廣州二手行情，真沒(méi)有想象中那么差。

近日，廣州中原研究發(fā)展部公布數(shù)據(jù)，2025年，二手成交108812套，和2024年基本持平，比2022年高出32%。

圖源：廣州中原研究發(fā)展部

當(dāng)中透露了一個(gè)很重要的信號(hào)：市場(chǎng)的購(gòu)買力和需求仍然存在，且整體比低谷時(shí)有所回升，樓市已經(jīng)度過(guò)最難的時(shí)候。

不過(guò)，二手市場(chǎng)這一仗贏得可不容易。

畢竟新規(guī)盤(pán)的高使用率，對(duì)大部分舊規(guī)二手來(lái)說(shuō)，幾乎是按在地上摩擦。之前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，新規(guī)盤(pán)大量入市，會(huì)對(duì)二手行情造成擠壓。

現(xiàn)在看來(lái)，廣州二手的基本盤(pán)是真的穩(wěn)。二手跑起來(lái)了，改善需求就能釋放，推動(dòng)置換鏈條不斷運(yùn)轉(zhuǎn)，所以大家都不用太悲觀。

至于這份年度成績(jī)單還隱藏著哪些信息？接下來(lái)，我們來(lái)詳細(xì)拆分下。

01.

中心區(qū)下跌

遠(yuǎn)郊逆勢(shì)而上

體感容易產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，但數(shù)據(jù)不會(huì)騙人。

除了成交數(shù)據(jù)，另外還有一點(diǎn)著實(shí)有些出乎意料。

中心區(qū)成交下跌，遠(yuǎn)郊逆勢(shì)而上。

樓市分化，價(jià)值回歸中心已經(jīng)成為共識(shí)。二手市場(chǎng)竟然出現(xiàn)中心區(qū)成交下跌，遠(yuǎn)郊成交上漲的現(xiàn)象。

總體來(lái)看，中心區(qū)下跌2.2%，近郊降了4.1%，只有遠(yuǎn)郊，上漲0.6%。

圖源：廣州中原研究發(fā)展部

進(jìn)一步細(xì)分，南沙、從化、增城都有明顯回暖。其中南沙表現(xiàn)最亮眼，增幅9.6%。

原因其實(shí)不難理解，當(dāng)優(yōu)惠房源重新出現(xiàn)在市場(chǎng)，最先被喚醒的，一定是那些被價(jià)格擋在門(mén)外的人，其中尤以剛需為主。

遠(yuǎn)郊向來(lái)是剛需的天堂，去年二手價(jià)格持續(xù)下探，南沙重新回到1字頭，增城、從化有不少房源跌破萬(wàn)元大關(guān)。

性價(jià)比迅速凸顯，激活了原本就存在的剛需，成交量自然就漲上來(lái)了。

02.

成交均價(jià)創(chuàng)5年新低

剛需沖二手，改善買新房

值得一提是，去年廣州二手網(wǎng)簽套數(shù)差不多是新房的2倍，近5年來(lái)第一次拉開(kāi)這么大的差距。

價(jià)格，是購(gòu)房者選擇二手市場(chǎng)的關(guān)鍵。

去年，二手價(jià)格整體回落到約2.6萬(wàn)/平，同比降了6.7%，為2021年以來(lái)最低位。

有數(shù)據(jù)顯示，受環(huán)境和情緒影響，業(yè)主報(bào)價(jià)信心不強(qiáng)，超7成房源報(bào)價(jià)下調(diào)，全市平均議價(jià)幅度也擴(kuò)大至5.9%。

價(jià)格在2萬(wàn)/㎡以下的房源，較之2021年大漲了18.4%，占比46.6%。

雖說(shuō)新房也在打價(jià)格戰(zhàn)，但產(chǎn)品多為三房起步，算起來(lái)總價(jià)不太低，市區(qū)的房子起步都要三四百萬(wàn)。

二手市場(chǎng)有大量?jī)煞慨a(chǎn)品，總價(jià)門(mén)檻相對(duì)更低，能夠一定程度上緩解購(gòu)房者資金壓力。

所以我們能看到，二手市場(chǎng)的成交主力集中在剛需和剛改。70-100平的面積最受歡迎，總價(jià)在180-260萬(wàn)左右。

資金相對(duì)充裕，且有改善需求的購(gòu)房者，則把目光轉(zhuǎn)向了新房市場(chǎng)。

去年，千萬(wàn)豪宅再次走出獨(dú)立行情，成交均價(jià)漲至8.9萬(wàn)/平，創(chuàng)下五年新高。

圖源：廣州中原研究發(fā)展部

天河區(qū)尤其猛，在均價(jià)高達(dá)11.2萬(wàn)/平的情況下，成交套數(shù)占全區(qū)的44%，以一己之力挑起半壁江山。

這意味著，廣州不缺購(gòu)買力，富豪們正逐漸向頂豪靠攏。

回到二手市場(chǎng)，盡管成交數(shù)據(jù)不錯(cuò)，但庫(kù)存壓力還是相當(dāng)大的。

去年，平均每個(gè)月都有8919套二手房被擺上貨架，掛牌量到達(dá)13.9萬(wàn)套，又是一個(gè)歷史新高。

圖源：廣州中原研究發(fā)展部

而24年下半年的月均掛牌量，只有7770套。掛牌量激增，可能跟樓市政策放松有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州100平以內(nèi)的二手占比接近7成，總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)的占比接近8成。

以前這些住著剛需房的二手業(yè)主，并非不想改善，而是一直在等待一個(gè)能夠算得過(guò)賬的機(jī)會(huì)。

限購(gòu)、首付、貸款、稅費(fèi)放松后，改善門(mén)檻大大降低，置換時(shí)機(jī)來(lái)了。

導(dǎo)致許多二手業(yè)主迫切想要賣一買一，掛牌量跟著上漲。

2026年，二手市場(chǎng)會(huì)怎么走呢？

廣州中原研究發(fā)展部指出，對(duì)2026年保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，預(yù)估全年成交1800萬(wàn)㎡左右，同比增長(zhǎng)1%-2%。

我們認(rèn)為：

1）由于庫(kù)存較大，價(jià)格持續(xù)承壓，“以價(jià)換量”的趨勢(shì)仍然存在，利好購(gòu)房者“撿筍”；

2）目前新規(guī)產(chǎn)品還是在新房市場(chǎng)銷售，26-27年開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入交樓階段，二手市場(chǎng)將正面直擊新規(guī)沖擊，不排除內(nèi)卷加劇；

3）隨著總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)的新房項(xiàng)目，暴增至57.6%，剛需選擇面增加，一二手之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈加白熱化。