最近，樓市君有一個很明顯的感受：

市場的信心，好像真的在回暖！

比如珠江新城，不少豪宅成交又開始刷屏了，從3000萬到上億的標的接連不斷。

更有意思的是，越來越多的業(yè)主開始“惜售”，議價空間收窄，不太愿意輕易降價了…

| 珠江新城CBD

｜廣州樓市發(fā)布 制

壹

樓市君留意到，有近期看房的買家就感嘆：

“臨近年底出來看房，很難再找到那種業(yè)主著急賣的房子了?！?/strong>

更有意思的是，在一些地段，房價甚至表現(xiàn)出了“逆勢”的韌性。

比如赤崗、廣州塔周邊，成交均價不降反升。

|來源：貝殼找房

像新港中路的佳信花園這些小區(qū)，在2021年市場高點時，均價普遍在6萬/平米以上。

而現(xiàn)在，不少業(yè)主的掛牌價依然堅守在5-6萬/平以上，談價力度并不大。

|l來源：貝殼找房

還有赤崗東路的元邦明月園、石榴崗路的信步閑庭等，雖然樓齡超過20年，但最新成交均價環(huán)比竟然上漲0.8%。（來源：貝殼找房）

它們的底氣主要來自兩方面：

一方面，居住需求扎實。

這個區(qū)域新盤很少，大部分購房需求是實實在在的自住需求，房子沒有被過多炒作過。即便市場下行，業(yè)主也沒有突然急需套現(xiàn)的壓力。

另一方面，片區(qū)有拆遷預(yù)期托底。

｜新中軸海珠片區(qū)實拍

｜廣州樓市發(fā)布2026年1月攝

廣州新中軸線的拆遷改造正在火熱進行。雖然有些小區(qū)看起來短期不會被拆，但官方給出的國有證拆遷補償標準一直很“硬氣”。

5萬-6萬/平的補償，牢牢托住了周邊二手房的價格底線。

貳

除了赤崗、廣州塔這些有改造加持的板塊之外，還有哪些板塊比較抗跌？

先來看看廣州各大板塊的二手漲跌情況。

| 廣州樓市發(fā)布 制

根據(jù)成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，近一年來，廣州大部分板塊的平均漲跌幅在9%左右。

其中，有20個板塊的二手房價觸底反彈。

TOP6分別為：西關(guān)、沙面、流花路、江南大道中、北京路、芳村。

| 廣州樓市發(fā)布 制

此外，樓市君還有幾個小發(fā)現(xiàn)：

1、有拆遷預(yù)期的板塊，價格企穩(wěn)回升。

以三元里為例，由于是廣州重點改造板塊，大大提高了這一兩年的樓市預(yù)期。

由于改造進度快，加上整個市場泡沫已經(jīng)擠得差不多，二手小區(qū)掛牌率大幅下降，從0.73%下跌至0.52%。

｜三元里二手掛牌率走勢

| 來源：貝殼找房

與此同時，也帶動了幾個小區(qū)成交：廣園西路、廣州機務(wù)段、三元里大道周邊的 二手，成交量占了板塊半壁江山。

2、次新網(wǎng)紅盤進入市場，帶動均價上漲。

像芳村、石井、南村、智慧城...這些有次新盤進入市場的板塊，都屬于這一類型。

以漲價12.2%的芳村為例，今年房價明顯反彈，接近2023年的水平。

｜芳村二手成交

| 來源：貝殼找房

主要的原因，是由于像白鵝潭悅府、雅居天際715這樣的次新盤，陸續(xù)進入二手市場。

尤其是白鵝潭悅府11.4萬+/平的成交，讓板塊二手價提高一個臺階。

3、前期泡沫較少，量價表現(xiàn)不俗。

有的在新房市場上聲量不高，成交量依舊可圈可點。以漲幅最高的西關(guān)
為例，近一年漲幅約44.3%，達到3.22萬/平。

這一變化，主要得益于其在樓市高峰期未被過度炒作，泡沫較少，當前價格更像是向2023年價值水平的理性回歸。

｜西關(guān)二手走勢

| 來源：貝殼找房

再以洛溪為例，過去7天成交了大約15套二手，熱度相當不錯。

而過去一整年呢，洛溪就成交了328套二手房，房價漲幅達到26.7%。站穩(wěn)廣州TOP10熱門榜，也是中心區(qū)熱度最高板塊之一。

｜洛溪成交走勢

| 來源：貝殼找房

比如奧林匹克花園、洛濤南區(qū)、洛湖居...這些1字頭的二手房，都是廣州買家的“香餑餑”。

叁

雖然說有不少出乎意料的地方，但2/3左右的板塊，二手均價仍有所下跌。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，南岸路、萬博、中大二手跌幅最猛，跌幅高達38.4%。

比如南岸路，價格的下跌主要由于西關(guān)海、荔港南灣、富力新居等小區(qū)的以價換量造成的。

｜南岸路二手成交

| 來源：貝殼找房

緊隨其后的是珠江新城中、鐘村、市橋、琶洲東等板塊，近一年跌幅也徘徊在30%。

咱們之前也報道過，現(xiàn)在6-7萬/平的單價，就能在珠江新城入手保利心語等網(wǎng)紅盤。

｜廣州樓市發(fā)布制

總的來說，從廣州各區(qū)二手板塊房價跌幅榜來看，不難發(fā)現(xiàn)幾個特點：

1、30%左右的板塊價格已經(jīng)企穩(wěn)，居住價值已經(jīng)得到買家認可。

2、大部分板塊的跌幅都在5%-15%，也就是說業(yè)主普遍至少降價10%才能成交。

3、部分網(wǎng)紅板塊的普遍跌幅高于普通板塊，比如萬博、知識城等。

4、部分板塊雖然存在跌幅巨大，但成交量已經(jīng)明顯攀升，比如廣鋼、黃村、天河公園。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

當然，也有部分區(qū)域是由于一手沖擊導(dǎo)致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變動，出現(xiàn)了短期的價格波動。

經(jīng)過了這么一波行情，抗跌屬性較差的項目已經(jīng)被市場篩選出來了，擠掉了一大波水分，大家可以適時抄底。

所以大家覺得，今年會選擇二手房嗎？歡迎在評論區(qū)分享~