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多年前，有條經(jīng)典的論壇評(píng)論，叫網(wǎng)民不上路，路人不上網(wǎng)，用來(lái)形容當(dāng)下大家線(xiàn)上活躍與線(xiàn)下疏離的分離狀態(tài)。

在西安的二手房里，也是如此，一邊是網(wǎng)紅小區(qū)二手房陸續(xù)破發(fā)，引發(fā)的悲觀討論，另一邊則是交易大廳里，活躍的二手房成交。

剛剛過(guò)去的2025年，西安二手房賣(mài)了多少，答案已經(jīng)公布，全年合計(jì)96652套，距10萬(wàn)套大關(guān)一步之遙。

（12月西安二手網(wǎng)簽情況）

接下來(lái)，你看到的東西，可能或讓你沉默，反思，也會(huì)讓你在裂縫中看到光，找到2026年二手突圍的路徑。

調(diào)整小桌板，系好安全帶，我們解密，誰(shuí)在西安抄底二手房？

一些現(xiàn)狀

西安首次公布二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的時(shí)間是2022年8月，在住建官網(wǎng)上，至今已有三年半時(shí)間，在此前，也有數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)年度成交，能看到的數(shù)據(jù)是這樣的：

2025年，西安二手網(wǎng)簽總數(shù)為96652套，巔峰為三月，共計(jì)10470套。

2024年，西安二手網(wǎng)簽總數(shù)為100923套，巔峰為三月，共計(jì)9617套。

2023年，西安二手網(wǎng)簽總數(shù)為98723套，巔峰為四月，共計(jì)9662套。

2022年，西安二手網(wǎng)簽總數(shù)為53486套，巔峰為四月，共計(jì)5863套。

這四年也是房?jī)r(jià)下行，市場(chǎng)逐漸遇冷的時(shí)間，二手房成交走勢(shì)很能說(shuō)明趨勢(shì)，三四月成交多，也說(shuō)明學(xué)區(qū)房仍是二手的成交主力。

壹

二手保持高流通性

四年時(shí)間，成交量超34萬(wàn)套，說(shuō)明西安的二手房依舊有很強(qiáng)的流通性，雖然是降價(jià)換量，但只要降，就有人買(mǎi)單，說(shuō)明需求強(qiáng)烈。

尤其是剛需，總價(jià)200萬(wàn)以?xún)?nèi)，二手房擁有絕對(duì)的話(huà)語(yǔ)權(quán)，這是西安作為西北五省龍頭，超1300萬(wàn)常住人口自然優(yōu)勢(shì)。

放在全國(guó)看，逼近廣州廣州的10.88萬(wàn)套，和15個(gè)新一線(xiàn)城市比，排在成都之后，全國(guó)房?jī)r(jià)都在降，但西安的流通性，保溫程度都在前列，你可以理解為西安反應(yīng)慢，但也能證明西安需求依舊旺盛。

二手如同二婚，怕的不是對(duì)方對(duì)彩禮討價(jià)還價(jià)，而是壓根不找二婚！

貳

換房意向依舊強(qiáng)烈

任何一個(gè)城市里，剛需都是樓市的基石，西安更是如此，為了結(jié)婚，為了上學(xué)，為了工作，為了養(yǎng)老，非買(mǎi)不可的需求強(qiáng)烈，很多人因?yàn)閮r(jià)格降低，收入減少，但背后在蠢蠢欲動(dòng)。

周一的時(shí)候，我們把房哥問(wèn)答社，提問(wèn)的價(jià)格從199元調(diào)整至1元交個(gè)朋友，出乎我意料的是，后臺(tái)癱瘓了，各類(lèi)買(mǎi)房問(wèn)題如同雨點(diǎn)飄來(lái)，不是不買(mǎi)了，而是在等，在糾結(jié)，且很多都是剛需。

比如，孩子27年上學(xué)，目前住胡家廟和老人同住，預(yù)算200萬(wàn)，糾結(jié)鐵一曲江，南湖小學(xué)，還是愛(ài)知幸福校區(qū)旁的新房？

比如，割肉賣(mài)了原來(lái)的房子在觀望，長(zhǎng)安上班，考慮自住和上學(xué)，預(yù)算180萬(wàn)，通勤40分鐘內(nèi)，有什么可選？

比如，現(xiàn)在在航天的龍湖花千樹(shù)小三室，上班在錦業(yè)路，考慮高新學(xué)區(qū)房，改善四室，有地鐵最好，預(yù)算300萬(wàn)以?xún)?nèi)？

再比如：老西安人，考慮把萬(wàn)科翡翠國(guó)際的洋房二樓，換成更大戶(hù)型，對(duì)現(xiàn)在戶(hù)型布局不滿(mǎn)意，想要大落地窗？

