的業(yè)主明顯多了，而且調(diào)價(jià)一次比一次“狠”。一位中介朋友告訴我，有套房子，房東從年初掛到年尾，總價(jià)降了快一百萬，才剛剛有點(diǎn)看房的人氣。為什么？因?yàn)橥瑓^(qū)有更新的、品質(zhì)更好的新房也在降價(jià)促銷，直接把二手房的價(jià)位“壓”了下來。

更關(guān)鍵的是，想賣掉這里房子去換市中心更好地段的人，發(fā)現(xiàn)自己的房子難賣，而目標(biāo)區(qū)域的房價(jià)雖然也在降，但降幅沒那么大，中間的“置換鴻溝”反而變寬了。

這就形成了一個(gè)“低端降價(jià)跑量—中端置換卡殼—整個(gè)市場流動(dòng)性下降”的鏈條。這個(gè)案例很具體地說明了，房價(jià)的下行壓力，正在從外圍、從老舊房屋，向更核心的改善型需求傳導(dǎo)。

看到這兒，可能有人會問，政策難道不管嗎？當(dāng)然不是。從2023年下半年到現(xiàn)在，從中央到地方，暖風(fēng)一直沒停過，降首付、降利率、放開限購……能用的工具用了不少。

但我們必須理解當(dāng)前政策的“核心目標(biāo)”。它首要任務(wù)不是強(qiáng)行把樓市拉回過去那種“牛市”，那也不現(xiàn)實(shí)。它的重點(diǎn)更像是“托底”和“緩沖”，防止房價(jià)過快、過深地下跌，避免沖擊到金融系統(tǒng)的大盤子和普通家庭的財(cái)富安全感，給經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型騰出更平穩(wěn)的時(shí)間和空間。

所以，你可以把現(xiàn)在的政策看作是在給市場鋪設(shè)一個(gè)“安全網(wǎng)”，而不是打造一個(gè)“發(fā)射器”。它希望市場能以相對可控的速度調(diào)整到位，實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，而不是“硬碰硬”。

那么，底到底在哪里？有研究參考成熟市場的歷史規(guī)律指出，房地產(chǎn)市場見底通常分三步走：先是“政策底”，然后“成交量底”，最后才是“價(jià)格底”。

目前看，“政策底”早已明確，“成交量底”在一線城市似乎有初步穩(wěn)住的樣子，但全國還在尋底。最關(guān)鍵的“價(jià)格底”，無論從官方數(shù)據(jù)還是市場實(shí)際感受，都還沒到來。

如果以一線城市租金回報(bào)率需要接近或超過房貸利率這個(gè)“國際經(jīng)驗(yàn)”來粗略估算，當(dāng)前房價(jià)可能還存在一定的調(diào)整空間。有分析認(rèn)為，如果按照近幾年的平均調(diào)整速度，一線城市房價(jià)尋底的過程可能還需要一段時(shí)間，比如三年左右。注意，這不是預(yù)測，而是基于現(xiàn)有差距和速度的估算。2026年，大概率仍會是這個(gè)調(diào)整過程的一部分，而不是終點(diǎn)。

說到底，樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)翻篇了。它正在從一個(gè)“高速增長”的資產(chǎn)，回歸其“居住保障”和“穩(wěn)健資產(chǎn)”的本源。這個(gè)過程必然伴隨著陣痛和價(jià)格的重新定位。

市場調(diào)整不等于沒有未來。一個(gè)擠掉泡沫、價(jià)格回歸理性的房地產(chǎn)市場，長期來看更健康，也更可持續(xù)。

2026年，或許不是終點(diǎn)，但可能是走向新平衡的關(guān)鍵一年。我們需要的是耐心和理性，等待真正的底部信號出現(xiàn)，然后穩(wěn)健地走向下一個(gè)周期。