從各類(lèi)提問(wèn)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，剛需200萬(wàn)預(yù)算內(nèi)上學(xué)換房的，改善300萬(wàn)預(yù)算內(nèi)置換大面積的，不僅需求有，且非常旺盛，上班近換房，娃上學(xué)換房，舊房換新房，小房換大房，都是剛需。

叁

掛牌量高但好房子少

最后聊一下大家最在意的掛牌量，很多人把降價(jià)破發(fā)歸咎于掛牌量太高，賣(mài)房的比買(mǎi)房的多，對(duì)也不對(duì)。

一方面，貝殼在目前二手領(lǐng)域，幾乎是壟斷，無(wú)論你在百年行，鏈家，德佑，樂(lè)遠(yuǎn)哪個(gè)門(mén)店買(mǎi)賣(mài)，都是貝殼系統(tǒng)，房源是互通的。

但看掛牌數(shù)量上，確實(shí)是激增的，從2022年初的10萬(wàn)套，最近已超17萬(wàn)套，四年時(shí)間，掛牌猛增近7萬(wàn)套。

但數(shù)量不代表質(zhì)量，就如同西安有新房近200個(gè)，但多數(shù)人討論，且愿意買(mǎi)單的，只是少數(shù)，小開(kāi)發(fā)商和外圍新房，門(mén)可羅雀，二手也是同理。

以總價(jià)200萬(wàn)，房齡10年內(nèi)，三室戶(hù)型，這個(gè)多數(shù)人置換的首要條件選擇，貝殼掛牌的合適二手房只有28018套，如果是10年房齡，只有17191套。

這也是為什么房東因?yàn)楦邟炫屏啃幕?，但?shí)際買(mǎi)房的人又苦于找不到合適房子的原因，看似房子多，但看得上眼的房子卻非常有限。

二手房的信息差，因?yàn)榉魁g，區(qū)域，樓層，價(jià)格，房東心態(tài)的不同，遠(yuǎn)比你想象的高的多的多，看似是現(xiàn)房所見(jiàn)所得，但現(xiàn)房沒(méi)有期房幻想，沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)包裝，決策時(shí)間，反而更長(zhǎng)。

房東覺(jué)得房子難賣(mài)，本質(zhì)上是買(mǎi)家也不會(huì)買(mǎi)二手房，以為手握200萬(wàn)西安橫著走，實(shí)際看房后，啥也不是，雙方更是有信息差的。

一些信號(hào)

回歸西安2025年的二手成交情況，總量雖然有96652套，但分化也非常嚴(yán)重，用旱的旱死，澇的澇死形容，并不為過(guò)，雖然大家都在跌，但誰(shuí)更抗跌，誰(shuí)有高流通性，答案也在揭曉。

壹

好學(xué)區(qū)房仍是托底

對(duì)二手房而言，最大的吸引力仍然是學(xué)區(qū)，雖然新房為了保銷(xiāo)量，也不講武德，推出了合同就能落戶(hù)上學(xué)的政策，但依舊無(wú)法阻擋二手學(xué)區(qū)熱度。

高新范圍：成交排名前三的逸翠園i都會(huì)，背靠高新實(shí)驗(yàn)，逸翠園中學(xué)學(xué)位，同時(shí)學(xué)區(qū)還有高新六小和三中；

綠地世紀(jì)城A區(qū)，背靠高新四小，逸翠園中學(xué)指標(biāo)，同時(shí)學(xué)區(qū)還有高新十六小和三中；

天地源楓林綠洲也是高新三小和一中的指標(biāo)，學(xué)區(qū)還有高新第二學(xué)校和三初。

曲江范圍：典型的中海曲江大城，背靠鐵一曲江學(xué)區(qū)，成交量遙遙領(lǐng)先，緊隨其后的金地翔悅天下，也是因?yàn)橛需F一曲江學(xué)區(qū)，萬(wàn)科翡翠國(guó)際同樣有曲江二小，一中；

經(jīng)開(kāi)范圍：海璟臺(tái)北灣背后的經(jīng)開(kāi)第一學(xué)校南校區(qū)，魏瑪公館背后的本部，綠城桂語(yǔ)蘭庭背后的經(jīng)開(kāi)一小，一中，也都是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)支撐流通性的例證。

港務(wù)范圍：全運(yùn)村芳華苑、木蘭郡，楓林九溪，華潤(rùn)未來(lái)城市也都是鐵一陸港，高新陸港在支撐成交量，二手房?jī)r(jià)。

貳

萬(wàn)元出頭依舊火熱

如果沒(méi)有學(xué)區(qū)，唯一的優(yōu)勢(shì)就是便宜，西安剛需多，打工人多，便宜，生活便利的房子依舊有大量的需求。

城東的御錦城、富力白鷺灣、城南的盛世長(zhǎng)安、雅居樂(lè)花園，城東的東方羅馬花園、灞業(yè)大境、恒大綠洲，城西的中航華府、恒大城、宏府麒麟山、華洲城、萬(wàn)科金色悅城等等。

單獨(dú)一個(gè)拉出來(lái)，即便在二手房里都是小透明的存在，要么人車(chē)不分流，要么戶(hù)型差， 要么房齡老，但統(tǒng)一賣(mài)點(diǎn)都是單價(jià)萬(wàn)元出頭，主城區(qū)，生活便利，應(yīng)了那句話(huà)，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。

既然是剛需，一定是收入倒退月供的邏輯，4000元以?xún)?nèi)最好，3000更好，房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)力與收入相匹配，才是當(dāng)下大多數(shù)人的處境，就這么點(diǎn)錢(qián)，也就沒(méi)有挑三揀四的資本。

這些小區(qū)，不少2021年高點(diǎn)能賣(mài)到單價(jià)2萬(wàn)+，如今回歸萬(wàn)元出頭，大家也相信，再降也降不到哪里去了，再低就是保障房和安置房的價(jià)格區(qū)間了。

叁

網(wǎng)紅小區(qū)褪去光環(huán)

在一種二手房成交榜單里，西安的網(wǎng)紅小區(qū)，諸如綠城全運(yùn)村，中海曲江大城，保利天悅，萬(wàn)科翡翠國(guó)賓，中糧奧體壹號(hào)等，也開(kāi)始掉下神壇，朋友圈里越來(lái)越多的低價(jià)房源開(kāi)始涌現(xiàn)。

比如，昨天大家看到的中糧奧體壹號(hào)三期，建面170㎡的大平層，總價(jià)262萬(wàn)，單價(jià)僅15411元/㎡，小區(qū)沒(méi)問(wèn)題，剛交付的純改善次新房，地段沒(méi)問(wèn)題，奧體的絕對(duì)C位，學(xué)校沒(méi)問(wèn)題，熱門(mén)的鐵一中陸港小學(xué)，中學(xué)。

撿漏鏈接：

但因?yàn)楫?dāng)年買(mǎi)的時(shí)候沒(méi)想明白，交了以后又不自住，房東面臨抉擇難，賣(mài)要破發(fā)，不賣(mài)又空置，最終轉(zhuǎn)手，對(duì)買(mǎi)家而言，何嘗不是撿漏。

比如，最近價(jià)格回調(diào)很多的保利天悅，有人說(shuō)是因?yàn)樗男３煽?jī)，產(chǎn)品變舊，三章分流，十一初分流，對(duì)也不全對(duì)。

核心原因還是因?yàn)椴簧偃苏w收入下降，買(mǎi)房能力大大縮減，原本200萬(wàn)預(yù)算的，如今150萬(wàn)，原本300萬(wàn)的，如今也只敢掏200萬(wàn)，以此類(lèi)推。

網(wǎng)紅小區(qū)的優(yōu)勢(shì)喪失，很多不出在房子本身，而是供需關(guān)系的調(diào)整，就像大家開(kāi)玩笑說(shuō)，抖音上講房子的比買(mǎi)房子的多，拍視頻的比看視頻的多，房?jī)r(jià)變化，更是大眾收入變化的縮影。

且越是大體量的大城社區(qū)，萬(wàn)科金色悅城，御錦城，浐灞半島，保利天悅，中海曲江大城，綠城全運(yùn)村，中糧奧體壹號(hào)，新房時(shí)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在二手時(shí)，就會(huì)變成內(nèi)卷根源。

獨(dú)立思考

一份成交96652套的成績(jī)背后，既讓大家看到西安千萬(wàn)人口蘊(yùn)藏的住房消費(fèi)潛力，也讓大家看到了分化市場(chǎng)的冷熱不均，過(guò)去買(mǎi)房吃大鍋飯的時(shí)代，一去不復(fù)返了。

相比新房有支持，有托底，有宣傳，有預(yù)期的虛幻，二手房真實(shí)價(jià)格，真實(shí)成交，真實(shí)需求，真實(shí)心態(tài)，更能反映市場(chǎng)現(xiàn)狀，畢竟再新的房子，一旦交房后，就會(huì)進(jìn)入這個(gè)循環(huán)，二手房不好，新房也獨(dú)木難支。

房東增加認(rèn)知，定力，看好自己的口袋，算好自己的賬，不迷茫， 不跟風(fēng)，不恐慌，看不懂西安，就出去看看，南京，杭州，北京，廣州，上海，西安是西北人的西安，但西安也是中國(guó)的西安。

路人要嘗試上網(wǎng)，網(wǎng)民也要學(xué)會(huì)上街，蒙著眼睛射飛鏢，你不脫靶誰(shuí)脫靶？

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作者：房哥

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